一个记者眼中的地产十年（ZT）

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随着房地产业的迅猛发展，政府加大力度规范房地产市场的各个环节。作为规范一级市场的重要措施，政府扩大有偿出让范围，在出让方式上鼓励更多地采取招标、拍卖，体现“公平、公正、公开”原则，这方面的工作无疑将随着明年起《城市房地产管理法》的全面实施而取得成效。
北京作为中国政治、经济、文化中心，房地产市场的发展潜力已为境内外投资者所普遍看好，成为商家必争之地。北京首次房地产拍卖受到业界的高度重视，在某种程度上人们关注的不是拍卖本身，而是拍卖形式所预示的一种趋势：市场体系将进一步健全，投资环境将进一步改善。有消息称：北京已开始筹建有关房地产拍卖的专门机构，这无疑更加坚定了投资者的信心。
拍卖就是拍卖。对中国房地产市场来说，明年《城市房地产管理法》正式实施*
意味着规范之路的开始，但远无轻松可言。或许可以这样说：当拍卖已不再承受过多的企盼的时候，房地产市场的发展才真正称得上健康、有序。

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1995年:继续调控-安居工程-积压*空置-金秋房展
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1
中国房地产市场“教训1994”
政策：
左右生死的尚方宝剑
●陈大阳
对于中国房地产市场来说，1994年过得极不轻松。有人士称发展商在1994年“充满着希望却得到了失望”，业者所普遍期待的银根放松局面始终没有出现，侥幸心理彻底破灭。
在盘整消化中，无论是市场发育，还是理论研究，特别是业者对市场的感知，与1993年相比，都上升到更为理智、认真的层次，更多地开始思考市场本身的运作规律、经济背景和相关产业的制约因素，在痛苦中总结出的经验教训将有助于中国房地产市场认清自身面目和发展方向。本系列文章着重从政策、经济环境、资金、市场等四个方面分析市场教训，以图于“市”有补。
“政府的手”定下市道基调(t)
1994年中国房地产市场充分体现出政府宏观调控的灵验，政策面消息成为市场中的头等大事，如下政策面消息确定了房地产全年的运行主线：

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——年初，《人民日报》发表评论员文章《防止房地产盲目发展》、《基础设施建设也要量力而行》，定下总体市场基调；
——继续整顿金融秩序，严格控制房地产贷款，宏观调控金融和房地产，资金压力成为普遍难题；
——纷纷扬扬的土地增值税，是业界全年的关心焦点；
——国家严格控制固定资产投资规模，限定了市场上行空间；
——通货膨胀持高不下，金融秩序再加控制力度，除银行外，严格控制证券公司、期货公司、各种各样的投资公司以及房地产的资金渠道。
政策面消息对市场产生如此重大的影响，深刻反映出房地产目前的产业特点：尚未形成健全的市场体系，以及与整个经济环境保持良性互动关系的稳定结构。当产业发育稳度还不足以形成清晰有效的自我判断和调整时，左右产业行为变化的主动权则既难来自于产业，也难来自于市场，而更多地是来自于政府决策。对于市场的行为主体来说，发展商尚未获得独立的生存空间，无法根据自我决策进行调整，其行为完全受到“无形的手”的操纵，这只手不是“市场的手”，而是“政府的手”。
这种产业特征始终贯穿于房地产市场近年来的由迅猛崛起转入调整消化的全部过程，并将在较长一段时期内继续存在。
政策引导 市场起跳(t)

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真正使房地产业瞬间起跳的是政策的引导因素，从1992年开始，随着改革开放步骤的加快，国家不仅放宽了房地产投资、开发、经营的有关领域，而且制订了一系列鼓励外商投资房地产的优惠政策，各地方政府为抓住机遇追求政绩和维持地区经济*
增长，也竞相推出诸如“引凤筑巢”、“筑巢引凤”等名目繁多的优惠进行大*
规模招商引资，使房地产一度成为国内外投资的热点，大大刺激了产业发展。
“成也萧何 败也萧何”(t)
以市场角度冷静观察，追逐利润是市场行为的天然动机，当利润达到一定程度成为暴利时，市场主体必然在运作手段上冲决经济环境和市场体系的约束，更何况匆匆初步构筑起来的市场体系对市场行为主体尚不能起到规范有效的约束作用，因此集中于高档物业的投资热潮已难免“失控”。当热潮威胁到整个国家经济运行，而产业又不能自我调整时，国家立即出台宏观调控的政策杠杆，房地产业被动地经历了大起大落的骤变。
由于政策调控的巨大效应，1994年中国房地产业增长速度继续减缓。政府出台的多项政策表明，房地产作为严格控制的对象，已不可能再取得像1992年、1993年那样宽松的外部条件。

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政策是引导行为的，在这样一个强大的政策背景下，房地产市场进一步接受多方面的规范。
因此，对业界而言，1994年没有哪一个重大的经济政策不是涉及到房地产市场的，没有哪一个经济政策不对房地产市场产生直接或间接的深刻影响，任何一个政策面*
消息都是以撼动市场。比如：由于技术操作原因，国家统计局统计的1994年７月全国固定资产投资规模的增幅数字高出实际情况，引发政府的高度警觉，立即布置重点清查各地房地产投资规模。最后查出是统计操作方面的原因，却使整个业界虚惊一场。这一偶然事件表现出某种必然性：当产业不能以自身体系进行市场调整时，政府必然更多地以政策来调整。可以说，因政策引导而迅猛兴起、并因政策引导而低迷盘整的中国房地产市场，在1994年取得的最重要的一个经验教训就是要认真研究产业自身调控体系与国家宏观经济政策之间的关系。
趁低筑营 以待来日(t)
有鉴于此，中国房地产业诸项自我调整措施中最重要的即是培育完善房地产市场体系，建立市场机制，《城市房地产管理法》的全面实施则为此提供一个历史机缘。业界的当务之急无疑是完善自身，不可能再将产业复苏的希望完全单纯地寄托在国家政策方面。重要的是使产业具备“有秩”复苏的能力。可以说：在消化盘整*
期内产业如果不建立起有效的市场体系，那么当经济环境好转，经济增长进入新一轮高潮时，房地产极有可能重犯1992年下半年、1993年上半年那种失控的错误，而再次的错误将是很难饶恕的。

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2
政府态度标定全年市道基调
房地产将受进一步调控
市道分析
●陈大阳
中国房地产市场今年“气候”如何？继中央经济工作会议定下总体基调后，近日举行的1995年全国建设工作会发出明确的信息：政府将进一步加强对房地产的宏观调控，并将实施具体措施。
建设部部长侯捷在全国建设工作会上，对来自各地的房地产主管部门官员明确表示：“朱镕基副总理在中央经济工作会议上强调指出：‘房地产是要发展的，但必须和整个经济发展与改革进程相协调。’一要‘发展’，二要‘协调’，这是我们必须牢牢把握的两条基本原则。当前，房地产开发规模过大，开发资金严重不足*
，市场行为尚不够规范，投资结构有待进一步调整，必需采取坚决措施加强房地产开发的管理和控制，这也是中央经济工作会议提出的一项重要工作，我们必须全力抓好。”
据了解，从国家计划安排来看，去年全国固定资产投资计划为１３０００亿元，今年计划安排１７０００亿元，增长了３０％；去年全国房地产开发投资计划为８００亿元，今年计划安排为1600亿元，翻了一番。加上利用外资部分增长会*
更大一些，还有一大批续建项目，今年建设任务依然相当繁重。
侯捷称：关于当前整个经济工作存在的困难和问题，有三个数字要特别引起高度警觉和严重注意。一是物价连续三年以两位数增长；二是去年固定资产投资率高达３７％左右；三是工资性收入的增长高于经济效益的增长速度和劳动生产率增长的速度，加之农业基础脆弱，处理不好将对整个经济的发展和社会的*

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稳定产生严重影响，万万不可掉以轻心。从建设方面来看，主要是规模过大，还有投资结构不合理、不必要的重复建设项目多等问题。去年６月份统计，在建规模已达４７０００亿元，下半年又上了一批项目，大致要接近５万亿了。无论是从去年实际完成的能力还是从今年计划投资的数额来看，扣除已经完成的投资，即使从现在起一个项目不上，这批在建项目也需要两三年时间才能完成。建国以来，我国经济发展出现过几次大的波动，无不与建设规模过大，消费基金增长过快有关。因此，必须妥善处理好需要与可能、速度与效益、发展与稳定的关系，抑制建设规模过快增长的势头。
因此，进一步加强房地产宏观调控，在建设部今年的重点工作排序中依然名列前茅*
。具体措施包括：
——抓紧完善房地产开发的市场规则，严格规范开发行为。认真组织好《房地产管理法》的实施，并抓紧制定《房地产开发管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等配套法规和各项管理制度，建立与维护良好的市场秩序。
——控制土地供应源头，完善土地供应方式。严格在城市规划指导下进行土地*
使用权出让，做到计划用地，合理用地，节约用地。严禁低价批租，严格控制*
用耕地特别是菜地搞房地产，坚持保护土地资源。土地使用权出让应当坚持公开、公正、公平竞争的原则，法律规定采取拍卖、招标方式供应土地的项目，必须依法执行。开发用地和开发区的建设必须符合城市规划，并具备市政公用设施*
配套条件。各级建设部门要根据《房地产管理法》的规定，认真参与土地出让方案的拟定，对开发项目的规划、基础设施和公共服务建筑的配套、拆迁补偿安置、项目开发期限和经营方式等提出意见。因前些年土地供应量过大，造成土地*
闲置的地区，原则上不应继续扩大土地供应量，应把重点放在调整上，不具备条件继续开发的土地或超出规定年限未予开发的土地应依法收回；可对建设项*
目作调整的应尽快调整。

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——房地产开发投资应纳入国家固定资产投资规模，在固定资产投资计划内实行综合平衡。配合计划部门严格控制投资规模和投资方向，开发项目的投资、配套*
条件、拆迁与安置方案等要落实，开发投资结构要合理，生产性建筑要符合产业政策，年内不再批准新的高档建筑和高消费项目。对引进外资的房地产开发项目，国内的配套资金一定要落实，并应列入投资规模。商品房积压严重的地区，不得新开同类项目，对由于基础设施配套不齐而造成积压的，应首先解决配套问题，为尽快投入使用创造条件。
——完善信贷制度，严格信贷管理。配合金融部门一方面要严格金融纪律，控崐制信贷资金无序进入房地产开发，防止加剧房地产开发的无序膨胀；另一方面要建立正常的房地产开发融资渠道，以加强房地产开发信贷的计划性、改善宏观调控。
——控制商品住宅的价格构成。对纳入成本明显不合理的收费应明令禁止；经营性的建筑应由经营者购买或承租，不能计入商品住宅成本；政府采取优惠政策的解困解危商品住宅，应实行政府限价，逐步改变普通住宅价格过高的状况。
——尽快建立房地产开发的市场监测系统。商同国家统计部门抓紧研究制定房地产开发*
统计制度和统计体系，以全面及时准确地反映房地产市场态势，为宏观决策服务，为引导房地产开发企业投资决策服务，减少房地产开发投资的盲目性。

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3
“安居工程”何以迟迟难安?
新闻分析 ●陈大阳
对普通老百姓，特别是“中低收入水平”的老百姓来说，“安居工程”意味着解决住房困难的一个机会，没有理由不翘首以待。可这个机会像一个朦胧的长梦，徘徊萦绕了一年多，迟迟未肯落地。
进入1995年，“新年新气象、新年新打算”，人们不免又希望听到“安居工程*
正式全面实施”的消息，但“不免”又和1994年初一样，暂时再失望一回，尽管这种失望似乎已不像以前那么沉重。
1993年下半年，政府推出“安居工程”的构想，并许诺1994年在全国范围内实施——计划在若干年内每年由国家财政拨出大笔贷款，在条件成熟的地区兴建普通住宅。时至今日，尽管不少地区已纷纷开始实施诸如“康居工程”等“安居工程”的地方版，但国家贷款一直未拨下来。据说1995年国家拟安排50亿元的贷款用于“安居工程”，尚不知如何分法。
不管从哪方面讲，“安居工程”似乎都不应该处于现在这样一种境地。
首先，解决百姓的居住问题是政府必须要做的一件大事。“小康不小康，关键看住房”，切实解决百姓居住问题，改善住房条件，是大势所趋。政府贷款投资建造住房，以成本价卖给中低收入水平的城镇居民，还贷后等于政府没怎么花钱就使一部分居民的住房问题“半市场化”并得以解决，这与以前国家花钱盖房分配给职工白住相比，包袱大大减轻。因此，国家没有不热心的道理。

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对市场来说，以房屋商品化为基础，近年来迅猛崛起的房地产业，恰恰没有使具有最大市场潜力的普通住宅“热”起来。1993年下半年以来，政府对房地产实行宏观调控，目的之一就是要使普通住宅建设成为房地产市场的重心。在这种市场导向中，“安居工程”正是一个绝好的题材。事实上，房地产开发商虽念念不忘高档项目的高利润，也看出了投资“安居工程”无风险的长远利润，一些实力雄厚的外商已有所动作。因此，市场也没有不热心的道理。
对普通老百姓来说，能顺顺当当地住上单位分的住房是再好不过了，但已不像过去那么简单、那么顺理成章。大家都尝过熬年头排队分房的滋味，更还有单位效益不好、无房可分的情况。现在政府要搞“安居工程”，会有一批比商品房价格低得多的房子，也就多了一些机会。因此，老百姓更没有不热心的道理。
那么，问题出在哪里？外表沉静的一年多实际上充满了躁动，这恐怕是普通老百姓所难以了解和理解的。其间最为活跃的是地方政府和房地产开发商，不少地方由政府首脑亲自带队赴京“公关”，争取纳入“安居工程”计划。北京与“安居工程”有关的部委办一时间门庭若市。有人曾感慨万分：全国各地用于争取“安居工程”的各种“投资”，加起来恐怕都可以再搞一个“安居工程”了。明明是没肉的骨头，为什么都来抢？因为这其中有巨大的利益：作为地方政府，这是为官一任造福于民的德政；开发商实际也利润不薄，打进这个计划，可以享受诸如土地取得、建材、资金方面的特殊政策，更还有其他方面的“交换”回报，在商品房积压的地区甚至还可以援为“解套”妙手。所有这些自然都无可厚非，但关键症结在于，同样是由于利益的关系，政府部委办之间很难“协调摆平”，焦点亦无非是该由谁来掌握、支配这批能带来很多机会和利益的贷款。
老百姓所企盼的是“安居工程”能顺利实施，能带来解决住房困难的机会，并不在乎机会落地之前经过了多少公开或秘密的周折，但这种周折也似乎太长了一点。“狼来了”喊多了，人们会麻木；“机会来了”喊多了，麻木之外还会有信任危机，这应该是政府所最忧虑的事情。
“安居”若此，如苍生何？

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叙事：
“安居工程”注定是个过渡性的“工程”，但当时的麻烦在于老百姓还真是眼巴巴地盼着。等到后来变成了经济适用房了，人们才现实得多了。这类“政府工程”难就难在无法从财务制度上甄别购买者的收入状况，也就使所谓购买资格形同虚设。当时，黄仁宇的书解释了这一困惑：“中国从来就没有形成数目字管理的条件”。但市场却没有困惑：“安居工程”确实出了不少成绩上的数目字。
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4
1994年全国房地产开发统计年报出炉 去年新数字 今年老问题
□开发完成投资２５５３亿元 □土地开发面积负增长５１．４５％
□新开工面积负增长３０．９１％ □累计空置商品房3289万平方米
【记者陈大阳北京报道】刚刚公布的1994年全国房地产开发统计年报显示，去年全国*
共完成房地产开发投资2553亿元，在宏观调控等方面因素的作用下，去年土地开发、新开工出现的负增长以及商品房屋的空置程度，都对今年的市场形成不小的压力，同时商品房屋预售率下降、现房售率上升，也表明市道不景气将继续延续。
根据由建设部房地产业司制作的这一统计年报，1994年全国共完成房地产开发投资2553亿元人民币，比上年增长３１．７９％，其中实际利用外资４１．４亿美元，比上年增长８３．２％。房地产开发完成投资占全社会固定资产完成投资的１６％*
，实际利用外资占全国实际利用外资的９．０４％。

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去年完成开发投资2553亿元这一数字，与国家统计局所公布的1608亿元相去甚远，对此房地产业司官员冯俊解释说，使用经国家统计局批准的统计制度制作的这一年报，其统计范围比国家统计局固定资产投资统计报表的汇总范围大，因而开发投资、施工商品房屋面积数字与国家统计局快报不尽一致。实际上，去年2553亿元的开发投资包括了未被国家统计局汇总的外资、统代建资金以及国有企业以外的投资等因素。
开发方面，去年共开发土地面积２２２８０公顷，比上年负增长５１．４５％*
；商品房屋施工面积３７４９９万平方米，比上年增长２．８％，但其中新开工面积１５２３２万平方米，比上年负增长３０．９１％；商品房屋竣工面积１３９４８万平方米，比上年增长１１．０３％，竣工率３７．２０％。
从增长数据看，去年房地产开发投资高速增长的势头已被遏制，宏观调控的各项政*
策仍将作用于今年的房地产市场，根据去年土地开发面积较大幅度负增长及房屋新开工面积负增长的情况判断，今年房地产开发的投资、施工面积等增长幅度有可能进一步回落。
去年预售商品房屋面积4945万平方米，其中住宅３９５６万平方米，已预售的商品房屋占结转施工商品房屋面积的２１％。各地市场反映，在商品房屋中，预售的比重有所下降，现贷的比重有较大提高，表明市场需求一定程度的弱势。
至1994年底，全国历年累计的空置商品房屋达3289万平方米，其中：住宅２５１２万平方米，占７６．４％，住宅中别墅、高档公寓１５８万平方米，占空*
置住宅的６．３％；写字楼１９２万平方米，占５．８％；商业用房４０１万*
平方米，占１２．２％；其他房屋１８３万平方米，占５．６％。建设部官员*
称，如按三年竣工商品房屋的总量来衡量，空置房屋约占９．９％，尚未超过危险警界，但空置总量不容忽视，尤其在少数地区，需要及时采取措施解决空置问题，并及时控制新的开发投入。

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5
“积压”还是“空置”
房地产为“概念”而战？
市说新语
●陈大阳
日前，政府有关部门就商品房积压问题推出最新数字，而最为敏感的则是一扫前一阶段种种“积压”、“滞销”、“库存”的说法，定性为“空置”概念。
由建设部房地产业司提供的《1994年全国房地产开发统计情况分析报告》中说：“到1994年底，历年累计的空置商品房屋共3289万平方米，其中住宅2512万平方米，占７６．４％，住宅中别墅、高档公寓１５８万平方米，占空置住宅的６．３％*
；写字楼空置１９２万平方米，占５．８％；商业用房４０１万平方米，占１*
２．２％；其他房屋１８３万平方米，占５．６％。如按三年竣工商品房屋的*
总量来衡量，空置房屋约占９．９％，尚未超过危险警界。但空置的总量不容忽视，尤其在少数地区，需要及时采取措施解决商品房屋空置问题，并及时控制新的开发投入。”
这似乎可以给前一阶段有关商品房积压的种种争论划上一个句号，但这件事本身颇耐人寻味。

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宏观调控中的房地产市场似乎弱不禁风，去年下半年首次传出积压的说法：全国积压商品房5000万平方米。一时间满城风雨，政府有关管理部门立即出面澄清此系误传。更有甚者，由于新闻稿件中译英过程里把“存量”误译为“未售出”*
致使海外瞠目结舌，香港业界大哗：“哗！大陆积压了价值４万亿的商品房！”其实，仔细想一想，大陆一共才有多少房子？对此，政府部门经过紧急调查拿出数据：积压情况并没有想象的那么可怕，实际到年底积压了1700万平方米，而且能否叫做积压还应商榷，因为其中有合理库存因素，不能想象所有未售出楼花的现房都叫做积压。
进而有关部门提出，衡量市场运行状态应该有准确的指标，根据实际情况和国际通常的概念，应以“空置率”来定量定性分析物业流通状况。在这种背景下，新出笼的《1994年全国房地产开发统计年报》中一律使用了“空置”概念，而且得出权威结论：去年底商品房空置率为９．９，尚未超过危险警界，但空置总量不容忽视。
为什么房地产斤斤计较于概念？道理非常简单：不是怕概念本身，而是怕因概念而带来的不利影响，而处于宏观调控背景中尤其如此。由于经济转轨的特殊性，国家对诸如房地产这样的高速生长新产业的市场监测尚无准确宏观的反应机制，而房地产的高速度又“危及”整个经济运行而必须加以调控，那么调控的依据是什么？在准确信息难以完全、迅速收集分析的情况下，一些概念、传闻、说法不可避免地对有关决策产生不可低估的影响。在这种情形下，房地产也不得不为概念而战，以求正确的认识和正常的发展。

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实际上，近年来房地产在其猛然崛起和受到调整的历程中，已为一个又一个概念进行了“巷战”：
——在全国人民还没有房地产概念时，大片出让土地引外资开发引起轩然大波：这是“卖国”。实践和争论证明：这是“有偿出让”，是合理配置资源、发展经济的必由之路，也是房地产业赖以发展的政策支柱。
——房地产发展出现问题，于是非专业的专家以及非专家的人士大谈“过热”，所依凭的感觉多于信息分析。于是业内人士站出来辩解：房地产作为先导产业必然会“适度超前发展”。
——控调中人们对房地产最切齿的是“炒”、“投机”，实际上人们后来也不同程度地接受了炒作在市场流通中的客观存在。那时有关“投机”与“投资”的定*
性争论，总使笔者想起“鸡胸与驼背”的关系：“前面的驼背是鸡胸，后面的鸡胸是驼背”。
——修订“房地产法”过程中，对是否“禁炒楼花”、是否可以“合法转让”也曾引发大规模争议，甚至在一些地区受到业界联合杯葛，最后也以“具体事宜待*
国务院另行规定”而折衷了结。

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——对房地产的反思，日本经济的教训又使人们毫不费力地操起一个有力的概念：“泡沫经济”。于是争论就像对联等文字游戏一样，立即就应对出新概念：“啤酒”：啤酒岂能无泡沫，先导产业一定程度的超前发展应可理解。
——该争论的都争论得差不多了，可是淡静中又跳出“积压”，又是好一通忙，到现在“空置”概念可以说站住了脚。有关人士进而指出：既不能以“空置”概念掩盖“积压”的事实，也不能以偏盖全用“积压”概念来替代“空置”。
可以说，对中国的房地产市场来说，“积压”与“空置”不是最后的概念战，类似这样的“巷战”今后还会有许多。就连“房地产”本身，也隐含着“不动产”、“物业”、“地产”、“房产”等许多概念巷战导因。
一个东西、一个事物、一个产业，不管你叫什么，只要能发展，能有利于国家经济，就应该冷静分析让它发展，邓公“猫论”和“硬道理论”说的也无非这一点。但现实似乎注定了已经“为名所累”的房地产还必须继续为“概念”而战。

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大雨考验房地产
市说新语
●陈大阳
连日大雨，人们最常见的联想是失恋丧亲之类忧郁的情绪和抗洪抢险之类高昂的壮举。至于屋漏湿冷，似乎应已属杜甫时代和现代危旧房的旧话，但对城市来说，除了有的新楼房也漏雨渗水的尴尬之外，还有交通受阻的无奈。
在上星期五的那场雨中，北京市在交通便捷方面引为自豪的西北三环路，因路面积水过深而使交通一度中断，原因是排水设施不够完善，由此而带来的损失一时难以说得清。其他道路特别是在桥下也都有程度不同的积水，给交通带来不便。
那么，漏雨和塞车跟房地产有何干系？明眼人应该一见可知。细细道来，这也是房地产所应认真思考的事情。
漏雨跟房地产的关系不言自明，因为房屋最基本的功能之一就是遮避风雨。遗憾的是，类似漏雨渗水这样的产品质量问题还没有绝迹，甚至一些外观气派非凡的新楼也是如此，给住户带来麻烦。简单而言，质量有问题的产品应该影响销售，但在咱们这样一个总体供不应求的市场中，这点潜在的“小毛病”还真“算不了什么”：谁也没想把房子设计建造成漏雨渗水的，但往往由于赶工期抢进度献厚礼，或者干脆就是建筑质量管理不严等原因，恰恰就使漏雨渗水得以存在。谁也不愿看到“堵漏灵”之类产品的红火生意，但这是事实。记得北辰物业管理公司一位老板说过，单单为了堵漏，就花费了不少本来不该花费的精力，使物业管理承担了很大压力。

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漏雨渗水仅仅是个例子，但它影响到消费者的利益、房屋的寿命以及物业管理等很多方面，是房地产所必须重视的硬件质量问题，至于建筑质量低劣致使人命伤亡，则更是不应该发生的事情。所幸的是，类似这些问题已受认真对待。
相形之下，交通堵塞跟房地产的关系似乎要绕得远一些。一般而言，任何原因造成的交通问题都涉及到城市功能问题，而城市状况的任何变化都影响到房地产的生存环境和发展趋势。不难想象，在不具备经济背景的所谓“新兴城市”，或功能严重老化的老城市中，房地产投资都会慎重考虑发展潜力的问题。
有人说，房地产投资要看三个因素：“地段、地段、还是地段”，而地段的一大重要因素就是看交通是否便捷，因交通状况影响到工作、生活的效率，肯定也会影响到房地产的价位和投资决策。对房地产来说，这是一个市场环境、市政配套质量的大问题。特别是在像北京、上海这样具有雄厚实力的市场中，交通问题带来的压力越来越大，就有一个如何规划、协调的课题。这对城市来说，是要改善城市功能、完善市政配套质量；惠及到房地产，也能改善外在综合投资环境，而房地产的发展亦有益于城市的发展、经济的发展。
漏雨和塞车，一个是房地产本身质量问题，一个是房地产所处环境问题，不怕小题大作的话，都是房地产必须认真对待的大问题，是绝不能因为雨过天晴就可以忽视的。

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展销会折射市道心态（上）
起伏细看阳关三叠
热点透析
●陈大阳
“依然在金秋十月，依然在国贸中心”，北京第三届房地产交易展示会的场面依然宏大，但“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”，在热闹气氛背后，市道时势和心理感觉已不再依然。
房地产市场兴起以来，从南方到北方不约而同地在秋天“收获的季节”纷纷搭台唱戏，营造一时之盛典。虽然房地产大型展销活动的热度经过营造要比市场实际温度高出不少，但仍可反映出市场的脉搏和节奏。在1993年十月，北京举行第一届大型房地产交易展示会，到今年已连搭三场大戏，其间的歌舞升平深可表现整个房地产业的微妙状况和业者的心态。
1993年４月，房地产首次进入广交会。其时市场的自我心理感觉已达到衰落前的最佳顶峰，春风得意，挥斥方遒，业者胸中无不计算着大计划。与南方的鼎沸相映，北京开始在投资潮流中享受“迟到的春天”。虽然宏观调控开始出台，第一届北京房地产展实际上体现出整个市场由开发热潮带动起来的惯性冲力和本地市场真正起步的能量。人们头脑中的房地产只有高档物业、高回报率，似乎还未准备好承受随调控而来的压力，依然希望永远是春天，至少是来年能有大转机。
1994年，开发热潮受抑，市场转入盘整和销售期，不少地区已饱尝开发期植出的苦果，泡沫状态因打压高档项目而失去支撑。水落石出，具备深厚实力的大中城市表现出相对的稳定性。第二届北京房地产展展销活动也反映出整体市场注重销售的主流。与上年注重开发项目的高档、投资量的巨大不同，这一年开发商是以销售率和“解套率”为业绩衡量标准的。同时，以前被忽视的问题也不得不重视起来，如物业管理观念已开始为人们特别是开发商所普遍认同。但市场气氛的好转仍是业者最为关心的话题，秋风已凉但仍盼来年春暖。“北京市场只会涨不会跌”的说法固然反映区域市场的实力，但更表明信心支撑对于市场的重要。
1995年业者的期望已很难找到太多的依据，销售后期的滞缓和空置的压力令人难以回避。第三届北京房地产交易展示会亦把主调转向普通住宅和小区管理，整个市场继“开发年”、“销售盘整年”后，已在“物业管理年”中过了大半。但对开发商来说，前几年的辉煌虽恍如隔世，但未必真正甘心于“落花流水春去也”

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展销会折射市道心态（下）
轮回还盼生机一线
热点透析
●陈大阳
今年十月底北京的第三届房地产交易展示会，是否真正起到了促销和鼓舞人气的作用？平心而论，人们往往寄托了太多的希望，而展销活动不过是展销活动。
由于市场在视觉上的大动作越来越少，在感觉和认知方面则在矛盾中趋于丰富和细腻，表现为所谓的“市场越来越成熟，心态越来越理性”，但这种理性在潜意识中并不拒绝甚至暗暗期盼复苏带来的繁荣，哪怕这种繁荣对整个经济结构的协调并无好处。
这种复杂的感觉状态始于1993年下半年，其时宏观调控开始奏效，人们纷纷把期望寄托在“来年”，到现在连续两年失望后仍未真正死心。尽管在这种状态中市场已大体经历了自身环节结构性的贯通，但连年受挫的感觉仍执着地集中在开发市场这一环节。
说市场大体经历了自身的循环并不过份。虽然房地产是特殊形态的商品，但它几年来已充分表现出任何一件商品所应该表现出的生产、流通、消费各环节间的因果和制约关系。
从象征角度来看，自1992年乘“南巡春风”而起的房地产热首先在开发投资方面真正大规模启动了市场，整个市场才开始有机会拓展体系环节。加上宏观调控因素，大量开发项目从1993年下半年进入盘整和销售期，流通市场空前活跃，促销的需求使中介服务业得以发育，与前阶段开发公司增多的表现相同，中介、代理机构大量涌现，促销手段开始丰富完善。从1994年下半年开始，销售势头从高峰转入滞弱，作为销售重要条件和消费服务保障的物业管理，开始在政府提倡和实际需求的合力下，拓展出不小的空间，物业管理公司纷纷出现。