一个记者眼中的地产十年（ZT）

羽球发烧友

其实，利达行倒是宁愿不因代理出名而顺顺当当地以押宝获利。当时高潮初起未起的北京房地产市场对投资者来说是令人难以把握的诱惑，邓智仁毅然下注：有政府“担保”的北京第一号别墅不会有错。既是投资者，亦不妨以在港的代理运作帮助自己获利，自然亦不妨把业务做到北京来。真正决定转移“战略重心”开拓北京代理市场，应该是在痛下决心接手玫瑰园的时候。1993年北京房地产市场*
已开始升温，但代理方面明显是待开发的处女地，利达行开拓代理市场正逢其时，可谓“有心栽花花不活，无意插柳柳成荫”。尽管有如此背景，利达行仍给人以专为开拓北京代理市场而来的感觉。
由于利达行销售万通新世界广场业绩惊人，从公司角度来看，大喜过望地成为典型的“双赢”；利达行拓展代理市场旗开得胜，万通集团顺利踏过没有退路的战略步伐。更为重要的是，从市场角度来看，此役使港式销售手法为发展商所普遍接受，确定了北京代理业的基本格局。
港式推销手法当时之所以大行其道，是因为大批的楼花必须找到买家，各种推销手法都有尝试的天地，但实际上当时又没有“各种手法”，大量的外销物业的渠道和市场集中于香港，适应香港市场的销售手法稍作调整即适应了北京市场。比在香港更显“热闹”的是，由于内地“劳动力”价格相对便宜，可以扩充更大规模的销售队伍。

羽球发烧友

大额广告投入、大批人员游击的港式手法以其高举高打的浩大声势，与当地高涨的市场人气相辉映，的确推动了市道的繁荣。利达行的代理生意越做越大，代理项目几十个，销售人员２００多，邓智仁更称多个项目拥集一厅为“百货”式销售，总归能卖得出。发展商们虽也担心把百分之百精力投入的项目放到“百货店”里是否能得到百分之百的照料，但选择代理商时仍是把利达行排在选择名单的前列。
作为北京代理界的另一大流派，台式销售手法在九鼎轩的拓市行动中也开始占领市场份额。完全不同于港式手法的是，台式手法注重项目的策划安装和整体环节的配合，买家受到广告感染后在卖场受到更强的感染力，销售亦取得骄人业绩。不过，与利达行老板邓智仁高调专营地产不同，九鼎轩老板李元发只是将代理作业务的一个部分，保持低调向其他领域拓展，“甚至”经营幼儿园，从房地产角度来看，亦多少分担了代理业务的风险。两家公司所代表的两大流派的差异，或许本质上就在于，同在内地和大陆做生意，一个是香港商人，一个是台湾商人。
北京众多代理商，经营手法似乎非港即台，如果硬要说两大流派之外仍有“北京流派”的话，那就是不走市场、主攻“人际”路线的有背景公司。
代理销售业绩除“各庄的高招”外，更限定于市场的大气候。1994、1995年以来，随着政府对房地产调控力度的增强，金融环境的严峻，发展商已难有往日千金一掷的风采，购买投资亦大受影响，销售普遍困难，市场转向持续低迷，苦苦消化“繁荣”带来的苦果。

羽球发烧友

市道低迷，代理业务受影响最明显的应该说是港式流派，因为其手法只适应涨市而不适应跌市，最直接的是由于资金紧缺，发展商已不可能像以往一样投入巨额广告费，如此在推销声势上已大打折扣。邓智仁称，以前一个项目的广告费，多者达2000万，低者也有８００万，现在则不可能了。
市场要消化“繁荣”带来的苦果，回头检讨，当年的成功也许正是今天的难受。就代理而言，以往拼命做高价，做得代理商、发展商、买家皆大欢喜，其中又略有分别，做高价发展商获更多的利、代理商得更多的佣金，买家更是认为既买涨肯定还会涨，不知不觉中把市场哄抬离正常的价位。
比如，还是看利达行与万通集团的“双赢”战例，当时市场尚好，万通新世界广场销售“保底分成”，卖出高价，从获利角度各自大赚一票，业界纷纷称“高”*
，没有谁会说卖得贵。1995年的最后一天万通广场按时竣工之后，至少是买家已明显感觉到当时买得太贵了。因为市道已下行，当时“买涨”时所承诺的“保租金回报”的升值保证已不可能按期兑现，做投资的买家已经亏损，由此也影响到出租、转让，自然影响到大厦的使用率。
现在看来，市场被炒离正常位置而又不得不消化，包括利达行在内的代理商们多少起了一些如果自律就不会产生的负面作用。按照邓智仁的判断，港式手法没有问题，关键是市场环境变了，现在中介市场大饼小了很多，自1995年后就基本只能赚工资了，要赢利已无多大机会，至少要等到1997年后。那么，利达行会不会倒？不管业界心态如何，平心而论，如果倒的话未必会对市场有好处。

羽球发烧友

经营策略的故事：“做庞大公司太累了”(t)
对邓智仁来说，尽管玫瑰园一直是个顶在头顶的雷，但公司的经营状态似乎在没有任何问题的成功之后，接踵而来的就是一大堆头痛的问题。
迁址以来，电话一直未通，会影响到业务，但这毕竟还算好办的事情。难办的是要面对“香港经验”所不能解决的问题。
利达行成为今天的利达行，应该说源于邓智仁的“够胆”，正是由于“够胆”，才只身来到人生地不熟的北京来投资其升值潜力，才接下玫瑰园全盘，才说“大陆没有一个成功的发展商”，才把代理业务做到庞大，才为玫瑰园苦苦支撑，这些有逻辑必然的每一步，从初衷来说，都多了一些不可把握的因素，但又在“市场游戏”中走向下一步。
有人会善意地规劝：何不见好就收，宁小赔不大赔呢？这说明此人不了解邓智仁，如同资本在追逐最高利润时将风险置之度外一样，利达行的逻辑必然就是邓智仁的“够胆”性格，“真正商人”的性格。
资本的流向无法说对或错，但“够胆”本身往往不能解决“够胆”带来的问题*
。因此邓智仁说：“在北京３年，好像过了10年一样。做庞大公司太累了。”

羽球发烧友

他在接手玫瑰园后真正体会到北京市场与香港市场操作上的不同，由此踏上“无可选择”的艰难之旅。由于玫瑰园，利达行据称不得不采取“超出常规”的方式进行融资，也许因此有利达行在资金方面的种种传言。公司内部高层人员也发生了变动，销售人员做“黑单”也难以有效制止，邓智仁说：“在香港管理2000人的公司都没有在这里这么困难，港人习惯简化管理，但放松这一套在这里行不通，我不是不懂要严，但严要付出代价，加大成本。人际因素也不一样，来北京后开除了八九个‘外籍’高级人员，都没有麻烦；开除３个‘本地’高级人员，个个都麻烦，在香港炒人很正常，不一定有对错理由问题，在这里就不行。”
尽管困难重重，邓智仁表示不会跑掉也不会退缩，因为已“无可选择，离开香港多年，在香港的业务一直走下坡，回去无意义，不如在‘交学费’的地方走下去。”利达行通过包括迁址在内的调整，已不准备做扩展，销售方面力求维持现在的地位，等待玫瑰园会在今年出现转折。
“够胆”闯过来之后，邓智仁表示也要检讨自己眼光判断的错误：没料到房地产市场变化这么大，估错了1993、1994年，但经历后已捉摸到市场特点，走高档路线不成熟、不稳定，要做长远投资，还是应该面对中低市场，也应该考虑房地产以外的领域。大陆市场的改善需要时间，步伐不能以西方市场标准来衡量。
邓智仁表示：“假如我脱离利达行，会很轻松，也会成功，因为经历已证明我有能力。生意很多种，一种做不好完全可以放弃。但我要继续做利达行。”
实际上，由于逻辑必然，利达行应该不可能放弃玫瑰园，但不论是否笑在最后，邓智仁已自许“够胆”是他最大的资本。

羽球发烧友

5
房地产：消化了再走
市说新语
陈大阳
在对回升的一片呼唤声中，政府与业界已对消化压力沉重的5000多万平方米商*
品房空置量达成共识，且不论整个经济运行状态是否应该启动，单就房地产市场而言，消化这5000多万平方米商品房，特别是其中的3900多万平方米住宅，已成为必须启动市场的理由和目标。但是，市场必须警惕，如果启动后肿胀虽消、病灶仍旧，那么这种启动并不具有任何进步、健康的意义。
这样说并非杞人忧天也并非故做冷峻，因为经济运行的积习不得不使人有如此忧虑。
消化空置商品房要启动消费，那么启动谁的消费？按以往的习惯，当然是放松固定资产投资规模、启动集团消费来得容易、来得方便，但是效果如何？历次经济周期中“楼堂馆所”的际遇便是明证。但要命的是，这几年积压的商品房中“楼堂馆所”之类所占比例有限，大部分都是住宅，而除去这5000多万积压空置，去年新上马的安居工程也发生一部分积压。以上总量中“面向老百姓”的住宅没有市场着落，恐怕是不同于历次经济周期的最新特点，因此实际上此番市场消化的攻坚战是要消化“面向老百姓”的商品房和安居房。

羽球发烧友

调控以来，房地产市场的盘整和反思多集中于两大主题，一是压缩高档项目即以前所谓“楼堂馆所，二是发展普通住宅建设即所谓“面向老百姓”。给人的感觉前一项是房地产而后一项是“社会主义”建设，其实对房地产来说应该是一而二、二而一的事情，因此都需要有买方介入而构成市场供求关系。
应该说，近年来商品房市场中个人购买的比例在逐渐增加，但相对于市场容易和潜在的购买需求还仅仅是一个小小的比例。当然，在任何一个国度，政府都无法完全靠市场来解决所有国民的住房问题，但必须促使中高等收入阶层入市。我们的问题在于，由于诸多体制因素的影响，房改进程缓慢，未能“驱使”老百姓介入市场；同时，房地产在初始发展阶段亦未充分考虑老百姓，形成了以高地价推动高房价的产品形态，这不仅使普通老百姓望楼兴叹，甚至也抑制了本可入市的中等收入以上阶层的入市兴趣。
因此，解决现时的消化问题，应该使房改“老病”借积压“新病”而加大“药剂量”，使“新病”在“总疗程”压力和新的“药引子”作用下能有治疗。目前最有操作性的“药引子”，一是抑制房价，在大宗价格构成尚无法理顺的情况下先清理掉明显不合理的行政摊派性收费；二是加大金融对老百姓个人购房的配套支持力度。如果此举顺利，则消化“亦非难事”。
但值得忧虑的是，大势回升，消化由“复出”的集团消费和本已入市的中高阶层个人来完成，仍与量大面广的普通阶层购买潜力无关，则尽管房地产可以再奔风光前程，但却失去了构筑主流市场基础的时机。可以想见，下一周期如果出现积压，那就是源于老的“病灶”。
所以，房地产不要贪图表面风光，应认真治病，消化了再走。

羽球发烧友

6
空置·启动·新经济增长点·支柱产业？
房地产继续为概念而战（主标题）
市说新语
陈大阳
七月中下旬以来，房地产市场风向渐变，所谓“启动经济，房地产略闻先声”，有了启动经济的前提说法，市场于是连续抖出几个在此之前无论如何不能大面积普及的“概念”，曰“新经济增长点”，曰“主导消费品”，曰“支柱产业”，云云。
可以说，自市道兴起并转入消化盘整以来，近期是房地产演绎概念最为活跃的时期，这固然反映出整个经济形势和市道发展将产生变化，但单就这些概念演绎的气氛即可看出市道的微妙之处。
以往的概念往往是辩解式的，如“泡沫经济”与产业先导性“啤酒的泡沫”的辩难，“积压”与“空置”、“合理库存因素”的辩难等等，在当时对产业市场不利的氛围中，房地产不得不为概念而战。随着时间的推移，以往的一些争*
论已部分形成共识，但市场消化仍然艰难，甚至可以说，如果市道不变，不少空置的商品房已注定无法消化掉。
这时候，“机会”来了，但这一对房地产有利的“机会”可以说根本不是房地产争取的结果，而是国有企业总体持续困难、整个经济周期寻找启动支点的结果。消沉已久的房地产于是兴奋起来，其概念的演绎已不是辩解而是宣传、说*
服。尽管市道尚无可操作的启动，但至少在气氛上已有启动的意向。
似乎很多概念如“先导性”、“主导消费品”、“支柱产业”、“经济增长点”是一夜之间跃上报端，也许不少老百姓还以为是新说法，其实这些“小曲”*
早就在低声吟哦，只不过是被“点戏”后才甩开水袖全折细唱。

羽球发烧友

“唱戏”也好、“演绎概念”也好，目的无非是把5000多万平方米的商品房空置先消化下去，特别是要把其中近4000万平方米的住宅消化下去，并在投资开发建设角度拉动相关产业，共同进入新的经济周期。如果真如此，自然皆大欢喜。
未可盲目乐观的是，即使再正面的概念也仍与产业在市场中的客观定位有所出入，比如，来自计委的概念是“要把住宅作为启动经济的杠杆”。这是一个再明确不过的概念，但如此提法仍多少有点“春秋笔法”，其微妙之处在于不提房地产而提住宅。
房地产是个市场的概念，其产品形态的７０％－８０％是商品住宅；而住宅的概念在目前阶段则不完全是商品住宅，政府口中的住宅往往是“住宅建设”的概念，如果遵循老路，则投资建设出来的住宅进入的是福利分配范畴而不是市场，而如果不进入市场，则对“启动经济”来说毫无意义。
那么何不干脆直接就提房地产呢？其中又有微妙处，之所以讳言房地产，大半是因为其曾经“为祸甚烈”，今天看来，其为祸也，不过是因为在一个规矩初成未成的市场中投资、投机行为表现出过于强烈的冲击力，如果市场规矩完备，则这种冲击力不会冲出限定范围变得有害。所以，关键问题在于市场规则的建立健全而不在投资、投机本身。但在调控氛围中往往难以“允执其中”，甚至连政府有关管理部分也为房地产韬光养晦，转而大推普通住宅建设，因为“房地产不好说，可关系到老百姓‘小康不小康’的普通住宅则怎么说也不过分”。于是也才会让“住宅”而不是让与住宅一而二、二而一的“房地产”来“启动经济”，至少在初期，如此概念不会带来不必要的麻烦。
房地产也不会因此而感到委曲，因为大目标是盘活不良存量，理顺市道。但众多概念此起彼伏，也正反映出房地产之可忧：如果市场规则完备、自身有效循环，就不太怕风吹草动，实际情况恰恰相反，几乎所有决定房地产市场的因素如投资机制、金融机制等都在房地产体外，其属性与其说是“自变量”不如说是“因变量”，于是才会暗自斤斤计较于今对自身产生种种影响的概念。
可以说，由于经济转型期的特点，即使此番消化盘整进展顺利、市道回升到较好状态，则制约房地产的结构性问题仍不能完全有效解决，而房地产往往还要继续为概念而战。

羽球发烧友

7
购房按揭怎么了?
市道分析
陈大阳
正当启动呼声高涨、救市招术纷出之时，来自金融方面的一个“点刹车”式的消息着实让人们虚惊了一下。
央行传电 购房按揭虚惊(t)
最近，央行向各商业银行就开办住房、汽车消费贷款业务发出紧急通知称：
开办汽车消费抵押贷款的商业银行，已和用户签订贷款协议、合同的，可以继续按协议，合同执行；未签订协议、合同的则必须停办新的汽车消费抵押贷款业务。而对城镇居民购买住房办理抵押贷款业务，由央行统一制订贷款管理办法，报国务院批准后执行；安居工程贷款仍按央行制订的管理办法和下达的信贷计划执行。
这一紧急通知国庆节前在银行界引起不小的波动，以建行和工商行为主的各商业银行分行、支行纷纷询问上级行：是不是购房按揭要先停下来？各总行从央行得到的答复是：各家还可以按各自的办法搞，等到央行制订出统一的管理办*
法后再一致规范。
相比之下，购车按揭就没有这么轻松，似乎没有商量的余地。在经过询问和证实后，不少银行人士认为，这份紧急通知主要是针对购车按揭的。实际上，购房按揭倒真是受购车按揭“牵连”而虚惊不小。
国庆节后，消息面扩大，人们对这一与经济启动紧密相关的问题更加关注：刺激消费，是汽车还是房子？而央行的这一举动则可以看成是政府定下的基调。

羽球发烧友

虚惊不虚 缘于争当“热点”(t)
不论说法如何，购房按揭已在某种程度上情绪受挫。但这受挫则是一场争胜造势的结果，而这场争胜造势则又显现出渴望经济回升、产业兴旺的躁动。
今年对市场来说，正处在经济周期的关键阶段，在宏观调控效力下，房地产“过分突前”的势头已被遏制，但盘整消化的难度极大，主要表现在销售不畅，商品房空置量达到5000多万平方米，而其中大部分则又是政府在调控中仍“网开一面”大力推进的普通住宅。因此，启动、盘活市场的呼声非常迫切。
在房地产苦苦寻求救市良策的同时，汽车市场日子也不好过。但与房地产尚不敢明确号称支柱产业而保持低调不同，汽车似乎从未怀疑过自己支柱产业的地位，正在为“汽车进入家庭”而争论，私人汽车成为社会热点，但交通状况、停车场问题以及城市的地方保护也足以令人头痛。
７、８月份，有关以住宅为新经济增长点启动市场的说法传出，成为一个明显的信号。按照较为准确的“非正式”说法，启动经济要寻找新的、持久的消费热点，而在对相关行业的联动性以及与老百姓的密切关系方面，住宅比汽车更合适以主导消费品的角色来启动新一轮经济。随后不久，国家计委也明确表示，要把住宅建设作为新的经济增长点。

羽球发烧友

一时间，政府有关部门闻风而动。房地产一反韬晦状态，大张旗鼓提出明确的启动市场措施，包括推进房改、清理房价、加强金融配套服务、促进销售等等，其间不少城市亦趋势出台救市举措，大有“启动市场舍我其谁”的支柱产业气派，政策面、消息面的气势蔚为壮观。作为救市方略重要组合部分的个人购房按揭，虽受到重视而且这种重视和呼吁达到前所未有的高度，但业务一时并未明显拓展推进。
汽车立即做出反应，亦以金融配合刺激消费为题材挥出大手笔，特别是前不久中央电视台新闻联播报道建行与长春一汽合作推出个人购车按揭，异军突起成为热点，效应轰动之下，不少商业银行跃跃欲试，其势头的速率超过购房按揭*
。
可以说，自银行利率调整后，住房和汽车的按揭已成为社会关注的焦点，而两者之间包含产业利益因素在内微妙的争胜造势，也可能引发该金融业务以及市场一哄而上的“老习惯”，出于稳定审慎的考虑，央行受命传电各银行，从规范秩序的角度给按揭热降温。央行通知称：对汽车、住房等金额较大商品开办消费抵押贷款，不仅涉及金融政策，而且涉及国家产业政策和消费政策，是一项重大经济决策，未经国务院批准，各金融机构不得擅自开办此类抵押贷款业务。
从形式山区看，这本来是央行对商业银行的程序管理，但在经济背景中不可避免地要受到关注。这表明，尽管政府驾驭宏观经济能力有所增强，但对一放就乱、一哄而起仍深怀戒心。

羽球发烧友

购房按揭静悄悄？(t)
尽管按揭热闹得沸沸扬扬，但似乎并未引起普通老百姓的特别关心，这本身就说明了问题。
上至政府，下至老百姓，都懂得按揭对购房安居的重要性，银行也并非没有热情，但现实是尽管购房按揭不无力度，可是离普通老百姓距离仍远。
距离仍远的直接原因是经济能力与高房价之间的过大反差使老百姓享受不起按揭服务，此外，获得按揭的种种复杂程序、条件也排斥了普通老百姓的介入。有人算了一笔账：按中等价格的商品房来算，就算费足力气找到担保、层层过关取得按揭，每月的供楼款也得至少在一、两千元以上。
这一关键问题是按揭所不能解决的，需要房改、工资、房价等多方面的综合改进，但按揭仍须解决一些本身的问题，如各家银行的期限、利率、程序等等，而这些方面的统一、简化，则有待央行表示年内将出台的“个人住房担保贷款*
管理办法”。
不过，即使统一管理办法出台，如果房改、房价问题的解决未能有效推进，普通老百姓注定无法奢望享受按揭服务

羽球发烧友

8
危机·危机公关
市说新语
陈大阳
当危机不断出现的时候，危机公关便成为一种“艺术”，国外诸多成功的危机公关个案也都为国内企业所津津乐道。不过一旦面临危机而启动这种“艺术”，则发现其效果似乎总不够圆满，究其原因，大多除在自身能把握范围内可取得局部公关效果外，仍有很多自身不能把握甚至本身就受其制约的外界因素。中国的企业往往遇到这样的尴尬事。
近几年，随着商品住宅成为热点，围绕商品住宅的纠纷也就成为热点，大多是发展商使买家权益受损，似乎还没有买家严重侵犯发展商权益的例子，这已成为近来房地产市场中屡屡发生的危机。
面对危机，发展商的第一感往往是嫌买家多事，但对危机起因又心知肚明，于是为“大事化小、小事化了”而进行危机公关。最近，一家国内知名上市集团公司在北京发展的知名小区出现危机，起因是房产证迟迟未到手、热水煤气未按承诺供应及房屋质量问题，该集团亦颇具危机公关意识，老板专程从南方飞来以摆平此事。且不说最终能解决到什么程度，但可以断定的是，这种补救工作也仅仅是补救，至少不能追溯时空使当初售房时“24小时热水”等承诺在当初就兑现。

羽球发烧友

企业所不能解决的是允许这种危机屡屡发生的市场环境问题。比如刚才提到的这个小区，除项目合法性据称没有问题外，配套问题是得到当地部门许诺的，质量是经过验收的，但仍出现问题，如果不是对诸如热水、质量等概念理解不同而造成分歧的话，那么应该说其许诺和验收是有问题的。考虑到执行规则就是规则的目的，如从偏激角度只能说是这种规则本身即容忍了危机。规则是政府根据市场定下的，企业从经济角度出发其行为不会比规则要求的更高。刚才提到的危机公关，发展商在素质方面还算是好的，市场中还更有不堪者，比如有发展商借会员证使房屋非法入市，竟也曾经一度摆平了危机。靠企业各自的危机公关只能解决自身的局部问题，并不能解决市场的问题。
现在最应该进行危机公关的是政府，来解决市场的问题，或者至少表现出要解决问题的姿态，道理很简单，政府要培育市场，就要以市场规则保护基本经济权益。但实际情况是，在不少购房者投诉无门或者虽投诉有门但解决无望时，政府有关部门仍醉心于市场整体上是稳定的、房屋质量总体上是合格的等等。这种情况如不有所改变，比如试试危机公关，则醉心仍可继续醉心，但市场的伤心则会越来越严重。

羽球发烧友

1997年:新经济增长点-降价-反腐-"3.15"

1
描亮新经济增长点
消费市场挥笔心急
热点透析
●陈大阳
积极培育住宅产业形成新的消费热点，一年一度在京举行的全国建设工作会议成了重头戏。可以说，这是继去年下半年以来有关“把住宅作为新的消费热点和经济增长点”的思路从提出到轰动、到共识后全面操作的开始。
住宅欲成新经济增长点 重点不在盖多少而在卖多少(t)
建设部部长侯捷强调：“当前困扰城镇住宅发展的症结在于，一方面住房潜在需求很大，另一方面市场有效需求不足。因此，发展住宅建设的重点不在于增加多少投入、扩大多大规模，而在于鼓励发展普通居民住宅、继续抓好建设质量与功能的基础上，着力培育住宅市场，盘活存量，搞活流通，促进个人住房消费。”
总体思路已经明确：坚持以住房商品化为主线，加快住房制度改革步伐，开辟抵押贷款等多种融资方式，建立针对不同对象的住房供应体系，采取租售并举等多种流通形式促进居民住房消费，使住宅成为新的消费热点和新的增长点，带动国民经济持续稳定增长。

羽球发烧友

生产与供应：复杂而容易(t)
按照构想中的新的住房供应体制，是以住房商品化为发展方向，大量的社会住房主要通过市场来提供，政府以税收、土地、金融等优惠政策来鼓励建设居民住房，通过价格调控保护消费者利益。
具体方式为：对低收入家庭提供含有政府补贴的住房，以优惠价格出售或以较低租金标准出租；对中等收入家庭，通过一定的价格控制，由市场提供微利住宅；对高收入家庭，则实行完全的市场价格政策；同时，政府控制对中、低收入家庭提供的住宅建设标准。政府对住宅建设的直接投入，主要解决公务员住房和低收入者住房。
再看构想中的新的住房生产体制，要促进住宅建设增长方式的转变，形成系列开发、规模生产、配套供应的住宅产业群体，带动一批相关产业，推动住宅产业现代化，提高住宅建设的科技含量和工程质量。 具体做法是：要对节能住宅、新墙体住宅实行政策倾斜，鼓励住宅建设及材料、部件生产的技术进步；合理调整建筑材料、住宅部件生产的结构与布局，形成系列开发、规模生产、配套供应的体制；采取有力措施限制技术落后、能耗大的产品，推行重要住宅部件产品的准用证制度，限制劣质产品、不安全产品、非规范产品、影响环境质量的产品进入市场。

羽球发烧友

无论是供应体制还是生产体制，其条理尽管显得复杂并带有理想色彩，而且在推进过程中注定有不少困难，比如供应方面，如何确认实际收入水平、如何进行价格控制等，生产方面，如何打破现有分散、低效格局、如何低成本地形成*
成龙配套规模等，或许会遇上不止一个的瓶颈难题，但毕竟具有相当的操作性，因为其中的很多问题属于“硬件性问题”，比如若已确认某高收入者的经济水平，只要执行严格，哪怕再有权势，就是不能买微利房和安居房；若已确认某低劣部件产品的质量水平，只要执行严格，哪怕再有经济回扣和地产保护，就是不能进入配套供应系列，这些都是可以办得到的。
购买与消费：简单却艰难(t)
生产、供应住宅，是为了有人买买和消费。看似简单的购房行为让中国的房地产市场吃足了苦头；市道高涨时，有钱人和集团购买支撑起繁荣；市道低落后，才发现占市场７０％－８０％绝对高比例的普通商品房竟没有绝对够比例的普通购房者，近年来越来越大的空置压力在很大程度上即缘于此。
外在的原因很好找，最直接的理是低收入碰上高房价，低收入是多年来的老状态，高房价是近年来的新问题，要不是必须面对工薪阶层还反而是繁荣标志。

羽球发烧友

为了让普通居民购买，使住宅成为新的长期消费热点和新的经济增长点，一系列思路和措施被提上议程或已经付诸操作:
——呼吁加快城镇住房制度改革，缩小低公房租金与高市场房价的比差，鼓励城镇居民自己买房。
——呼吁发展住房金融，特别是扩展个人购房按揭服务业务，延长还款期限。相信去年９月底“暂停”的购房按揭业务在央行即将出台的按揭统一办法的管理下会重新启动并扩展；为拓展住宅建设融资渠道，还将提高住房公积金的归集量。
——通过税收政策鼓励住房消费和流通。如针对民民的减免契税、二地增值税、个人所得税、房产税、投资方向调节节税等。不少城市更出台购房入户口的促销政策。
——清理房价构成，清除不合理收费，控制商品房价无序上涨。作为理顺房价的第一步，国家计委、财政部已明令取消首批48项住宅建设中的不合理收费。
以上种种措施应该说将发挥其功效，也容易使人们相信这几种功效的平行并列性。但做一个理论状态的假设；不计算占整体比例不算大的无房户和困难户，限定以解决居住自用而不是投资增值为目的，短期内房改不突然加大力度，如果房价降到普通居民普遍可以接受的程度，那么除去居住自用面积的有条件扩大外，是否会有足够多的居民买房呢？且不说普通商品房价根本不可能背离价值规律降到现有工资收入体制下的水平，即使降到这个水平，只要现有住房体制允许保持基本居住水准，很难说居民会为了追求同样的基本居住水准去买房。道理很简单；当你想买又买不起一件商品时，你只能遗憾地不买；当你买得起但不想买一件商品时，你不会买。
普通住宅市场特别是消费市场的最根本问题就在于此，缺乏消费的必要动机，没有消费动机，即使有再好的消费服务也促不成消费行为。因此，在培育普通住宅成为消费热点和新的经济增长点过程中。与其他必备的条件相比，房改则是决定性条件，舍此尽管有可能取得局部功效，但绝不能取得全局功效。

羽球发烧友

市场等待房改？(t)

可以说，全国建设部会议围绕新经济增长点所涉及的各方面思路和举措中，局部把握度和操作性最为困难的就是住房制度改革，但住房商品化又是政府必须加以推进的。
思路似乎非常明确：“应加快改变住房实物福利分配制度，转向货币工资分配制度，将住房制度改革与工资制度改革、劳动制度改革通盘考虑；合理调整公有住房租金，逐步缩小租金与售价的比差，鼓励城镇居民自己买房”，但其难度可想而知。
如果说在多年进程中住房制度改革错过了几次时机的话，那么此次有关新的经济增长点的题材也算得上是一次时机，但同样是由于题材的背景因素，也许还算不上是顺畅时机。为迎接香港回归和“十五大”召开，社会生活和经济生活*
要求稳定地向上，为审慎计，住房制度改革进程估计亦将以稳妥为原则。但是任何一点进展都对住房商品化、对普通住宅市场的形成、对长期消费热点和新的经济增长点的形成、对国民经济的持续稳定增长有所裨益