一个记者眼中的地产十年（ZT）

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想起以前闲时读过一本清人笔记小说，书名已记不真切，有一则大体是说某官员候缺外放之苦，其级别似乎是现在的副司局级，夤缘已花费不少，年关已近，又要为租的房子再花掉一笔银子，心中愁苦，类似“发昏章第十二”、“岂不愁杀我也么哥”什么的，只盼放得一处好地方，好“三年清知府，十万雪花银”什么的。别的不管他，至少这一则中有这样的信息：第一，有了级别也没给他“分房”，抑或他不够资格“分房”；第二，租房的钱全得自己出，至少政府没给补贴，奉禄里似乎已有了“住房含量”（确否，尚希就教于专门研究者）。不过这也证实了那位官员朋友“在住房问题上今人是比古人占便宜”的论断。
又与那位官员朋友开玩笑：叵耐那些封建皇帝也太抠门儿，“普开之下，莫非王土；率土之宾，莫非王臣”，怎么让自己的奴才那么惨？那位朋友说：封建皇帝家天下，什么都是他家的，舍不得白白浪费。当时想，要是有研究经济的朋友在场，非把话题引到产权概念、成本概念上去不可。
等级制度之于住房分配，本身似乎并没有问题，不过“官者有其房”已泛化到不是官儿的“衙役”，更泛化到除农民和个体户之外的可折算的“全民皆官”，着实让国库背不起。因此，“杜绝泛化，严肃等级制度”似乎是住房制度的“回归”，这又使人想起“官邸制”，想起当年英相马卓安卸任后必须限期搬出相府的“不尽人情”（确切地说是不尽中国的人情，某报章其时刊载此“花絮”，目之为“人走茶凉”），而咱们的习惯是不管官邸不官邸，来一位大员分一套房子，走一位大员带走一套房子，只有投入而没有回收，这就是比“新房进入旧体制”更为苦恼的问题。可见，“严肃等级制度”本身又有一个如何“严肃”的问题。

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6
市场怎样？房价怎样？说不如看
市说新语
·大阳

老子说治大国若烹小鲜，一句；孔子答问政，看人下菜碟，各一句，加起来有好几句；赵普说半部《论语》治天下，多到了半部书；变法之后的康有为被别人请教了政事，则喟然叹曰：大哉问！竟欲说还休。可见事情是越来越难说。别的不说，现在有人问：下半年市场会怎样？房价降不降？若答以“市场越来越规范，房价应该合理调整”，肯定不算是答案。几句话说不清，看文章又各衷其是，大概也只有先叹：大哉问!
市场难说，房价难说，难说在大城市，而现在上海广州的房价已不难说，主要难说在北京，难在说着说着老有类似二律背反似的东西，比如：
——说老百姓买不起商品房，是因为房价高，房价高的原因之一是有“不合理”收费；降房价就要清理“不合理”收费，可大宗“不合理”收费就是清理不掉，清理不掉的原因是房子还驮得起，于是房价还是高，老百姓还是买不起。

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——说金融全面支持老百姓买房，可老百姓真要买一套上班近的房子要几十万，按抵押贷款算月供楼得两三千元，够得着的估计就不是老百姓了；老百姓够得着的也还有，远郊区县，山青水秀，但最好不用天天上班，还最好有私家车，老百姓真的敢够吗？
——说开发商日子越来越不好过，利润越来越低，果真如此则按理说应该有一些公司破产，但积压的房子不少，破产的公司却几乎没有。
——说集团购买这不好那不好，可要等着个人消费这个“买方市场”使“增长点”渐渐发亮，还真没有集团购买突击一把来得闪闪发光，不免既叹“逝者如斯夫”，又唱“何日君再来”。
——说开发商心别太黑，一分析就分析到开发商赚了多少钱，应该如何让利于民什么的。老百姓这么说是看热闹或者是侃价，有的政府部门也这么说，还有限价之举。就好像西瓜，头一批上市的是在“牟取暴利”，可上市多了价格降了是不是该给补贴以稳定行业利润率？
凡此种种，不一而足。

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市场难说、房价难说，大概是因为老百姓和商品房被搅和到了一起，于是楼市看中了全国城镇老百姓几万亿的存款，也不管这几万亿“平均”到每个老百姓手里有多少钱；老百姓以为商品房要“大甩卖”，也盼着房价能降到咬咬牙就敢买的程度。或许由于这个缘故，就不免要以老百姓和开发商这两个立场来看待市场，同样一件事就怎么也调和不到两个立场都满意的地步。好像是开发商矫情、老百姓多情，其实是“我”在矫情和多情，本来不搭边的两家，非说到“盈利一水间，脉脉不得语”的境界不可。
要是两边拆开，事情就好说一些。本来，解决住房问题要走的“三条路线”就说：高收入者去买商品房，中收入者去买经济适用房，低收入者去租廉租房。高收入者若自称是老百姓，不是谦虚就是在野，大部分老百姓基本与商品房没关系。总希望把老百姓往商品房市场里赶，最后能进去的还是隐藏在老百姓队伍中的、或者从老百姓队伍中成长起来的高收入者。

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因此，要再以老百姓的立场来考量商品房价降不降，似乎已无意义。以开发商的立场来考量，则主要是能否拿到好项目的问题，降不降价倒好商量，不过大部分开发商似乎已有了应付降价局面的心理准备。实际上一、两年来不断有新项目以低开价的形式使市场进行着价格调整，但离“党和人民的要求”还是差得很远。
比如在北京，一般分寸的估计是认为大幅降价不太可能，不过有所降价市场也能承受，理由是：商品房价一直稳定在较高水平，三环路内几乎已无现房，个人购房比例据说已达４０％，特别是上半年集团购买“重出江湖”，已使不少楼盘提前完成销售计划，而且近年来开发商们已逐渐将目标调整向个人购买，亦渐对集团购买“金盆洗手”有心理准备。
对商品市场而言，降价的“威胁”来自经济适用住房的“冲击”和东南亚金融风暴的广泛影响。按照目前较为明确的信息，停止实物分房后，集团购买所代崐表的住房消费需求显然转向经济适用住房，将分占商品房的市场资源，亦有可能使一些可以进入商品房的高收入者“化妆”成老百姓。而较为稳定的购房群体的投资能力，正不可完全避免地受到东南亚经济危机的消极影响，投资更加谨慎，亦出现急于脱手甚至借故退楼的现象。

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对于降价的最后的心理防线似乎是首都效应，其吸引力是上海、广州等地楼市中的经济因素所不能比拟的。但也正是这种首都效应所支撑的高成本和高价位，也使经济适用住房的价格处境尴尬，以至于传出一种说法：非得划出一块“飞地”，把经济适用住房的价格做低给你看。
市场到底怎样？说不如看，且不说到时候可能看都看不明白。前几天一位朋友问：五年后买房合不合算？心中先叹：大哉问。眼前的事尚不一定说得清，不知有谁能说得清五年以后的事？于是说：“手中有钱心中不慌日日是好日五年后扣除通胀因素房价肯定调整得比现在合理。”这也是个不算答案的答案，到五年后再看。
不过凡事亦有“倒推法”，尽管有点杞人忧天，却关乎市场本质，比如说：如果能说得清70年后的“产权”，就能说得清五年后的市场，也就能说得清眼前的市场。

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7
泡沫的资格
市说新语
·大阳
前几天看到一条消息，说的是由于经济不景气，日本人的住房观念也变了：
“过去，许多日本人把购买住宅当作保值，以拥有自己的物业为荣。但随着泡沫经济的崩溃，不少人甚至卖掉了好不容易才买到的住房，重新加入租房一族的行列。
“租房族之所以增加，大致有以下几个原因：对于租房来说，一旦生活环境发生变化，迁居比较方便；其次，住宅租赁市场提供的服务日益多样化，比较容易租到能够满足需要的房子；其三，经济不景气，使许多人尤其是经济能力不够的年轻人，失去对购房的兴趣。
“东京一家公司曾做过调查，发现认为‘拥有自己物业合算’的人的比例，已经从1992年的７４％，急剧下降至1997年的３３％”云云。

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曾几何时，日元全球出击，甚至演出以购买洛克菲洛勒中心为代表作的“购买美国”的豪情壮举，如此繁荣无不以泡沫经济为基础，而泡沫繁荣既得力于地产的炒作，又使地产的炒作更加疯狂：你美国佬怎么样？我就是要买下你的楼！高价位又怎么样？只能说明价位还要涨上去！可以说是出尽了豪气。而美国佬却也能伸能屈，谈好了价钱，说卖就卖。其结果是“购买美国”变成了“套牢日本”，楼当然是还矗立在美国，可泡沫经济崩溃，日本买家的财富却大大缩水了。
这个教训在几年前中国的房地产界就已经津津乐道了，但当时之所以津津乐道，除了必须证明宏观调控高瞻远瞩地制止了中国房地产的泡沫——“你看，否则该有多危险”——之外，还多少有点嘉许美国佬的会“玩”。而嘉许美国佬的会“玩”，想来也是趁着自己炒地炒楼的余兴，叹壮志之未酬。

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人说恋爱是盲目的，房地产大概也是，爱上了高房价言必称香港东京就不管自己盖的是个什么东西。对泡沫经济的检讨，除了警悚于前车之鉴，却不大喜欢探讨我们的房地产到底缩了多少水、应该缩多少水，也不大喜欢探讨我们盖的是什么东西——当然，如果仅仅热衷于泡沫繁荣，麻袋上绣花无疑要比锦上添花要便宜得多。
如果按照“外国月亮”的推比法，我们似乎还不够“玩”泡沫的资格，在来自日本的那则消息中，我们看到“住宅租赁市场提供的服务日益多样化，比较容易租到能够满足需要的房子”，再看看我们的租赁市场，几乎整个一个公房私租的“黑市”。据说仅仅一个“二级市场”的问题，就使“今年内把住宅培育为新热点”的决策者们大费踌躇；公房便宜卖给了他，可他一转手卖掉或出租不是赚得太多了点吗？租赁环节消费让利，租赁市场算是能从地下走到地上，可政府不又亏了吗？

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且不说恨不得让全国人民都抢着掏钱要买房子是“好”泡沫还是“坏”泡沫，单说房子本身就有一个应该把它盖成好房子的问题，否则一堆钢筋水泥砖头瓦块，虽然在账面上是房子，也只好随着泡沫的湮灭而湮灭，不会像洛克菲勒中心那样硬硬的还在。实际上我们前几年的积压中，就有这样的根本不够积压资格的积压。
有关泡沫的教训还没有完，反而越来越严肃，人们似乎有意无意地低估了东南亚经济风暴的影响。公司老板们愿意相信，调控以来房地产的泡沫经济已肃清，现在是鼓足干劲把住宅培育（切忌说成是炒）为新热点的时候了，而不愿意相信我们的房地产还没有缩足水分——你想，通胀都变成通缩了，哪还有心思慢条斯理地打压泡沫，“好”泡沫现吹都吹不起来呢！
实际情况是，东南亚经济危机的泛化正在逐渐吞噬楼宇买家们的赚钱机会和置业兴趣。开发商会说：只有失败的开发商，没有失败的市场（我确实从至少两个最后被证明是失败了的开发商那儿听到过铮铮此言）。诚然，或许不是没有钱买楼，而是对楼宇的要求更严格细致了，也就是说，至少得买算得上房子的房子。而就在这样的时候，也还有开发商在玩“远郊别墅带车位面向工薪阶层”的把戏来给自己解套。
无独有偶，在读到日本那则外电消息的同时，还读到一则内电消息，余也不敏，不敢妄自猜测是老套路还是新思维，谨恭录如下（当然要“为尊者讳”）以为终篇，看看我们“玩”泡沫的资格：
“×社×月×日电：由××公司开发、××学院设计的×地‘××花园’别墅，将成为地地道道的‘平民别墅’，建成后的售价每平方米不会超过2000元。
“据介绍，一栋二层小别墅建筑面积２００平方米，加上免费赠送的２００平方米草坪，总价约60万元，平均每平方米约1500元。开发商称，首期推出的35栋小别墅，就是要以低价位与独特设计的优势来开拓‘平民别墅’这一市场”云云。

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8
洪水与泡沫
市说新语
·大阳
洪水发作，浩浩怀山襄陵。当此时也，抗洪救灾成为头等大事，淹没了经济生活中的种种问题，更不用说房地产的泡沫问题了。
试问现在谁还关心房地产的泡沫问题？洪水没来的时候就已经不关心了。对房地产市场来说，似乎需要的是重振而不是检讨——市场已经走出了泡沫的“灾区”，尽管是假装走出了泡沫的“灾区”。
我们来看看来自泡沫“重灾区”的检讨，新华社的一则信息说：
“据海外报纸报道，马来西亚房产总公司总裁旺阿兹米在最近呈交全国房地产会议的文件中说，造成90年代初马来西亚房地产泡沫不断膨胀的责任人，不只是房地产发展商，还包括银行家、政治家、投资者和置业人士。
“当时每个人都来凑热闹，而在背后推波助澜的是银行家轻易和大量的放货，另外有关部门又随便改变土地用途和批出工程项目。

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“房地产业人士部分属于梦想家，部分属于赛车手。几乎每个房地产项目都获得批准和开发所需的资金，不管是住宅还是商厦，甚至毫无吸引力的工厦，都被炽热的炒风笼罩着。
“推崇高经济增长速度、低息率和收入增加，置业人士与‘爆炸性的公司自我意识’，把住宅与商厦价格不断推高。一幢标准两层高的物业，其价格在90年代初为13万马元（约合３万美元），在1994年年底竟飚升至40万马元（约合９．７万美元）。
“随着繁荣演变成衰退，令资本值下跌，不少公司相继倒下，马来西亚房地产业出现汰弱留强的局面。在资本值下跌的情况下，市场上没有新商业地产盘，到了最后，只有存货被消化，并出现短缺，房地产市道才可望复苏。”
这真是一幅“重灾区”的景象，与我们同期的境况仍其乃尔。但我们却自认为没有他们那么惨；因为我们“反省”得早，在1993年后的宏观调控中就开始检讨了泡沫问题，等我们“抑制”了泡沫、“市场平稳、健康、有序”了，他们的泡沫才在金融风暴中让人叫苦不迭，而我们已在进行“新一轮启动”了。

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当反省仅仅成为一道程序时，反省的深度似乎就不重要了。比如说马来西亚这位老板谈到的几方面“责任人”，我们自然也检讨过：皮包公司不该炒地炒楼、地方政府不该乱批租、银行不该乱放贷、投资者不该瞎买楼等等，所犯的错误当然有点“不恰当”（克林顿语），但“改了就是好同志——犯了就改，改了再犯，犯了再改”（赵本山语）。现今那几“不该”已经改得差不多了，就是还有突破规划的项目、找不着下家的二手地、官司缠向的烂尾楼盘。同时，作为市场“成熟”的一个标志，媒介也苦口婆心地劝投资置业者要成为专家或去找专家，以免吃亏上当——好像不是要检验产品的上市资格，而是要检验买家的眼光；又好像不管影碟是否盗版，就看影碟机是否“超强纠错”。可以说，我们让不具备上市资格的“产品”上市的数量，要比东南亚那帮“重灾区”们要多，但我们并不用做更深刻的检讨，当务之急还是要让更多的人来买楼，既相信“靠消费带动增长”，也相信“投资创造需求”，金融全面支持了，经济适用房全面推进了，商品房市场里楼价还是高，税费还是清不下来。
泡沫有点像洪水，灾难不重则教训不深。或许也有人认为“好”泡沫有点像古时候尼罗河的洪水，会定期给两岸农田带来肥料，但遗憾的是东南亚金融风暴似乎已经否定了泡沫式的思维方式和行为方式，甚至包括“好”泡沫在内。而在老祖宗传下来的“太极”式思维中，泡沫在破灭之前总是“好”泡沫。

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现在的洪水既不是古时候尼罗河的洪水，对付洪水也没有财力像美国人一样先保命要紧再让保险公司赔偿。严防死守之后是防止疫病和重建家园，至于河床的质量和填下去的石头，肯定也考虑到了，但似乎不是当务之急。房地产前几年反省泡沫时，也反省了包括类似“河床的质量”在内的几乎所有问题，出了很多产业政策框架和实施意见，甚至眼下专家学者们几乎都找不出新问题来反省，惟一的问题是“知之易而行之难”。比如说住宅产业化，可以通过部品的标准化批量生产来降低住宅造价，政策理论非常清楚，但就是“要有一个过程*
”。
无独有偶，我们最后来看看同样来自泡沫“重灾区”的计划，新华社的又一则信息说：
“据《日本经济新闻》18日报道，为了削减住宅建设成本，日本通产省提出将住宅设计、施工以及材料标准化的方案，计划到2002年度新房价格可比现在便宜３０％以上。
“这一方案主要是吸收了在美国和加拿大流行的“开放系统建筑法”，其主要特点是将门、窗、地板等统一规格。通产省和建筑业界将制作样板房集，公开其尺寸和建筑方法等。消费者可以样板集为标准，以此判断建筑价格。
“日本的建筑材料种类太多，而且不同的地区对房间的划分方法也各有不同，因此建筑费用很高，据说同样面积的建筑费用是美国的两倍。
“通产省的想法是，将日本住宅建筑费降下来，以带动住宅建筑业的复苏。”

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9
业主意识与“耍猴”
市说新语
·大阳
北京一位老太太前几天不辞辛苦，特地跑到政府有关部门投诉：她所在的小区*
是个新建成不久的小区，前不久物业管理公司忽然热心地张罗着成立业主委员会，她有幸被“指定”为委员，就好像被选为人民代表一样，是一种光荣。谁知没过多久，小区的物业管理费涨价了，大家都很气愤。一打听，原来是物业管理公司捣的鬼：张罗成立业主委员会是为了正名分，因为物业管理公司是为业主服务的，总要有业主的“最高权力机构”——业主委员会来认可和聘请。正了名份之后，物业管理公司参加了市里的评比，小区被评为物业管理优秀小区，收费标准立马涨了，因为按照规定，物业管理上了等级收费也可以上等级*
。让这位老太太生气的是，居民们像一群猴子似的被耍了，耍猴的人正是这群“猴子”的“仆人”。而更绝的是，这位老太太却拒绝说出所住小区的名称。

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接待这位老太太的官员事后说：这就好像你家里的小保姆，骗了你一张“你办事我放心”的字条，出去评上了“优秀家庭服务员”，回来一扭脸就要求加薪。从这位老太太“投诉”的情况来看，这家物业管理公司的行为似乎没有什么毛病，尽管有违规“操纵”成立业主委员会之嫌。如果从“积极推进物业管理”的大方向来评价，这家物业管理公司还会受到上级单位和主管部门的嘉许。物业管理公司口里说的、墙上挂的都是“全心全意为业主服务”，收费上等级说明服务上等级，服务上等级自然是为了业主的利益。只可惜只有业主没有感觉到这是自己意志的体现。
闹出这种窝心事的一个原因是：业主们的“主人翁”意识不强，似乎怪不得“仆人”。但实际上不少“仆人”的“主人翁”意识一点儿都没减少，其中，一种情况是老的小区虽然“转型”出物业管理公司，但观念上、行为上仍保持着老“房管”的习惯；一种情况是近年来新小区、新楼宇往往由开发商组建物业管理公司来管理，本质上更主要的是为了开发商的利益，为了减少投资者买楼的顾虑。这类物业管理公司往往又承担着为开发商的项目营造名声的义务，不惜投资大力改善环境，大搞公关，无形中使自己处于强势地位，某“花园”的物业管理公司甚至把“提高业主的公共意识”作为自己的工作重点之一。

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物业管理公司本质上当然是“仆人”，（至少在名义上）受雇于业主委员会，但要找到“仆人”的感觉，还要看业主是不是能找到“主人翁”的感觉。业主们的确在觉醒，这也与产权意识、商品意识和地域发达水平相关。在前面说到的那位北京老太太朦胧地感到生气之前很久，上海一栋楼的住户要求享有楼顶广告牌的收益权，深圳一些楼宇要以招投标的方式才能取得物业管理权。
不过，就算业主们都找准了“主人翁”的感觉，可以随便找“仆人”、炒“仆人”，也还要看看市场行情。不幸的是，物业管理市场跟小保姆市场一样，又肯干活、干活又好、价钱又便宜的“仆人”竟仍是稀缺的资源。在物业管理发达的深圳就有这样的事情：“炒”掉了原来的物业管理公司，竟一时找不到愿意接手的新公司，有业主埋怨，早知如此，忍口气也就过去了。真有点像老《论语》杂志所载的旧军队的一句流行语：“五百年必有王者兴，一千年也找不到一个勤务兵”。
可不管怎么样，业主还是“主人翁”，物业管理公司还应该是“仆人”。因此，那位北京老太太和她的邻居们还是应该赶紧认清自己的名分，省得以后再被当猴耍。

huluzhu

Post by 羽球发烧友
大额广告投入、大批人员游击的港式手法以其高举高打的浩大声势，与当地高涨的市场人气相辉映，的确推动了市道的繁荣。利达行的代理生意越做越大，代理项目几十个，销售人员２００多，邓智仁更称多个项目拥集一厅为“百货”式销售，总归能卖得出。发展商们虽也担心把百分之百精力投入的项目放到“百货店”里是否能得到百分之百的照料，但选择代理商时仍是把利达行排在选择名单的前列。
作为北京代理界的另一大流派，台式销售手法在九鼎轩的拓市行动中也开始占领市场份额。完全不同于港式手法的是，台式手法注重项目的策划安装和整体环节的配合，买家受到广告感染后在卖场受到更强的感染力，销售亦取得骄人业绩。不过，与利达行老板邓智仁高调专营地产不同，九鼎轩老板李元发只是将代理作业务的一个部分，保持低调向其他领域拓展，“甚至”经营幼儿园，从房地产角度来看，亦多少分担了代理业务的风险。两家公司所代表的两大流派的差异，或许本质上就在于，同在内地和大陆做生意，一个是香港商人，一个是台湾商人。
北京众多代理商，经营手法似乎非港即台，如果硬要说两大流派之外仍有“北京流派”的话，那就是不走市场、主攻“人际”路线的有背景公司。
代理销售业绩除“各庄的高招”外，更限定于市场的大气候。1994、1995年以来，随着政府对房地产调控力度的增强，金融环境的严峻，发展商已难有往日千金一掷的风采，购买投资亦大受影响，销售普遍困难，市场转向持续低迷，苦苦消化“繁荣”带来的苦果。

这位陈兄作了10年房记，从脑袋到口袋肯定都是获益良多啊。
好贴，加分！