一个记者眼中的地产十年（ZT）

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自序
    2002年8月26、27日，北京现代商报联合中城房网、中住联，在北京长安街上的北京饭店搞了一个“中国地产十年论坛”，约请了一批地产界、建筑界、文化界人士来聊天。地产界的各色论坛如走马灯，虽说这不过是其中之一，构成也未必十分严谨，但却暗合了众多参与者和我的一个“私心”：对自己参与过、旁观过的十年市场“有个交代”。
    1992是一个具有特殊意义的年份，邓小平南巡启动了中国经济新一轮投资热潮，房地产开发开始进入社会和公众的视野，并在随后的十年中与社会形态相互作用，改变了绝大多数中国人关于居住、关于财产、关于投资的观念。作为一个自1992年开始房地产报道的新闻记者，我觉着有那么一点责任将自己旁观过的房地产市场的十年历史展示出来，以不负媒体“监督社会、记录历史”的使命。
    这本集子精选了我历年来所撰写并发表的新闻报道和评论和一些约稿，体例定为“文章”，穿插以回想起来的事情和新想出来的评介，体例定为“叙事”，拉拉杂杂从1992年一路逶迤着到了2002年。史迁修史“藏之名山，传诸其人”，当今时代已经没有了历史感，这本集子无非是回味历史之余的备忘而已。
    由于一时来不及也想不出该请哪位名公巨卿来作序，于是便自己作序罢。
    是为序。

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1992年：都想知道房地产是什么

叙事：
    1992年9月的一天，杨大明（现为财经时报总编辑）和我骑着自行车，从当时的中华工商时报所在的东直门外新中街出发，一路向西穿行，来到位于甘家口百万庄的建设部。
    此行的目的非常简单:中华工商时报要开设房地产版。随着邓小平南巡讲话的发表，房地产一下子成了中国人眼中的“新大陆”。事后我们才知道：南巡所启动的不仅仅是中国经济的新一轮周期，而且由于房地产在新的经济周期中的一跃而起，竟然历史性地改变了中国人关于房子、财产、投资的种种观念。中华工商时报正值1989年年底创刊以来的新锐时期，闭着眼睛也不会错过这一新的经济动向。当时的总编辑兼社长丁望说：这事儿，由市场部来干合适。当时的市场部主任杨大明说：不论合适不合适，这事陈大阳去跑吧。当时的我说：这事儿可怎么个跑法呀？杨大明说：那咱们就先去和建设部建立了联系吧。于是，两个人骑着自行车开始横跨北京市。多少年后，已经离开中华工商时报的杨大明和我在极少的几次见面聊天时，还会聊起这次“自行车之旅”，共同的记忆是：晃晃悠悠地骑着，太阳很好。
    到了建设部，竞先去了规划司，攀谈了一下，人家说这事你们去房地司吧。当时心想：还真有个房地产业司呀？于是就去了位于建设部北配楼的房地司。
    当时，由武汉市房管局副局长调任建设部房地司副司长的谢家瑾刚来不久，给人以干练、随和的印象。在随后的采访中，谢家谨答应写一组文章，于是就有了以下这一系列美国见闻的文字，可惜的是由于当时的版面篇幅所限，删去了不少描述性的细节。作为约稿者和编辑，我认为这组文章无论是文采还是叙述状态在我所见过的官样文章中都属上乘，此后也没有在见过日益忙碌的谢家谨写过类似的文章。
    1992年海南那厢已经热翻了天，但对于一个刚刚“入行”的记者来说，却还看不出太多的门道，现在检点起来，那一年里所写的文章竟无一可采。选来选去，还是约请谢家谨写的这组文章“比较有生活”，刊载的本身也表明当时的一种状态：都想知道房地产是什么。
    也许，报纸开设房地产版这种事情就可以表明房地产市场的升温程度。由此，我竟然做了十年房地产记者。

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1
在美国买住房（主标题）
“几乎所有的事都可委托经纪人”
地平线
●佳景
    我先生因公司业务常驻美国洛杉矶。去年赴美探亲使我有机会对美国的房地产业作了一些考察（作者现供职于国家房地产管理部门——编者注），所见所闻*
，相信对国内房地产业的发展不乏借鉴之处。
    浮光掠影之间，最深切的感受要从我先生买房说起——
    在美国买房的方便和快捷实出乎我的意料，几乎所有的事都可委托房地产经纪人（Ｒｅａｌ  Ｅｓｔａｔｅ  Ｂｒｏｋｅｒ）去代办。我先生通过朋友介绍*
找到一位姓孙的华裔经纪人，在电话中将自己的买房要求告诉给他，孙先生殷勤地应允尽力效劳。四天后，孙先生电话预约后带着十份独立房屋的房地产资料，上门逐一介绍，并展示每栋房屋的区位示意图、所在居住区的总体布局图（供你了解周围环境和配套情况），及每栋房屋的平方面图。我先生对这些资料进行比较后初步选择了其中三处，并在孙先生的陪同下前往实地作进一步了解，最后选中了其中的一栋。
    买房的第二步是谈价钱。这栋独立住房开价28万美元，我先生认为价格偏高，经纪人马上表示可尽力效劳，并让我先生报出一个所承受的最高限价。三天后,孙先生电话告知开发商已答应将售价降至25万美元，我先生表示满意。
    第三步是提出内装修要求。在美国，开发一片独立屋时，一般只对其中１－２栋进行装修，供买房者参观和考虑，买房交上订金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜色的样品及厨房设备的组合和型号供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。
    第四步是正式签约。合约内容十分齐备，以保证不发生买卖纠纷，并由经纪人*
代为到公证公司（ＥＳＣＲＯＷ）办理公证（主要是对售出房屋和所在土地*
合法性的确认，以保证买房者不上当受骗遭受损失），又代为到洛杉矶房地产注*
册署办理注册登记。不久，我先生收到一份９１—１０７９４８４号转让契约（ＧＲＡＮＴ  ＤＥＥＤ）的副本，因为我先生买房时首期付款５万美元，不足部分以住房抵押向银行贷款，待30年还清贷款本利后，契约正本才交给买房人。与契*
约副本同时寄上的是一张应缴２７５美元转让注册费的通知，可直接去就近银行转账付款。至此，这栋下有车库、后有花园、面积２８０平方米的二层独立屋，就这样简简单单地买下来了。
    有趣的是我先生买完房子后，天天收到一大堆广告，有安装窗帘的公司，有打扫清洁的公司，有绿化公司提供种树种花服务，还有卖建筑材料的公司称可凭广告和经理亲笔信，在该公司买建筑材料，第一次优惠３０％，并发给你两张卡片，免费供应４个40Ｗ灯泡，配三把大门钥匙，等等。原来经纪人把信息传给了这些服务公司，生意做成了要给经纪人中介费用。在各公司花样百出的竞争中，购房者享受着便利的实惠。

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2
经纪人不好当（主标题）
“美国有一整套房地产经纪人制度”
地平线
●谢家瑾
    曾成功地促成了我先生买房的房地产经纪人孙嘉惠说，人们只看到房地产经纪人买卖完成后的报酬，却忽视了在这些报酬的前后所付出的细致服务，这种服务是不能用金钱来计算的。另一位经纪人说，这活儿太苦，客人像皇帝一样指使我们做这做那，甚至连家中看小孩也来找我们，平常到机场接人送人等事则更不用谈了。经纪人为了做成一笔生意，自然是要提供各种服务，这种耐心是很难坚持下去的。
    不过，我所拜访过的几位经纪人一致认为，要使自己生意多，除了靠报纸的广告外，更主要的是靠信誉。
    美国建立了一整套房地产经纪人制度，1917年加利福尼亚川首先立法，对房地产经纪业进行规范。其中房地产执照法对经纪人执照所需符合的标准和所具备的资格作出了严格的规定。
    美国的房地产经纪人分为两类：一类是销售员（Ｓａｌｅｓｍａｎ），他们只能受经纪人委托受理业务，无权为买卖双方订立契约和收取佣金，报酬则由经纪人按其业绩付给。取得销售员执照必须具备下列条件：１、年满18岁的自然人；２、具有诚实良好的名声；３、持有有意雇用其为销售员的房地产经纪人签*
名的推荐信；４、高中毕业、具有专业知识的训练课时，并修完《房地产原理》课程，通过房地产销售人员考试；５、取得执照18个月内还须加修两门与房地产有关的学科，并经过考试合格。
    第二类则是经纪人（Ｂｒｏｋｅｒ），他们必须具备的条件是：１、年满18岁的自然人；２、有诚实良好名声的可信证明；３、高中毕业、具有专业知识的训练课时，具备两年以上从事房地产实际工作的经验，并修完与房地产业有关*
的８个学科；４、具有一定年限的销售员工作经验并通过房地产经纪人考试；５、执照持有者每４年必须重修45小时有关房地产最新教育内容的课程，然后方可申请换领执照。
    美国的法律还规定，凡发现并查实房地产经纪人或销售员在房地产中介服务中有不实的陈述、虚假的承诺、多头代理、公私款项不分、以欺诈手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、对销售员监督不严使客户受损、隐瞒实际利润等行为，均将受到暂停或吊销执照的处分。

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3
经纪人赚什么（主标题）
“在美国，时因销售佣金发生纠纷”
    房地产经纪人的经济收入主要来源于交易佣金。所得销售佣金则按销售房地产*
种类及房地产经纪契约的类型而定。对未开发土地转让的销售佣金按转让价的*
６％－１０％，独立住宅的销售佣金为成交额的５％－８％，大型商业用房地*
产的销售佣金为成交额的３％－６％。
    如果房地产开发商或业主与房地产经纪人签订的契约为独家销售权契约（Ｅｘｃｌｕｓｉｖｅ  Ｒｉｇｈｔｏｏｓｅｔｌ  Ｌｉｓｔｉｎｇ），则不论是否由经纪人提供的服务，只要在契约有效期内完成房地产销售，卖方都必须向经*
纪人支付佣金；如签订独家代理销售契约（Ｅｘｃｌｕｓｉｖｅ  Ａｇｅｎｃｙ  Ｌｉｓｔｉｎｇ），在契约有效期内，独家代理经纪人如完成出售则得到合同佣金，业主自行出售则不必付给经纪人佣金；如采取公开销售契约（Ｏｐｅｎ  Ｌｉｓｔｉｎｇ），则所有的经纪人均可设法代售，实际销售经纪人均*
可获得佣金，同时业主也保留自己销售的权力。除此之外还可选择净值销售契*
约、联合销售契约和优先选择契约等。
    在美国，经纪人之间时常因销售佣金发生纠纷，我在洛杉矶时就听说过这样一件事：某业主将住房委托经纪人Ａ注册上市，经纪人Ｂ带顾客上门看房，因当*
时顾客难下决心而没有获得买方给价，后来由经纪人Ｃ再次带该顾客上门看房*
，提供了买房给价并由业主接受。这笔买卖在两周内完成过户手续。经纪人Ｂ得知成交消息后，以第一个把买房者带去看房并回答了各种问题为由，要求获得５０％销售佣金。
经当地“综合上市服务机构”裁定，销售佣金由买主的注册上市售房代理人Ａ*
获得，但Ａ有义务和获得买方给价的经纪人Ｃ分配佣金。代理经纪人（Ｌｉｓ*
ｔｉｎｇ  Ｂｒｏｋｅｒ）可得４０％—５０％，实际销售经纪人（Ｓｅｕｉｎｇ  Ｂrｏｋｅｒ）可得５０％－６０％。而经纪人Ｂ尽管带了顾客看房，*
但由于没有获得买方给价，则无权获得销售佣金。
    经纪人为报酬而忙碌，而市场景气与否也影响着他们的命运。1990年以后，房地产业陷入萧条，一些人开始兼做其他生意，一些人则赶忙转业。
    一位华裔房地产经纪人臧传信芬说，要具有竞争力就要舍得花本钱、花时间和精力。她在这期间选修了好多门课，房地产知识和经验令同行注目，并在市道开始好转后发挥出学以致用的优势。

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4
忙碌的服务业(上)（主标题）
“经纪人争着为你分析购屋价格”
    在美国，门类众多的中介服务代理机构形成了与各类房地产经济活动配套的服务体系，其多功能和多方位的服务使人们备感方便。
    业主准备出售住房，如对上市价格心中无数，可请专门的房地产估价机构对房屋进行估价，也可以在房屋上市之前一个月请三位房地产经纪人各提供一个上市价格。每位经纪人都会写出一份“竞争性市场价格分析报告”，主要显示近*
期可比较房屋的销售价格，并列出这些房屋注册上市时卖方的要价，使你对市*
场行情和同类卖房竞争者的要价心中有数，经纪人同时还会为你提出上市价格的建议并争做你的销售代理。你则可以依据这些资料对自己的房屋定出比较合*
理的出售价。美国的房地产市场是买方市场，竞争主要在卖方之间，这可忙坏了经纪人。
    各银行也都参与了房地产服务业的激烈竞争，用多种服务手段来吸引人们以住房在银行申请贷款。如华美联帮银行的广告称，以住房在该银行抵押贷款，待一切贷款手续完成后，可退回估价费用。不是在开始提供免费估价服务，而是*
在事成之后退还估价费用使人感到他们的老谋深算。地方税收评估局也参与房*
地产估价，主要是为征收房地产税、房地产遗产税等收税服务。林林总总的估价机构、估价人员的存在和竞争，表现出美国房地产估价业的专业化、社会化程度。但与对经纪人的管理一样，美国的房地产估价师注册制度也十分严格，必须通过专业课程的培训和州以上统一的考试。

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5
忙碌的服务业(下)（主标题）
“在美国有专门公司驱逐恶房客”    房地产的咨询服务在市场竞争中也不示弱。我先生买房，上了住房保险后又收到保险公司有关房屋抗震保险的广告，他立即打电话请教公司律师，律师则耐心地告知不必另办地震保险，因为洛杉矶是多震区，房屋设计均要求有良好的抗震措施，我们一位朋友的母亲去世后，他父亲一人住一栋独立屋颇感冷清，*
便将其中两间房屋租给友人合住，就房屋出租纳税之事电话请教律师，律师的答复如下：如果是房屋正式租赁形式，友人所付费用被国税局看作房租则要纳税，如果是因合住所支付的伙食、水电煤气等费用补偿则不必纳税。实际上是教给你合法逃税的办法。在美国房租收入是否应纳税还取决于房主的年龄和收*
入。美国税法规定，年龄在65岁以下，年收入不足5300美元（包括社会福利金*
和其他不纳税收入）无需报税；如年逾六十五，收入在6100美元以下也无需报*
税，否则就应申报所有收入并依法纳税。
    在美国还有专门协助华侨处理大陆房地产事宜的“国际华人服务中心”。该中心活动能力很大。曾专门为华侨房屋产权问题来华拜会广州市长黎子流并邀请广东律师公证代表团去美兴办中国房屋移民法律公证咨询会。我在美期间曾看到该中心告示华侨，凡在大陆置有房屋，应在年底按中国政府规定办理换契登记，该中心可提供换契、继承、买卖、诉讼等服务。当时我主管着一个市的换契工作，为所在太平洋彼岸有机构提供这方面的服务而有利于我们工作的推进而特别感到高兴。
    更让我吃惊的是美国还有专门为房地产纠纷双方排忧的公司。“顶好驱逐违约*
房客、小额法庭诉讼、产物业管理服务公司”就是其中之一。公司经理劝告凡有房客不付房租等困扰的朋友不要与房客争吵，更不要动气，只要将烦恼交给“顶好”公司，公司积累十年专业经验，能迅速积极地为房东解愁，可代收和追收房租，可驱逐房客，需要时可代为出庭抗辩，也可庭外和解。这对那些对“恶”房客束手无策的房东不能不说是最佳选择。一般此类公司完成驱逐恶房客*
后收费１００美元。
    在美国探亲短短的两个月中，我深深地感受到了房地产服务业的无孔不入和无处不在。

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6
美国的房地产管理（主标题）
一项房地产诉讼案涉及６８５项指控    美国的房屋所有者对房屋出租享有充分的权利，除办公用房的租赁必须到市政府注册登记外，其他房地租赁活动是完全放开的。但是法律对租赁双方的权利义务都有明确的规定。如加利福尼亚就对租约期内房租年涨幅限制在１０％之内，向新租户起租的租金价格制则没有限制；凡发现房客有危害公众利益的行为，如租户人口超过租约规定，或违反不准养动物的约定，房东可以三天为期限，要求房客改正或搬离，房客拒不改正或搬离时，直至由警察依法驱逐房客。当然，如果房东侵犯了房客的权利，房客也可拆诸法庭。
    我在洛杉矶期间，该市就发生过这样一件事：园林布罗街（ＢＵＡＲＯ  ＳＴ*
）2000号的房东考斯罗·卡罗里因他经营的一栋集合住宅区发现蟑螂、老鼠、墙上有洞、玻璃破损、水管破裂等，被提起６８５项行为不当的轻罪控诉。法庭称，如罪名成立：则每项罪名将受到５００美元罚金及半年徒刑的处分。该市资深助理检查官葛瑞·布劳姆表示，房东卡罗里还被控告犯有15项违反州健康及安全法规的罪行，经查验从天花板上掉下来的石棉灰对住户健康造成了威胁*
，仅这一条就要处以5000美元罚金。这一案件是该市房地产起诉罪名最多的一宗，使我深感美国法律的威严。出租一套两居室住房月租金收入在８００美元左右，可谓收益不薄，但是出租者若不依法履行义务，就会受到法律的制裁。
    由于法制比较健全，政府则管得较少，除了加强对各类中介服务机构和人员的资质审查，以维护行业水准及对买卖房屋最后环节契约的认定及产权发证外，政府房屋委员会还主持对房屋建造质量的验收并对危房的鉴定督修。如阿巴荷街上有一栋楼房在1987年10月的地震中遭到相当程度破坏，四年来诉讼不断，市政府为社区安全，多次要求业主及开发商采取适当措施解决问题但无进展，最后该房被市政府列为不适合居住房屋，并通知业主限期拆除或加以修补。不过具体的验楼等工作都是由房委会委托可靠的专业机构去办，因此政府部门机构、人员少，但办事效率却较高。

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7
预测者视水准为生命  开发商以预测为指南
美国房地产预测五花八门（主标题）    美国的房地产市场预测活动五花八门，有开发商行赞助的专家预测研讨会，也有全国和各州房地产协会、房地产经纪人协会按月、按季举行的信息发布和市场预测。尽管对预测勿须负责，但因涉及信誉，因此他们都视其预测水准为生命。开发商和房地产经纪人往往会根据这些预测来确定投资量的增减和价格的升降。
    我在洛杉矶时耳闻目睹了几次预测活动。首先是洛杉矶南橘郡房地产经纪公司预测三、四季度办公楼出租市场趋势坚实而租金价格会有所上升。与此同时，ＴＲＷ市场服务公司（ＴＲＷ  ＭＡＲＫＥＴＩＮＧ  ＳＥＲＶＩＣＥＳ）则发布报告称三季度南加州住宅市场将维持现状。阿瑟·安德森公司房地产服务社的西区经理安德鲁·凯恩则分析指出：未来十二个月内住宅市场供应会呈短缺状况，现有住房价格可能提升２３％。该公司的国际性调查负责人伊凡·*
法更先生则否认日本人将成为美国房地产主要所有者的趋势，调查表明，外国人拥有的房地产总值为３５８亿美元，仅占美国存量房地产价值的０．５％。所有的预测都经过详细调查分析，令人信服。
    声势最大的预测活动，要数由洛杉矶内贸商行赞助的在太平洋巴黎沙迪市举行的聚会，有三十多名建筑商、开发商、设计师和其他房地产专家参加。专家们共提出近六百多个预见，预测了未来五年的十五项大趋势，摘录如下：
    ——将建立更多的一般人的购买力可以承受的新屋。
    ——地方、州和联邦政府征收的开发费用将会增加，原因是要由此筹集进行基础设施开发资金。
    ——随着美国人生活方式的多样化和家庭结构的变化，住房开发将发展出新的形式。
    ——大量廉价单户家庭独居屋将建在近郊。
    ——开发商将致力于建造更多的价廉诱人的共渡屋。
    ——将会出现一个对旧居屋再开发的高峰。
    ——对建筑业会有更多严格的环境管理制。
    ——由于资金有限，联合开发与合资合作开发企业和工程项目会迅速增加。
    经过时间的检验，不能不承认这些对开发趋势的预测实在是有价值的。

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８．美国的房地产协会（主标题）
座谈、讲座大谈市道  赠送礼品邀请入会
    在美国，房地产业协会相当活跃，为会员提供教育和训练的机会及动态信息、咨询等服务。除全国房地产协会外，各州、各郡都设有协会组织，每年公开招*
收新会员，年费仅50美元。
经纪人协会的活动更为频繁，定期发布每个月的房屋买卖数量、价格情况及市*
场预测，以指导经纪人了解市道行情，把握时机，开展促销活动。美国房地产*
师ＮＡＲ（Ｎａｔｉｏｎａｌ  Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ  ｏｆ  Ｒｅａｌｔ*
ｏｒｓ）是美国房地产经纪业的全国性组织之一，成立于1908年，立会宗旨主*
要为提高房地产从业人员专业水平，会员必须遵守该会职业道德法准则。另一*
个房地产经纪业组织是全国房地产经纪人协会ＮＡＲＥＢ（Ｎａｔｉｏｎａｌ  *
Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ  ｏｆ  Ｒｅａｌ  Ｅｓｔａｔｅ  Ｂｒｏｋｅｒ）*
，成立于1947年，主要从事黑人房地产经纪业务。
    在我到洛杉矶前一周，南加州华裔房地产专业会举行了两场报告会，内容是房产税重估和房地产公司之营运、管理、利润及成长，由会长邀请数位地产界专家以联合座谈方式与会者谈经营甘苦、亲身经历及特殊案例，凡参加者需事先电话预订，对会员收费10美元，非会员收费13美元，包括晚餐费用在内。这类活动十分吸引人，非常遗憾我没能赶上。
    我参加了企业管理协会在林肯饭店国际厅举行的“房地产投资趋向与如何认购*
ＰＲＥＳＬＥＹ公司股票”的投资讲座，电话订座后到会受到热情接待。ＰＲＥＳＬＥＹ公司是加州最大最老的四大房地产开发商之一，该公司南加州总裁*
欧博盛先生和总督导法南茜女士到会讲述了南加州地产业现状及未来走向，介绍了ＰＲＥＳＬＥＹ投资操作及管理经营策略，并对各类问题进行了耐心解答。讲座结束后，企业管理协会送到会者一人一顶遮阳帽，动员我们加入其协会*

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9
美国的汽车旅馆（主标题）
ＭＯＴＥＬ方便经济    近年来国内为了扩大对外开放，各地都纷纷抢建星级宾馆。到了美国才知道很少有人住希尔顿大饭店之类的高级旅馆，一般人外出都住在汽车旅馆ＭＯＴＥＬ，（由汽车ｍｏｔｏｒ和旅馆Ｈｏｔｅｌ两字拼成），每晚30—50美元不等。
    这种汽车旅馆在美国举目可见，屋顶上均挂有ＭＯＴＥＬ招牌，高速公路旁每*
隔一段路也能见到，很好辨认。我有机会参观过几处ｍｏｔｅｌ，一处在洛杉*
矶市中心好莱坞街上，叫七星ｍｏｔｅｌ（Ｓｅｖｅｎ  Ｓｔａｒ），生意兴隆但管理杂乱无章，来住店的人看上去不像正经人，有的还带着妓女出入，尽管法律禁止，但只要不以妓女名义登记住宿，旅馆老板则睁一只眼闭一只眼。看了这家ｍｏｔｅｌ后我表示绝不在美国住旅馆，我先生连忙带我去看了另一家由他原来的邻居李太太经营的一家ｍｏｔｅｌ，这家ｍｏｔｅｌ在高速公路边，环境和条件都比七星ｍｏｔｅｌ好，但因地段所限生意差得多。李先生一家从台湾来美国十年，李先生在银行工作，李太太受人之托管理ｍｏｔｅｌ，交税后李太太月收入在2000美元以上，还可省去每月房租。一儿一女在上初中，生活习惯已完全西化。
离开美国时因没有从洛杉矶直抵北京的中国民航班机，我先生代我买了从旧金山起飞的机票，我们提前一天开车前往旧金山，在机场附近找ｍｏｔｅｌ住下。先找到的一家ｍｏｔｅｌ设施倒不错，但我实在受不了进屋后闻到的一股狗气味，连忙让先生退了房间，找到第二家ｍｏｔｅｌ，登记处注明不得带狗入室，我才放心住下。一间20平米的房间套着设施齐备的卫生间，房间内有冰箱、微波炉、电咖啡壶并备有咖啡、奶粉、白糖等任旅客选用，走出房间还可在自动取冰机中摇取碎冰块。ｍｏｔｅｌ与旅馆不同之处是内部无餐厅设置，我们驾车到附近麦克唐纳快餐店买来汉堡包、炸薯条和苹果派，回到房间煮上咖啡，满屋飘香，连看电视边吃着晚餐，渡过了在异国他乡的最后一个夜晚。

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1993年:房地产热-广交会-“小康”
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叙事：
    1993年，房地产接着“火”。对于7月份中央出台的宏观调控，整个市场的反应就像是一个贪玩撒野的孩子突然被家长勒令去做功课一样，一百个不情愿。
    对于1992年全国市场的描述和判断，《内地楼盘一曲  急拢慢捻四章》可见一斑。这篇摘编的文章也反映出当时中华工商时报的编辑风格。

文章：
1
内地楼盘一曲
急拢慢捻四章
    在香港业者眼中，去年内地房地产业风风火火的发展形势，呈现出耐人寻味的曲线特色。
    香港财福行物业顾问有限公司总经理陈克强撰文称，1992年是中国房地产有史以来最灿烂的一年，细评起来，每季度的表现各具特色：
一季度：春眠不觉晓(t)
    年初国内楼房（楼花）的供应以低层住宅为主，市场上的楼盘主要集中在深圳、惠阳县淡水、大亚湾澳头等几个地区，楼价平均每平方英尺的１５０元港币，购房人士主要以自用为多。
二季度：处处闻啼鸟(t)
    在４月邓小平南巡、改革开放的大方向确定后，国内房地产市场的需求骤然大增，除低层住宅外，高层住宅开始在市场上出现，楼盘分布地区已由年初集中于几个地方，扩散到珠江三角洲其他地区如东莞、广州、中山等地，楼价亦增*
至２５０－３５０元港币的水平。整个中国房地产市场进入一个高峰期，投资国内房地产已形成一大热潮。
三季度：忽来风雨声(t)
    踏入７月，热潮不减。但到９月时，整个国内房地产市场便开始进入了一个冷静及巩固期。投资者和用家对国内楼房的态度开始转为谨慎，要求日高，如法律文件要齐备，对水、电、公路等基本设施越见重视。在此供过于求的市场气氛下，上升的楼价开始放缓，楼盘除集中在珠江三角洲一带，亦陆续在其他地区出现，楼价相继升到另一水平，每平方英尺约港币３５０－４００元不等。
四季度：花开知多少(t)
    进入四季度，整个市场的气氛转趋观望，楼盘数量开始回落，只有较具实力的楼盘才有理想的销售成绩。在宣传方面，由于政府局部放宽电子媒体对外宣传尺度，不少发展商开始在电视台及电台作重点宣传，以在较淡静的市场气氛中寻求突破。另外，由于国内生活水平日渐提高，对商品房亦有一定需求，所以除主力在香港销售外，部分发展商及代理商已陆续转移内销。更有的向台湾、新加坡等地区寻求出路。
    纵观全年市场，内地在推出的楼盘数量、买家的人数、展销会的频密程度以及推广费的支出等方面，都算得上是全世界之冠。由香港买家购入的单位1992年全年总数估计约有３万多个，涉及投资金额高达75亿港元。
    今年，预计会有不少大型地产发展商进军国内房地产市场，投资热点会集中于北京、上海、广州及武汉等重要城市。香港方面，去年有不少投资者购入内地发展用地，今年如果香港物业市场能够回稳、中英双方有关香港政体问题得以解决，则大小发展商仍会趁机推出楼盘。投资国内房地产的热潮仍会延续下去*
，除主要投资住宅外，商场及写字楼也将成为一个主流，各发展商及代理商选择楼盘将更严格，令市场进一步稳向成熟。

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2
广交会房地产展销令众商家增加信心
投资大陆房地产前景乐观
本报讯（记者 陈大阳）首次入盟93春季广交会的“中国房地产展销”传出信息；中国房地产业需要进一步开展国际合作，继续开拓房地产市场。中国各级政府将进一步改善投资环境，为海内外投资者选择合理的资金投向，并为其实现可靠的收入创造条件。
在日前结束的为期四天的房地产招商展销中，由国家建设部从全国选派的30多家房地产企业，以其资金、技术和开发实力，显示出中国房地产开发整体素质和水平，建设部有关官员称，还是我国房地产业拓展对外领域，寻求合作与交*
流的一次尝试。
此次展销的房地产商品绝大部分是期货，包括中高档住宅、别墅、综合写字楼等，现货极少，亦有一些拟建中的商贸中心寻求更多的外资投入，反映出目前房地产旺盛的市场需求。事实上，自去年邓小平南巡后，中国房地产业发展速度明显加快，据建设部统计，1992年全国完成土地开发投资７３２亿元，开发*
土地面积２．３３４万公顷，分别比1991年增长１１７％和１７５％；房地产开发公司经营额达５２９亿元，比1991年增长８７％；房地产开发中利用外资*
７亿多美元，比1991年增长２２６％。
有关权威人士称，通过广交会，海内外投资亦看到中国房地产业广阔的投资空间。随着中国走向市场经济，从目前到本世纪末，中国房地产业将以每年１８*
％的较高速度增长，从业人员和资金投入将大量增加，同时，土地供应量也将稳定扩大。据估算，到本世纪末中国需要新建30多亿平方米的城镇房屋，改造*
近30亿平方米的城镇旧房屋，还需要建设大量的城市基础设施。这些建设的总投资额约以万亿元计。这无疑需要大量的海外资金投入和广泛的国际间合作。
此次房地产展销期间，有台商称，原以为今年大陆会收紧房地产政策，但看过展销，了解到如此明确的“政府态度”，对投资大陆房地产的前景大感放心。国内不少参展企业表示，此番展销虽以推出期货为主，但更为重要的是有机会*
对外宣传企业自身的形象，为今后发展多做准备。
建设部有关官员称，今后房地产展销将不以具体的房屋交易为重点，发展方向将转向对外介绍产业政策和投资环境，起到引导投资的作用。至于能否举办独立的全国性的房地产对外展销，有关官员称目前条件尚不具备。

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3
   
房地产诸侯出击广交会（上）
新闻述评
●陈大阳
    随着近年来各地对外招商引资、贸易洽谈活动日益频繁，作为传统的出口商品交易窗口，广交会的地位似乎在渐渐下降。但今年４月的第７３届春季广交会却因中国房地产展团的加盟而焕发出新意，这次展销成为中国房地产业狂飚突起以来的首次诸侯盛会——
    ４月１５日，炎热的广州。
    上午，广交会开幕，来自76个国家和地区的3300多位客商涌入馆内，场面热闹。在广交会展馆对面仅一路之隔的东方宾馆门厅东侧，首次入盟的中国房地产展团亦开始挥发热力。实际上，在前一天展位刚刚布置好的时候，已有很多人士先睹为快。热门行业中热门企业在炎热的广州集中亮相，自然引起人们的热情。
    下午，房地产展销新闻发布会在广交会馆内举行，海内外数十家传媒记者云集一堂。其隆重程度除上午有李岚清出席的广交会开幕新闻发布会之外，以此为最。建设部官员以《发展中的中国房地产业》为题，向外界披露中国房地产迅猛发展的态势、广阔的投资前景和政府明朗的态度：
    ——此次房地产展销活动，是中国房地产这一特殊商品，借助广交会对外窗口首次有组织地走向国际市场，是中国政府拓展对外领域、寻求合作交流的一次尝试。
    ——去年邓小平南巡以后，中国房地产业发展速度明显加快，1992年完成开发*
投资比1991年增长１１７％，施工商品房增长５７．７５％，销售商品房增长*
４０．４％，开发公司经营额增长８７％，公司数量增加３倍多，房地产开发中利用外资增长２２６％……
    ——房地产业占国民生产总值比重将明显上升，据估算，到本世纪末，中国需要新建30多亿平方米的城镇房屋，改造近30亿平方米的城镇旧屋，建设大批城市基础设施。这些建设的总投资额计以万亿元，无疑需要更多的国际投资。
    ——中国各级政府将进一步改善投资环境，为海内外投资者选择合理的资金投向，并为其实现可靠的收益创造条件。中国房地产业需要进一步开展国际合作，继续拓展房地产市场。
    发布会刚刚宣传结束，香港记者蜂拥而上，围住建设部几位官员。事实上，外界对中国房地产发展前景均无怀疑，最关心的是政府如何规范市场，如何保护投资利益，以及政府修立《房地产法》的进程。原建设部房地产业司司长张元端宣称，政府并不反对市场出现炒卖情况，会通过加强管理，将地下交易引导*
到地面上来，但对于投机炒卖地皮等非建设性活动，政府仍会致力打击。正在修订中的《房地产法》亦会有措施完善市场机制，发展中介服务体系。
    与此同时，房地产展销摊位上的情景则要具体、丰富得多。参展的30余家公司在目前全国１．２万多家企业中均属“重量级”选手。其中以中国房地产开发集团阵容最为庞大，除总公司外，下属上海、宁波、昆明、常州、长春等五个分公司亦获入围；在地域上，又以广东占尽地利之便，排出省国际信托投资公司、省建筑开发公司、广州珠江实业总公司、广州市城建开发总公司、广州市房地产实业总公司、东鑫物业惠州公司、东莞通达公司、深圳经济特区房地产总公司、深圳市建材集团等老将新秀近10张大牌；各地亦各有１－２家代表当地*
实力的城建开发系统的大公司出阵，如北京房地产开发经营总公司，及沈阳、大连、哈尔滨、南京、福州、厦门、海口、杭州、武汉等地的公司；既有合资公司，也有股份制公司，军队总后系统的新兴公司亦出马上阵……，参展公司的密度和强度恰好反映出中国房地产业的发展格局：南方高度发展，沿海一线集中，内陆大部分地区尚未出现热烈气氛。
    一时间，30多个展位成为各大公司争展魅力的演武场，除公司名气外，展位布*
置装饰，楼盘模型、电视播放资料片，乃至公司介绍、楼花广告、名片的精美程度，都成为公关角胜的有力手段，不少公司刚上展一两天，资料发放即几欲*
告罄。各公司推出的代表力作，多为高档别墅、花园、新村、山庄等，以及商业广场、商务及商住大厦、大楼，除有少量现房可供现场购下外，大部为期房楼花；亦有不少号称当地“最大”、“最新”或“最豪华”的大厦，以项目寻*
求投资合作。
    居于展位之首但唯一没有带来任何项目的是中房集团总公司，副总裁张鸿馨带队督阵时称：此番未打算任何交易，唯一要做的是将“国内成立最早、全国规模最大、实力最强”这一形象进一步推向外界。模型最大的当属中国新兴工程建筑房地产开发总公司及深圳新兴房地产开发公司，总公司副总经理向玉生称：公司花费20万元制作这３－４个大型楼群模型，就是为了展示军队企业的宏大气势和雄厚实力。而作为行业内第一个股份制企业、第一个国家二级企业，沈阳房天股份有限公司更是匠心独运，专门拿出10万元请深圳国际企业服务公司将整个展位装修成与公司标志一致的绿色三角形，整体风格在众多展位中一枝独秀。武汉华信房地产开发有限公司则早已未雨绸缪，在来广州之前，已将欲推出的“武汉广场”商务大楼预售资料通过合资港方发出15万份传真。中国地产香港有限公司亦以精美卡片、广告集中展示其罗马花园、新世纪广场、丽京花园、威尼斯花园等系列精典之作，……有外商曰：闻言大陆房地产爆热，果然名不虚传。

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3B
房地产诸侯出击广交会（下）
新闻述评
●本报记者  陈大阳
    ４月１５日—18日，在广州炎热的气温中，34家广交会房地产展销参展企业大展推销攻势。据不完全统计，共推出５００万平方米别墅、写字楼、商业楼、住宅等现房和期房，推出总投资额９００亿人民币、建筑面积1500多万平方米的各种项目以待独资、合作、合资开发，并发放出各种宣传品和产品广告资料12万多份。在４天时间里吸引了４万多人次的港、澳、台、美国、日本、澳大利*
亚、新加坡、菲律宾、泰国、欧共体等国家和地区以及国内的客商、参观者。
    交易洽谈亦使参展公司有所收获，如广州市房地产实业总公司，全部意向性售出所推出的总建筑面积近万平方米住宅，并意向达成两个总投资7000多万美元的开发项目；沈阳房天股份有限公司，在推出的住宅楼中意向售出一万平方米，与加拿大客商达成共建２个高尔夫球场意向；预计投资4000万人民币；中房上海公司与外商达成10个合作意向，其中包括销售商住楼、住宅楼９．７万平方米；中国新兴工程建筑房地产开发总公司在推出的总投资14亿人民币的商住楼、别墅项目中亦达成６个意向。据不完全统计，在一并推出的５００万平方米房源中，意向成交量占１０％左右。负责组织展销的建设部房地产业官员称，考虑到参展准备工作较为仓促，达到这样的交易水平亦足以令人满意。
    尽管气氛热闹、交易有成，亦有公司认为并不如当初设想的那样完美，因为一些主要的港澳台房地产商并没有来。与参展企业强大的卖方阵容相比，买方则未形成高规格阵容。
    据粗略估算，在参展企业所接待的客商中，真正寻求合作投资开发和购买房屋的占二成多，其余除一部分是单纯的走马观花外，大部分未有具体交易打算，只是极感兴趣，广泛咨询，收集信息资料。
    近年来各地为加速地方经济的发展，竞相向外招商引资，房地产业往往作为开发建设的先行军而在各地商贸洽谈中扮演重要角色。同时，各地亦开始搞各种各样的房地产招商引资活动，但大多只是热闹于一方，远未形成覆盖整个产业市场的规模。从这一角度来说，这次集中了各地产业精英的房地产展销，其意义已远远不止是“中国房地产作为特殊商品首次进入广交会”，更重要的是勾勒出房地产市场走向和供求关系，并顺应产业发展的需要，开始构筑，连接起国内、国际市场的资金、销售渠道。
    在广州，人们可以明显地感觉到南方房地产市场的成熟，楼宇价格虽高，但市场仍有承受力，如深圳、淡水、惠州、珠海，楼宇交易已渐渐成为买方市场。目前，房地产发展的强劲势头正随着中国全面对外开放而渐渐移向内陆地区。武汉等城市经济活动增多，对写字楼、商贸中心等的需求极为旺盛即初步印证了这一点。不仅国内企业明白这一点，不少外商亦对此极表关注。
    面对这样一个产业走向，1993年春季广交会房地产展销似乎激发出一个灵感；象这样既可以把商品推向海外，又可以把资本引到国内的形式能否固定下来？参展企业纷纷提出建议，如成立全国房地产交易中心，定期进行国内外交易等。建设部有关官员认为，房地产对外展销，今后的重点应是对外介绍整个产业市场的需求、投资环境、产业政策等等，在宏观上起到引导投资的作用，这一点对于促进产业健康发展相当重要，至于房屋交易，只应成为对外展销的具体事务部分。据负责组织此次展销的有关部门透露，根据众多企业的要求，建设部*
可能会在今年底分别在北京、香港两地举办大型招商洽谈活动。同时，为筹建常设房地产市场做准备，中房集团与中国科技馆亦定于十月份举办’93中国房地产交易会。（下）(原载于1993年5月17日中华工商时报)
叙事：
    全国性的房地产展示交易会由广交会房地产馆开始，这也算是地产市场中展会经济的一个开端。当时已风闻中央可能宏观调控，但几乎没有人情愿相信这是真的。

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4
小康不小康  关键看住房
政府再显决心
加速住宅建设
    【记者陈大阳通讯员许利峰报道】有迹象表明，在房地产市场调控中，政府表现出越来越坚定的信心将居民住宅建设摆到重要地位。建设部部长侯捷在庆祝1993年“世界住房日”时指出，“小康不小康，关键看住房。目前，人民群众衣、食、用方面生活条件有了比较大的改善和提高，而住房条件与‘小康’要求还有一段不小的距离。为此，国家将“加强房地产宏观调控，进一步调整投资结构，多渠道筹集资金，千方百计把住宅建设搞上去。”
    事实上，改革开放以来，我国住宅建设进展不小，1992年全国用于城镇住宅建设的投资达７５０多亿元，比上一年增加４３．５％；新建住宅１．７８亿平方米，比上一年增加２５％。但距现实需求尚有差距。
    正值房地产市场进入调整期，国家再次加大住宅建设的力度，侯捷强调指出:增加住房有效供给和切实有效地改革住房制度，是解决城镇住房问题的两个重要方面。为此，政府一方面要进一步加大住房制度改革的力度和深度，建立与社会主义市场经济相适应的住房制度和运行机制；另一方面，要坚持多渠道、多层次筹集、融通建房资金，通过发展商品房，鼓励集资建房、合作建房和政府组织建设平价房、解困房等多种途径，解决不同收入家庭的住房问题，保持住宅建设的稳步增长。继续实行鼓励建设普通住宅的政策，从规划、计划、土*
地供应、规划设计、资金安排和银行信贷等方面给以支持，以降低成本，加快住房建设与解困、解危的步伐。当前，应重点抓好受灾地区居民的重建家园和城镇被拆迁居民安置房的建设工作，保证居民安全过冬，在增加数量的同时，将大力推进住宅小区建设试点和小康住宅试点，提高住宅的规划设计水平和施工质量，进一步提高住宅建设的总体水平。(原载于1993年10月11日中华工商时报)
叙事：
有人说：已经故去的原建设部部长侯捷对市场的一大贡献，就是这句“小康不小康，关键看住房”。政策意义上的住宅建设，此后一直作为平抑市场意义上的房地产盛衰状态的筹码。1993年的宏观调控以后，北京市场才渐渐热了起来，金秋十月在国贸中心的秋季房展即开创了此后数年“依然在金秋，依然在国贸”的王牌房展基业，也烘托起了北京房地产市场的第一个高潮。从海南回来的万通和从香港来的利达行掘到了金矿，万通新世界广场现场热销，画面是战斗机将从天安门广场起飞，声音是“世界是你们的，也是我们的。。。。。。”。

frankxu

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1994年：煎熬-人气-土地增值税-房地产法----上
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文章：
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中国市场跨年度视角
    1993年的房地产市场到底向1994年诉说了些什么？有一点可以肯定：已远不止“房地产市场暴利和风险共存”、“房地产会怎样发展”等浅显的答案，在经历了宏大的起伏后，房地产市场进一步向人们展示出最复杂同时也最简单的深层次话题……
房地产云龙风虎又一年(T)
●本报记者  陈大阳
    中国大陆房地产市场在经历了1992年迅猛起步、1993年高涨发展并随即因政府出台经济宏观调控措施而进入消化调整期后，在1994年开始呈现出较为清晰有序的发展趋向。
    事实上，在大陆近年改革开发进程中，几乎没有任何一个产业像房地产业这样，在极短的时间内由默默无闻一跃成为整个经济运行中人们关注的焦点；同时，也正是这种突如其来的爆炸效应，使其起步发展具有耐人寻味的戏剧性。
    以1992年春天邓小平南巡为分界点，在此之前大陆经济经过治理整顿，逐渐开始活跃，房地产业亦“春眠不觉晓”，虽然已渐为人知，但尚谈不上令人刮目相看。邓小平南巡有关加快改革步伐的讲话披露后，大陆经济骤然加速，尤其是沿海开放地区经济开始超常规增长，强烈刺激兼生产、生活资料于一身的房地产业超前升温，一时间大陆经济较为活跃地区“处处闻啼鸟”.
    在利润与社会经济需求驱动下，以开发为龙头，房地产仓促构架起产业市场结构，在适应商品经济的市场规则尚未建立之时，旧的计划经济管理体制暴露出的弊端足以使这一新兴产业受到重创。
    首先，在房地产的第一环节——土地供给方面，即缺乏与市场经济相协调的规划性和规范性，不少地区为刺激经济发展，追求改革开放姿态，盲目批租土地，发展商亦多以人为因素而非公平竞争取得低成本地块，加之亦缺乏法规约束*
经营行为，加剧了房地产市场的随意性和投机性。

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同时，由于政府对投资方向缺乏引导，以及市场缺乏中介调研服务，致使大量资本盲目涌向高档次、高回报率的项目，而市场容量最大、供需矛盾最紧张的普通标准住宅则投资意向冷淡，在1992年房地产诸项指标均上涨的形势下，住宅占竣工商品房比重反比1991年减少了１．３％。
    大陆业界亦开始争论有关“房地产热”的政策话题。不少业者认为，由房地产起步过猛而诱发的整个经济运行中的矛盾将引发政府对房地产业进行行政、政策干预，“夜来风雨声”已隐见先兆。
    尽管人气出现惶惑，但房地产开发仍以加速的惯性冲入1993年。与此同时，政府开始有意识地着手规范房地产有关环节的市场行为，在经济理论界，“房地产过热”说也已开始笼统地占据上风。但这些似乎并没妨碍发展商们的市场操作，不少地区的楼盘已脱离实际消费能力，仍依靠各种形式的中间需求而呈现出“泡沫”繁荣。至1994年上半年，各地房地产开发公司已猛增至２万多家，但其中竟有一半左右没有实质性的开发业务。
    进入1993年年中，由于大陆整个经济形势增长过快，加之房地产业从其他经济领域吸引、沉淀了超出想象的资本，各地区开发区设立过多过滥，终于导致政府出台有力措施，整顿金融秩序，加强房地产市场宏观调控，明令对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓等严格控制，对已出现滞销的赛马场、高尔夫球场等高消费项目不得立项、不审批规划、不安排计划施工、不供给土地，而对国家重点项目和城市市政公用设施、职工住宅建设则要集中力量保上去。
    形势变化极快，对于７月初出台的政府调控措施，投资周期长、发展惯性大的房地产业，在短短一、二个月内即作出市场反应——与1993年上半年相比，１－*
８月份的周期比增度明显减缓，投资下降８．４个百分点，施工面积下降12个百分点，新开工面积下降２９．３个百分点，竣工面积和销售面积分别下降１０．３和７．１个百分点，销售额下降７．３个百分点。与此同时，住宅比重明显提高，热点地区炒家开始撤火，房屋价格稳中有降。由于资金抽回，不少公司面临难关。

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事实上，在政府调控房地产的诸项措施中，最直接、最具体、也是最好操作的是在全国范围内对所有房地产经营开发机构进行清理检查，以汰劣存优，试图在半年时间内以政府行为达到市场行为的效果。在这“花落知多少”的市场调整、消化期阶段，一些房地产公司不可避免地自行消亡或被清理。据官方资料，广东省撤消了１９０多个缺乏开发能力的房地产开发公司，从广西北海市撤走的公司多达３６１家，占该市总数的三分之一。这两个地区曾是公司极为活跃的生意场。
    尽管增长速度因宏观调控、银根抽紧而明显放缓，但房地产市场并未出现人们担心的全面萎缩和萧条迹象，1993年的增长速度仍大体上保持与1992年接近的水平。
    进入1994年，房地产业可望在较为清晰、规范的轨道上运行。政府已确定把完善房地产业作为培育发展整个市场体系的重点之一——酝酿、修订了一年多的《房地产法》可望在年初出台，第二批房地产估价师亦已确定在一季度认定、公布，以此建立市场规则，发展市场中介；同时，即将付诸实施的“安居工程”亦会加强居民住宅建设，引导开发商重视民居，以了却近两年来产业高速发展驰离解决老百姓住房问题这一初衷的心病。
    对发展商而言，1994年的最大问题是资金。1993年末沉淀于房地产开发投资的资金量约有1200亿元，维持现有规模应该问题不大，但如果要保持增长，则还需要开辟新的融资渠道。同时，由于土地增值税条例等法规陆续出台，对投机行为及价格的非正常上涨有所抑制，房地产投资的预期回报将低于1992年、1993年的“房地产热”黄金时代。
    在经过这一场惊心动魄、震耳欲聋的市场重金属摇滚后，人们发现些什么呢？最直接的，恐怕是蕴藏在一栋栋钢筋水泥中那股可怕的超级能量。本来按照人们的愿望，这一新兴幼稚的产业将超前但不失温驯地带动数十个相关产业共同发展，填补第三产业的巨大空白，但出人意料的是仅仅南巡一夜春风，房地产业似乎没有助跑便以旋风速度飚升，它带动起地方开放，带动起经济速度，带动起大量的资本，但几乎在事后人们达成共识的是，它差点将活活泼泼的经济带到虚假的“泡沫”中去。