一个记者眼中的地产十年（ZT）

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在市场环节拓展的过程中，整个经济背景并无大的改变，房地产在经济运行速度中的主动地位和在政策权衡控制中的被动地位被认识得更加深刻。其中，金融始*
终是一条最受关注的主线，对于市场发展，金融被设计和期盼过多种有机持续*
的支撑体系，无不涉及到投资体制和分配体制。在盘整时期，促进流通的焦点*
集中在如何帮助提高购买能力方面，但按揭服务体系虽有拓展但并未形成完整*
的态势，国外成熟市场纵控刺激消费的模式离国情相去甚远；而受制于分配体*
制的国民收入实力也使购买的欲望难以转入为实际的消费能力，大到住房制度*
改革，小到对物业管理费的承受能力都反映出其艰难。要为了房地产市场的发展而*
改变这些现状，就像为了改变机翼的一个微小局部而不得不改变整架庞大运输机的总体设计一样，其艰难和不现实可想而知。
经济的启动和调节是刺激消费还是刺激生产？房地产的发展是指望刺激消费还是指望刺激开发？这在一个整体供应仍然不足的较长时期内，通过复杂的健全完善消费体制，以消费导向来刺激市场发展，远不如通过简单得多的放松对生产的控制来启动市场显得容易和现实，这是由整个经济结构状况和经济政策的操作习惯所决定的，政府在复杂完美但大大超前的经济政策和简单可操作但难免留下遗憾的经济政策之间，必然是选择后者。对房地产来说，在调控政策环境中没有解决和注定在长时期内难以解决的问题，在今后仍会程度不同地出现，并可能由此引发新的但性质相同的调控政策。
因此，尽管房地产的市场体系已经拓展出清晰的发展格局，但整个市场仍钟情于开发投资这一繁荣的源头。就像只差一张便成“清一色”的牌局一样，如果开发投资市场出现任何松动，房地产即至少在象征意义上完成一个极为丰富、功德圆满*
的轮回，转入下一个更高层次的轮回发展时期。
可以说，在市场心理承受能力方面，现在已经到了“劫”的关键时期，尽管明年的局面难言乐观，市场的一线希望仍有其希望的理由。

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年底心态：
逃离“极点区域”？
就事论市
●陈大阳
据新华社信息系统综合有关方面信息表明：“我国房地产业现已进入宏观调控的最后阶段即‘极点区域’，有关专家认为，房地产业可望出现再度辉煌的发展机遇。
“分析的依据是：一、宏观调控任务接近完成，房地产开发规模已基本控制，投资结构也基本调整，如曾占据房地产半壁江山的广东省已出现负增长，而一些深层次的带有转轨时期特征的矛盾和问题显然不是本次调控所能解决的；二、以行政手段为主的调控必然以某些方面的牺牲为代价，而房地产业持续盘整已使相关行业*
深受影响，如今年以来建筑业的利润总额滑至历史同期最低水平，建材行业利润总额比去年同期下降６０％左右。因此，少则半年，至多一年，房地产业将随同*
宏观经济结束这一轮经济调整，步入全面发展的新阶段。国家统计局科研所的一项经济发展趋势预测报告认为，在本世纪末最后几年，我国经济将迎来新一轮高速增长期，而这新的增长仍然主要靠投资需求推动。
“在新一轮经济发展中，房地产业将面临空前的发展机遇；高速增长的国民经济将形成对房地产业强劲的有效需求，同时产业结构调整又将选择房地产业作为突破口，此外日益庞大的财政支出需要房地产税成为财政收入的一项重要来源。处于‘极点区域’的房地产开发企业，目前应当加快消化积压的商品房，提高投资效益，保存经济实力，同时要加强对市场和政策的研究，作出明年乃至今后几年的战略决策，为投入下一轮经济发展作好准备。”
按这一信号，房地产将摆脱连续两年多的困境，从“极点区域”一跃而出“再度辉煌”。这对苦于低靡的市场和业者来说，称得上是一个“利好消息”，因为“少则半年，至多一年”，毕竟有等待的盼头。但与此同时，连续两年多的“年底预测”每每落空，也使人们对种种鼓舞士气的说法多少有些麻木。

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那么，有关摆脱“极点区域”的说法十足兑现的可能性有多大？明年房地产能否“再度辉煌”？答案是：很难说，因为中国经济发展的特点使任何人都难以精确地作出预言。对大势的分析无疑有准确的判断，但对启动经济再度起跳的具体方式着实难有准确的预测。比如，“南巡”之前，也许没有人会预料到“忽如一夜春风来”，使经济速度如此高涨起来。对房地产而言，至少在今后一段时期，无法根据对房地产市场本身的分析来判断房地产的命运。房地产的命运不在房地产本身，要看整个经济运行的状态，更高一层，要看政府对时局的把握程度，最直接的要看社会安定的把握程度。目前，社会安定似乎不成问题，但经济状态不尽如人意，最具代表性的是国有企业普遍效益不佳，职工的收入问题有可能转化为社会安定问题，等等。这个时期，往往需要刺激经济增长速度来解决问题。中国的经济形态和市场发育完善程度难以培育起靠市场运行和消费压力来左右生产的局面，因此，经济增长速度主要是靠刺激投资来达成，房地产的命运似乎更系乎这一点。不必考虑现在市场问题多多，如果开发投资能放开一定的限制，这些问题都可以解决或转移。
但是有一点可以肯定，即使梦想成真，经济政策再度宽松，房地产也难以取得三年前意义上的“辉煌”，因为在法制和市场规范方面，从土地的取得到开发、销售甚至物业管理等环节的逐步规范，已大大拉低了原来意义上的所谓“暴利”，但同时也更有操作性，市场也转入更高一个发展境界。即使房地产本身有很多市场问题有待解决，但更愿意等待到这样一个发展机会，因为这关乎整个市场的命运。

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1996年:利达行与玫瑰园-庐山名人别墅-消化积压-房子与汽车的按揭之争
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1
一迫再迫迫于市道 千难万难难在资金
玫瑰园隐含烂尾之虞
利达行思量度过难关
楼市风云录
●陈大阳
1992年从香港进入北京房地产市场、并迅速打开一片天地的利达行，到现在已难言轻松。作为代理商，利达行尚颇有自信，但作为发展商，利达行现在却因玫瑰园的项目，困于极为艰难的境地，几乎到了生死存亡的关头。
利达行称“申请倒闭”系谣传(t)
去年下半年以来，有关利达行问题重重、欲申请倒闭的传闻不断，香港有关媒介也大作文章。对此，利达行不再保持缄默，该公司一位副总经理称：这些传闻多数与事实不符，但传闻确与利达行所发展的“玫瑰园”项目受阻有关。
亦有传媒记者专门就倒闭传闻与北京市外经委外资处、市建委外资处、市涉外*
税务分局等政府部门核实，证明北京利达行未申请倒闭。利达行此时亦坦言玫瑰园遇到极大的资金困难，此困难如不解决，确有拖垮利达行的危险。

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玫瑰园隐含烂尾之虞(t)
玫瑰园是利达行进入北京借以开拓市场的第一个项目。当时称为飞达玫瑰园，是北京市第一个招商项目，位于北京昌平县，由香港飞达集团投资建造庞大规模的别墅区。其时北京房地产市场在南方沿海热闹非凡之后刚刚起步，利达行老板邓智仁看好北京市场潜力，投资预购了一部分别墅并取得了飞达玫瑰园全部８５０套别墅的销售代理权。
由于原投资商的原因，订金被挪用，工程进度迟缓，飞达玫瑰园几成烂盘。由于利达行切身利益牵涉在内，以及看好需求市场等原因，因此1993年邓智仁已决定接盘，把项目做下去，经过一年筹资，利达行将飞达玫瑰园股份从飞达集团手中买下，成为玫瑰园的发展商。
在此期间，利达行的代理业务开始大大拓展，在1993年10月北京第一届房地产交易展示会上，利达行登场亮相，并与万通集团订约代理销售万通新世界广场写字楼、商铺，大获成功。除具有相当业绩的代理商身份外，不久利达行又因玫瑰园具有发展商身份，表面上看，公司生意越做越大，并在各大城市开设了不少分支机构，但玫瑰园一直是令利达行伤脑筋的问题。
接手玫瑰园后，利达行发现问题要严重得多，除了需要注入资金使工程进行下去外，还要补办不完备的法律文件。利达行高层管理人士称，如此被动的原因之一是对有关政策和本地项目运作方式不够了解，但已欲罢不能。
至1995年４月，玫瑰园外销证等手续文件补办齐全，前期遗留问题似乎已被认为一一解决。对待买家和外界，利达行亦推出广告形式的“玫瑰园的故事”，表现决心和把握，以争取买家的谅解和支持。

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但资金的压力越来越大，1995年以前玫瑰园工程已总计投入了包括地价、市政、土建、广告费、管理费在内的３．８亿元资金。首期２０１套别墅虽已封顶，但缺乏资金无法进行装修工程，致使首批别墅未能按计划于1995年10月底至12月底交付买家，商誉信誉亦受到损失。1995年12月初的资料表明，玫瑰园已售出１２２套别墅，取得楼款１６７多万美元，交付使用后才能得到余款2135万多美元，而为进行装修工程达到交付使用的标准，使项目正常运转，尚需１．４亿元*
人民币。
在玫瑰园投资、换手和后来的进展过程这段时间里，市道已发生了很大变化，房地产由于调控已转入盘整，资金紧缺已成为行业共同的困难，在此局面下，融资谈何容易，即使利达行代理生意再好，亦无法靠自己填补这巨大的资金缺口。而资金问题不解决，玫瑰园则注定要烂尾。
市道、资金：艰难的话题(t)
面对“玫瑰园”的资金问题，利达行压力极大，正想尽办法进行融资。老板邓智仁对融资的困难有非常清楚的认识，这些认识也基于对市场变化状态的把握。

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邓智仁表示，宏观调控以来，很多房地产项目不能按时完成，根本的原因就是资金紧张，发展商又不可能简单地放手，资金需求未见减弱，而金融政策仍从崐紧，致使资金成本升高。按一般的经验，资金成本超过２５％，则市场不健康的情况肯定会出现。调控的本意是抑制通货膨胀，限制高档项目的过量供应，但似应考虑各地方市场的不同情况，珠江三角洲供应过量已成定论，但北京房租水平高居世界第三位，重要原因是供应量不足，而调控使供应量减少，会使租金上升，相应增加不少行业的运行成本，反而会加剧通胀。现在不光房地产资金成本上升，北京高达２６％多，南方更高*
到３０％，工业等实业界资金成本也都很多，不但对经济无好处，国家也未见得能从资本利息中得到好处。
在这种局面下，玫瑰园融资难度可想而知，一方面国内融资政策极为严格，一方面境外银行亦不敢接受以国内物业作为抵押给予贷款。据透露，虽有不少机构找上门来洽谈融资合作事宜，但大多尚未有明确结果。对利达行而言，这总比没有一点机会要好一些。
利达行能丢掉玫瑰园吗？按邓智仁的话来说是“不能丢掉，丢掉的话利达行也不行了”。这一方面是由于该项目已成为利达行商业生命的一部分，另一方面，接手时已押下血本，即使想转手，市道如此不振，恐怕一时也难有够实力的下家*
。
邓智仁：利达行如倒闭岂非天大玩笑（t）
利达行之所以能有今天的业绩，与邓智仁的商业眼光分不开，当香港投资者尚只愿在珠江三角洲选择时，邓智仁却闯入北京，认定北京租金水平高，供应尚小而需求稳定庞大，是投资房地产最好的地方，拓展业务以来一直致力于打“北京牌”，外销业务的成功也印证和坚定了他的生意路线，用他自己的话来说就是“够胆”，面对玫瑰园如此局面，邓智仁亦有足够理由相信，既然当初“够胆”来到北京打开一片天地，也就“够胆”努力度过难关。

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就玫瑰园与利达行的关系来说，是绝难割舍的，正由于这样，利达行陷入了困境，如果说，收购玫瑰园是利达行生意路线的第一次“救亡行动”的话，那么现在利达行正在又为“玫瑰园”和自己进行第二次“救亡行动”。
邓智仁称，现在我有困难，如果因此而垮掉，这真是“开天大的玩笑”。因为一直以来利达行致力于宣传北京市场，推销北京的物业，努力帮助起到吸引外资的作用。如果自己说北京多么多么好，最后自己却要“死掉”，岂不是天大的玩笑。现在要度过难关，不单单是出于自己经济上的理由，他是考虑维系外商投资的信心。
融资尚未成功 “救亡”仍需努力(t)
可以说，利达利的成功和困境同样都是因为资金；正是因为凭借资金的力量，得以在中介市场尚薄弱的北京展开大规模、高投入的推销攻势，以港式推销方式获得成功，在北京中介市场占据首位；同样因为资金缺口，玫瑰园难以为继。从资金角度看，只要设法度过这一关口，则依旧是阳关大道。
尽管这是利达行的事情，但考虑到它在市场中的作用，最坏的结果不可避免地会对北京房地产市场产生某种消极影响，既可能影响到对外资的吸引力，也影响到北京中介市场的格局，特别是在市道普遍不景气的情况下，更是雪上加霜*
。

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因此，这似乎已不单单是利达行的事情，北京有关管理部门高层人士称，当然不希望看到利达行由于玫瑰园而倒闭。实际上对政府而言，项目烂尾是最忌讳的事，涉及到包括收拾局面在内的一系列问题。
由于利达行一直以来的生意路线，目前如果想取得包括政府扶持在内的有效帮助，形成某种沟通和默契，尚有一定距离，但并非没有可能。因为任何区域市场都有自己的特点和运作方式，利达行尽管以香港生意方式取得了代理业务的成绩，但其在有关玫瑰园事宜方面自认对一些地方政策和运作方式不够了解，亦表明尚未与环境形成足够的和谐。事实上，很多发展商的经验证明，取得政府的支持是十分重要的。
对利达行而言，面对危机“只有自己救自己”，未敢奢望过高，因为自知进入北京时间不长，与有关方面也不是“生死之交”。但实际上就事而论，万不得已并不是没有与政府有关部门进行沟通商讨的办法。
玫瑰园的资金问题，尚待各种努力，目前看来，最好的结果是能以股份融资成功，度过难关，这也是利达行所希望的；如果真的毫无办法，估计不排除会有政府有关部门某种方式的介入。同时，也可能会有规模、设计、档次的调整。
虽身处困境，利达行仍表示对玫瑰园和北京市场抱有信心，邓智仁称：“未来五年，北京还是全中国投资房地产最好的地方，尽管不一定最好赚钱。”

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2
“蒋介石失去的，毛泽东得到的”全都卖给谁？
庐山名人别墅：只缘身在此山中（主标题）
楼市风云录
三年前沸沸扬扬的２１栋庐山名人别墅拍卖转让风波，已随着时间的推移和经济形势的变化而渐渐淡出人们的视野。时过境迁，亢奋消失了，可别墅在饱尝转让失败苦果之后，不得不仍然为出路而烦恼——
出让—公开拍卖—暗标竞投—套牢(t)
1992年，“南巡春风”启动新一轮经济周期，“与全国各地的大好形势一样”，江西省九江市也在积极拓展开放格局，作为历史风景文化名山的庐山，自然而然地成为一张王牌。在一次有省市重要官员在场的研讨会上，庐山管理局出让一批旧别墅的想法得到认可。夏末秋初，出让21栋旧名人别墅50年使用权的消息正式披露，开价每平方米1000美元，前奏响起，各路商家闻风而动，与民国时期和共和国时期的政治风云不同，这一回，庐山上涌动的是商潮。
在庐山管理局与一家志在必得的香港公司讨价还价的微妙阶段，黑马杀出，香港运通年公司经过24小时紧张谈判，９月１８日正式签约，全部接受出让条件*
，以每平方米1100美元，总额５１０万美元的价格，一举获得21栋名人别墅的使用权和改造权，当天支付首期款项数百万元人民币，并无偿赠送庐山管理局４辆轿车。

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运通年公司在拿下别墅后，立即按“既定方针”打算转手，1992年11月，与台湾华晟广告公司策划出公开拍卖方案，1993年初公布拍卖消息，拟于４月在北京人民大会堂举行首场拍卖，随后赴上海、广州、香港、台北、新加坡拍点，广告一语惊人：“蒋介石失去的，毛泽东得到的，全部卖给你！”“购买庐山别墅，需具亿元资产！”舆论大哗。４月，北京人民大会堂取消约定，整个拍卖计划流产。最好的卖点无可奈何地划过。
运通年公司旋即聘请香港威格期国际顾问公司策划出暗标竞投的发售方案，1995年５月藉九江市赴港招商期间正式推出，21栋名人别墅标底从70万美元到１５０万美元不等，尽管促销攻势猛烈，但直到７月１５日的截标日实际投标者并不踊跃，暗标兑投宣告失败。其时，政府对房地产的宏观调控渐现端倪，21栋名人别墅已失去了转手的机会。运通年公司快速转手获利的希望已成泡影，随后开始在整个市场的低靡气氛中饱尝苦果，仍在苦苦等待下家。虽然不乏出价者，但均因价格低于运通年公司忍受度而告吹。对运通年公司来说，尽管已投入半个多亿元人民币并陷入资金周转困境，不能获利而赔本低价出手仍然不能考虑。
名人别墅的名与价(t)
硝烟散尽，“庐山真面目”才渐渐被理智地认识。这21栋名人别墅之所以失败的原因，也正是其极可能成功的理由，这就是要借名人效应把别墅高价卖出去。

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这21栋名人别墅中，民国时期曾住过段祺瑞、蒋介石、白宗禧、陈诚、何应钦、蒋经国、陈果夫、唐生智、陈布雷等人，共和国时期曾住过贺龙、罗瑞卿、薄一波、汪东兴、柯庆施、茅盾、刘海粟、康生、姚文元等人，其名人价值可以说能够集中体现庐人别墅的特色，但这种名人价值究竟能使别墅高到什么样的价位呢？这只能由交易结果来决定。名人价值成为交易的卖点，广告促销已把“名人”效果推出极致，结果反因微妙的政治神经而欲速则不达。过分强调名人效应被众位房地产专家认为取败之道。
除去种种外界因素，交易未达成则表明价格过高，问题又集中到别墅物业的本身。当初庐山管理局是参照东南沿海新开发别墅价格定下来的，每平方1000美元出让价，以1100美元成交，实际已大大超出了庐山名人别墅在其区域市场中可能达到的最高价。既然是物业，尽管人文价值再高，也不可避免地受到所处区域的市场状态，经济实力等因素的制约。
北京大学教授董黎明算了一笔账：名胜区地价一般高于区域内商业地价０．５倍，庐山名人别墅的地价已是庐山脚下九江市商业地价的10倍多，还要超过南昌市１倍，而拍卖别墅价格更超过九江市住宅的20倍！虽然别墅价格与北京、上海等地的高档别墅相比并不见得太贵，但并不具备北京、上海别墅那种区域条件和市场支撑力，因而根本没有“高攀”的基础。
清华大学房地产研究所副所长刘洪玉也算了一笔账：按名人别墅的价格，就算出租率能达到８０％，买家在50年内每月要能有每平方米60美元的租金收入才值。这得需要什么样的买家？如此高的起点也为庐山其他别墅今后的开发带来极大的难度。
成也市场 败也市场(t)
对于这２１栋庐山名人别墅。人们可以尽情做各种理性分析，但就其发生、发展的戏剧性过程来说，称得上是1992年以来整个房地产市场变化的生动写照，其内在必然性更是房地产市场深刻教训的绝妙象征。

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今天，人们为这21栋庐山名人别墅的失利分析出不少原因，如：24小时的最后决策过于仓促草率，促销过程中过于强调政治色彩等等。但是，同样不难想象，如果转手成功获得厚利。这些失败原因不也就是致胜法宝吗？因此，问题在于：是什么使这一切如此喧嚣并使之陷于滞态？
1992年以来，房地产市场风虎云龙，社会兴奋点高度集中于房地产领域的暴利。高涨的情绪似乎不允许开发商认真地考虑所谓风险问题，同时，不少地方政府也热切希望借助房地产把投资吸引过来。在这种状态中，衡量成功的尺度是获取暴利的速度，投资行为表现为短线炒作，资金亦过量涌入。当房地产的炽热状态威胁到整个经济运行时，终于引发了政府的调控措施，市场开始转入惨淡，房地产的高风险终于淋漓尽致地展示出力量，并在随后几年中令投资者刻骨铭心。中国房地产在经历了这样一个起伏教训后可以说才真正开始有了一个正常发展的心态。
对运通年公司来说，当时的决策和运作具有当时市场状态下的合理性，最大遗憾莫过于未能转手成功。如果公司成功转手，那么这个成功对市场意味着什么呢？只能意味着市场本身有问题。现在看来，那些高价格的项目已不是谁能成功的问题，而是套住谁的问题。
“第一次开发”与“第二次开发”(t)
由轰轰烈烈转入无声无息的21栋庐山名人别墅风波，足以载入庐山发展史册，反映出庐山急于汇入经济潮流的进取状态。从区域经济角度来看，名人别墅项目是在“打庐山牌”的背景下产生的，“打庐山牌”是为了吸引资金发展地方经济，改变落后局面。但这还不是庐山的第一次房地产开发。

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1886年，22岁的英国传教士李特立到九江开辟传教区，即已暗中看好庐山，并自行测量土地。1895年，英国驻九江领事与清政府九江道签订租期为９９９年的庐山英租界条约，李特立即把预先购下的租界地皮划为２００多块，以汉口、上海等地出售，获得暴利。此后英、美、俄、德、葡、意等国在华传教士、商人、外交官员，纷纷上庐山购地建别墅。李特立亦藉此成为外国在华政、教*
、商界名人。几经风云，至少庐山仍保留了15个国家1000多栋不同风格的别墅，总建筑面积50多万平方米，被称为“世界别墅博物馆”。
从房地产角度来说，李特立是极为成功的房地产商，庐山第一次大规模开发造就了大量的别墅市场。 在一个可能并不合适的角度上两相比较，就会发现房地产与市场之间既明显又微妙的关系。
庐山的“第一次房地产开发”自有其历史背景和经济上的动力：当时长江中下游经济比较发达，庐山脚下的九江又被辟为通商口岸，外国教会组织、商贾、外交官员寻找交通便利、气候宜人的消夏兼活动的地方，与今天的通达标准不同，长江这条黄金水道是最好的交通条件。这实际已成为强大的市场需求，即使不是李特立，也会有其他独具眼光的人来开发这一市场。可以说，是需求推动了庐山的“第一次房地产开发”。
事隔百年，作为“第二次房地产开发”背景，九江乃至江西的经济大大落后于*
东南沿海地区，“打庐山牌”的目的在于以庐山的知名度吸引资金投入，带动经济发展。这与不少地方的“地方牌”共同构成改革开放中的一大势，在某种程度上，这一趋势往往隐含着“高眼光、低水平”的缺陷。不管21栋庐山名人别墅在出让、转让过程中有什么样的具体背景，其所表现出的不是需求推动房地产，而是希望房地产能启动需求，最终因过高的希望无法拉动现实的市场而陷入困境。

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乱云飞度仍从容？(t)
今年２月底，中房协《房地产世界》杂志社在庐山组织“风景名胜区房地产开发暨庐山名人别墅学术研究会”，听说庐山正在申请列入联合国人类自然文化遗产，不知那21栋名人别墅如何动作这个题材。
地方政府官员对吸引投资发展地方经济充满信心，与前几年相比明显多了不少有利条件：长江经济带前景良好，特别是京九铁路的影响更大，对于各方投资合作“拍胸脯可以保证利润”。相形之下，处于胶着状态的21栋庐山名人别墅似乎显然不能算是大项目。
实际上，原来的21栋别墅除已破烂不堪的蒋介石别墅外已全不存在，新完成施工的几栋大体保持原建筑风格，按设计增加了道路、车库以及水电、通讯增容，其中一栋暂时成了别墅工程指挥部。公司人士称，一旦销售条件成熟，整个项目半年内即可全面完工。
可问题是不知何时条件能成熟。按公司当年重要决策人潘冶治的想法，这么高的地价成本现在已使整个项目转手获利非常困难，拖延亦非长久之计，现正考虑包括会员制俱乐部等在内的经营可行性。他的真实想法可能是修改合同，大幅降低地价，还不知庐山管理局作何打算。
风景如画，大势如铁。21栋庐山名人别墅似乎急得已经不着急了。

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3
反腐败·房子·房地产
谈屋说地
陈大阳
今年反腐败听说要查领导干部们在住房方面的以权谋私问题。
据新华社消息称，中纪委副书记侯宗宾表示，反腐败按中央要求，在领导干部廉洁自律方面，重点之一是抓好住房的以权谋私问题。对干部住房问题底数不清的地方，要通过自查登记、个人申报、专人调查的方式摸清情况，要求特别是县处级以上各级领导搞好对照检查。
消息还说：“对于在住房方面有一般违反规定行为的，只要本人自查自纠了，可以不予追究；问题比较严重的，本人能够认真自查自纠的，可以从轻处理；问题严重又不自查自纠的，要严肃处理；顶风违纪的，要从重处理。”
官员在房子面前不“自律”而多分多占，是权力的必然效应。如果说以前多分多占房子是为了舒适、方便的话，那么近年来官员则明显有了“房产”意识*
：谁会对不用花钱就得到好房子不动心呢？不动心者往往是因为权力尚未到火候。中国的中下层官员们对职位追求的重要原因之一是能分到房子（其中大部分确实是出于解决住房困难的“自用”目的），而职员、科员们为能解决包括房子在内的“事业”问题，也都在一门心事想当官，因为就取得房子而言，其成本没有比凭职位分房再低廉的了。解决了“自用”问题，自然就会想到“投资*
”、“保值升值”问题，如果机缘适宜，就难免不“自律”一回。

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应如何反腐败规范大小官员的“住房问题”，这与官员制度和分配体制有关，就房子而言甚至也间接影响到房地产市场的流通，这是一个市场问题。
一般认为，未进入市场的与市场无关，比如领导干部分配甚至多占住房，与房地产有何关系？实际上，房子作为一种资产，不管是否进入市场，都对市场具有某种影响。财主敛钱，存在票号中生息，这笔钱仍在流通；装进坛子埋在地下，流通的货币总量中就少了这笔钱，比较而言，还是前一种方式对市场有利，不要问这笔钱是怎么敛来的。房子也是如此，尽管分配住房在市场范围之外，但毕竟仍在住宅总量当中，进入市场的越多，房屋资产才越能发挥出效益。
从这一角度看，官员多占的住房如何进入流通才是市场的关键。实际上，不少善于经营的官员正在把多占的房子或租或借获取利润，只不过属“地下”性质，但这对市场仍有好处，至少总比闲置未尽其用要好。
官员多占住房，有其存在的“合理性”，反腐败也只是“重点”抓“问题严重又不自查自纠”以及“顶风违纪”的官员，但对经查多占的房子，却不妨为流通计试试市场的法子：既然你能搞到房子，就请你出钱“赎买”，然后可以堂堂正正地进入市场，就像房改出售公房一样。
但难就难在这样做行不通，原因仍与房改滞缓的原因是一样的：房改是由政府推行的，房子面积最多的也是官员，提租、出售公房就意味着官员要为多出的面积多出钱，因此房改的难度不在普通老百姓而在政府官员。
因此，这些房子仍然不能进入市场，表现上看，“国有资产”没有因以权谋私而“流失”，但并未流动，所以实质上还是流失了，这对市场来说是很可惜的。

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4
市场变幻无常 任我腾挪有道？
利达行的故事（主标题）
楼市风云录
陈大阳
在北京房地产市场中曾极度辉煌的利达行，自６月初由北京长安街妇联大厦东迁至建国门外大街之后，似乎更被业界认定处于困境之中。
如果说几年来利达行以其经营业绩在行销代理界构筑起“王国”的话，那么此次“迁都”所表露出的萧索气息格外具有某种象征意味，这种象征意味与去年利达行从代理商云集的亚运村将总部推进到长安街上一样鲜明，甚至与三年前利达行进驻亚运村初拓北京代理市场一样引人注目。几度迁徙，由春风得意、挥斥方遒到秋风萧索、万般无奈，折射出“王国”的浮沉兴衰，也折射出市道的变迁。
玫瑰园的故事：身不由己的痛苦(t)
利达行“迁都”本不该引起过分的关注，但公司总部设在长安街上多少带有实力象征色彩，尽管公司新址国贸中心附近更具商业气氛，但人们自然而然所认定的是公司“江河日下”，至少新址的租金比原址便宜一半。
与其说业界关注利达行的“迁都”，不如说买家关注利达行的发展项目——玫瑰园别墅的迟缓*
进度。５月底、６月初，玫瑰园一期装修建设工程再度停顿，传闻所至，买家不免心急。对此，利达行老板邓智仁已表明：玫瑰园并未停工，只不过是由于正值麦收季节，建筑装修队中的农民员工“回家收麦”。
据了解，“收麦”一直收到６月中、下旬。 但不管是否停工，玫瑰园一期已预售的１２２套别墅将在６月底全部交付买家的承诺已无法兑现。

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利达行在今年３月初做出的这一承诺已经是对玫瑰园的全力“救亡”，其时，利达行称已获得山西某公司的支持合作，注资6000多万元，使处于停顿状态的玫瑰园于２月２８日重新开工。
此前，在去年底玫瑰园因１．４亿元的资金缺口而停工，并由此谣传利达行申请倒闭，已使利达行在1994年痛苦接手玫瑰园后计划在1995年底将首期２０１套别墅竣工的承诺落空。当时利达行已向玫瑰园累计投入了３．８亿元，并推出“玫瑰园的故事”广告以稳定*
买家。
迫使利达行接手玫瑰园的是处于当时情势的利达行自己。玫瑰园是1992年北京市政府赴港招商项目，也是北京第一个别墅区项目，位于京北昌平县，由香港飞达集团投资开发，香港利达行老板邓智仁看好北京房地产市场刚刚起步的先机，投资预购了部分别墅并以此取得了全部８５０套别墅的销售代理权，这在港人只选择珠江三角洲*
物业的当时，已是一个“够胆”的大手笔。不料天不作美，由于发展商挪用订金等原因，玫瑰园进展迟缓，几成烂盘。作为“地产行家”，利达行于利于理都输不起这一注，否则也不要干这一行了，遂于1993年痛下决心接手，被迫把生意做大，于是由投资者变成了玫瑰园的发展商，也才有了买家望眼欲穿、至今曲折情节仍在继续的“玫瑰园的故事”。《经济日报》的一篇分析文章称：玫瑰园已屡屡“失信于买家”，有其逻辑的必然。

羽球发烧友

目前，对于“再一次失信于买家”，邓智仁又作出承诺：“７月底交付玫瑰园首期的整１００套别墅。”但资金问题仍是挥之不去的阴云，邓智仁称，到10月份玫瑰园的资金会完全畅通，理由是：一，作为卖点的京昌公路年底会通车，别墅会卖得快；二，楼价会上升；三，届时玫瑰园二期工程将开工。
至于后续方略，邓智仁说：“市场如玩游戏。”据他判断，在1994年已看到别墅会好转，因为别墅项目虽然批了很多（这也是当时投资玫瑰园所未料到的），但由于后来审批限制以及普遍的资金问题，变成别墅少、办公楼反而多的局面，加之市场对预售已失去信心，转向现楼，而此时别墅多已基本成为现楼。不言而喻，玫瑰园应该是这种判断的受益者。
对于每令旁人啧舌的玫瑰园别墅数量，邓智仁则说：不要光看８００多套的数字，据经验一期可能是赔的，但只能卖过５０％，形成气候，其余的就会自然卖出。
作为玫瑰园的“最新故事”，利达行不再用广告讲述“玫瑰园的故事”，经过多次波折，邓智仁深知广告方式已不能扭转形象，转而又出奇招：每个销售每个月必须要带１０个人到玫瑰园参观工程进展，这10个人不论是不是顾客，未完成人数指标者开除，“如此２、３个月内相信能扭转形象。”
代理市场的故事：繁荣带来的消化(t)
玫瑰园始终是牵扯利达行的神经，但业内外人士最先贯耳的是利达行的代理业绩。1993年利达行以港式手法全力出击，推销万通新世界广场一炮而红，奠定了在北京房地产市场中的显著地位。只有在玫瑰园危机浮出水面后，人们才惊异于利达行的“双重身份”：怎么代理商又偏要作发展商自讨苦吃接烂盘呢？