加拿大银行有关个人房屋贷款业务答疑（更新）

life007

20# 桃花岛主
学习了

桃花岛主

房屋贷款基本常识：
    提到房屋贷款，也就是英文的mortgage，大家都知道就是将房屋作为一种安全抵押来取得的贷款。借款方就是债务方，如你我；放款方就是债权方，如银行。而贷款的数额则是借贷本金。债务方（借款人）应遵守合同约定在还款期限内按时分期偿还本金和由此产生的利息。
    通常，大家在购买房屋时才申请房屋贷款。这的确是房屋贷款的主要用途。其实，房屋贷款可以有很多用途：
    1。购买或新建全新的房子（一定时间后才能建好）
    2。购买现有房屋（已经存在）
    3。债务重组（用房贷的低利率冲减其他债务的高利率）
    4。装修房屋
    5。投资房产
    由于现时的房贷利率基本低于其他类型的贷款，许多人利用房屋的升值来做抵押贷款去做投资等其他用途。

    加拿大贷款多数由加拿大本地大银行提供，我们熟悉的有TD，RBC，BMO，CIBC，SCOTIA BANK，NATIONAL BANK，这些属于加拿大主要贷款机构。当然还有很多私人贷款，多数是提供给从无法从正常渠道贷款的人。当然这种借贷利率就会相应提高，法律规定最高值是60%，像信用卡的利率通常在20%到30%，但最高值就是60%，不可以再高。

桃花岛主

今天谈谈贷款的年限（Amortization）和期限（Term）选择


       到底怎样选择一个合适的年限和期限，很多朋友都问我这个问题。


       这个问题在我看来，最简单的方法，就是先定下一个门槛，即，你对贷款偿付的自我感觉的舒适程度。在你选择年限和期限的时候，要考虑的是你每月付款的舒适程度。没有人能预测未来，未来的利率永远都是不可知的，所以选择的就是你自己最舒服的那个年限和期限。每月供款额不多不少，就是最完美的选择。所以做贷款的时候，年限和期限的决定就要算每月供款的数额的舒服程度，比较一下，选最适合你的。


       利率是无法预测的，1992 年人们就认为利率是35年来的最低点了，但后来还是又降了。但是如果看1978 年的数字就会发现三年后也就是1981 年，利率又涨到可怕的21.5%！所以预测利率就跟赌博基本类似。
      选30年还是25年的年限，选两年还是五年的期限，真是各取所需。如果你刚来，对当地情况不是很了解，但急着当房主，尽快融入加拿大社会，或为子女提供一个好的环境， 但是还有可能变动，那就选两、三年的期限；但你如果根本不可能变动，那还是建议选长一点的期限，因为现时的长期利率实在是千载难逢啊! 一般人都选25年做标准的年限，但是如果资金充足，当然也可以选5年10年15年的年限啊！


       还有要说明的是，年限是可以改的，付款方式（每月，每周，每两周，每半月）也是可以改动的。只有期限，锁定之后就不可再改了。锁定之后在合同期内，就连你卖掉这个房子，付清房贷时也会发生罚金，但也有相应的办法解决。下期再谈。

海蓝宝

太有帮助了，楼主！

桃花岛主

谢谢回帖鼓励！大家有问题尽管提，我会一一解答。

life007

谢谢回帖鼓励！大家有问题尽管提，我会一一解答。
桃花岛主 发表于 2013-1-9 09:12

                               
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又来问题了！
这个钱是什么意思呢 ？

Jan 9, 2013

MB

BR. 0151

$105.00

桃花岛主

26# life007
看起来是一月九日，ＭＢ是ＭＵＴＩ－ＢＡＮＫＩＮＧ，在１５１分行，最后数字没有注解，猜测可能是存或取钱$１０５。　看看能不能帮你想起来是什么东东？

lhsh519

继续继续，我还在听课。。。。

mairuidoubao

学习

桃花岛主

最近的固定利率真是非常低了，劝要买房的童鞋都做个预批，把利率锁上90天！

marianboo

岛主，有个问题请教。

如果现在做pre-approval,90天内没买到房子，会不会影响将来的credit呢？先谢过。

marianboo

岛主，还有一个问题。我如果用新移民政策贷款，房产证明是只写我的名字还是我们夫妇的名字啊？我老公名下有一套房，是婚前财产。现在还有贷款没有付清。我希望新房子写我们两个人的名字。但之前看过一个同学的帖子，说她用新移民政策贷款，银行不同意写两个人的名字，如果执意写两个人的名字，银行就不能给他们按新移民政策办理。
请岛主给讲讲。

桃花岛主

31# marianboo
不好意思，这两天成了一吃货，到处赴宴了，对不起啊！

90天预批之后没买房，不要紧啊，下次再申请如果是同一家银行（如果时间不太长）就不用再查信用了！如果换银行就要解释一下原因就可以了。

桃花岛主

32# marianboo
如果两个人的身份都是新移民，符合银行新移民的标准，就可以按新移民算。可是如果一方是一方不是，你如果想用新移民的政策，就只能写一个人的名字。他的房产可以算他的ASSET，是有利条件。但新移民是不需要提供资产证明的。 不知道更详细的资料只能这样讲，希望可以帮助你。

marianboo

谢谢岛主的回答。非常清晰。岛主好人缘，老有饭局，有好吃的就多吃点，反正多跑两圈就消耗掉了。能吃是福。这也是我的挡将牌。我老公经常看着我说，你为什么结婚了以后就胖了这么多呢？我说“有个好丈夫让我心情舒畅胃口大开，能吃是福”。然后我老公就高高兴兴的一边去了。岛主那个连续小说也好久没更新了。我们都很关注呢。:)

桃花岛主

谢谢岛主的回答。非常清晰。岛主好人缘，老有饭局，有好吃的就多吃点，反正多跑两圈就消耗掉了。能吃是福。这也是我的挡将牌。我老公经常看着我说，你为什么结婚了以后就胖了这么多呢？我说“有个好丈夫让我心情舒畅 ...
marianboo 发表于 2013-1-18 13:50

                               
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你真有福气，LG很爱你。我的那位总是在我出发赴宴之前告诫我，少吃点，少吃点！兴致一下子就没了！
但是没关系，一看到朋友们， 劲头又来了！开动！吃不是主要的， 重要的是姐们间的感情！继续！

桃花岛主

今天谈一谈预批贷款PRE-APPROVAL MORTGAGE (PAM)

      我总是跟朋友说，如果打算在近期买房，最好去银行做个贷款预批，这样您下OFFER的时候心里有底。在卖方比较OFFER的时候，有贷款预批的OFFER更容易被卖方接受。

      那么究竟什么是预批贷款，预批贷款的优势有哪些，怎样做预批贷款呢？

      预批贷款是银行提供给客户的一个保证，是银行在调查了你的财务状况之后对你所需贷款额度及还款能力所作的评估。

      预批贷款有什么优势呢？ 预批贷款，是在你没有签买房OFFER的情况下，按照自己的最大预算，向银行申请贷款。银行会审查你的财务状况，查核你的信用度，最后做出综合评估，预先批准你的贷款，给出一份文件，证明你已有预批贷款的额度。有了这个预批之后，在你的财务状况没有大的改动，你买的物业不是特殊物业的情况下，当你签订OFFER后，银行一般都会顺利批复正式贷款。预批贷款可以120天有效，利率可以锁定90天！利率上调跟你不搭边，利率下调你的利率也下调。还有如果你的信用资料有什么差错，这也是进行更正的最佳时机。比如工作单位变更等资料没有及时更新等等。

      预批贷款还有一个好处就是可以免去购屋合同中的贷款条件。通常买房合同会有两个附加条件，一个是验房条件，一个是贷款条件；当你免去贷款条件时，对卖家来说交易失败的风险立刻就小了一半。尽管有时可能你的OFFER比别人更低，但在差距不太大的情况下，卖方通常会优先考虑你的OFFER。

      怎样做预批贷款呢？你要准备好你的证件，收入证明，通常是最近三个月的工资证明和去年的T4报税单，你所有的资产证明，像银行月结单，RRSP的增长报告单等等；还有负债的明细，像车贷啊，学生贷款，各信用卡大致额度和余额，还有你打算贷多少，首付多少，等等报给银行就等着审批了。通常几天就能知道结果。然后您就可以轻松踏上寻房之旅了！

marianboo

谢谢岛主。以岛主的经验，td会不会match bmo 的贷款利率呢？我老公的往来账目全在td，我跟他说bmo的利率好，我老公说转账户很麻烦，他相信td一定会match的。我们还没去试呢，以岛主的经验，td能做到吗？或者说bmo在什么地方有的td是无法做到的呢？我听说bmo有一个mortgage cash account是任何其他银行都没有的。
不好意思岛主，好不容易找到个懂行的，问题就有点没完没了拉。。。

桃花岛主

谢谢岛主。以岛主的经验，td会不会match bmo 的贷款利率呢？我老公的往来账目全在td，我跟他说bmo的利率好，我老公说转账户很麻烦，他相信td一定会match的。我们还没去试呢，以岛主的经验，td能做到吗？或者说bmo在 ...
marianboo 发表于 2013-1-19 12:21

                               
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TD完全可能会Match我们的利率。但是TD需要的文件多，要求好像也挺繁琐。新移民好像要求50%的首付到位什么的。但是你说的这一条太对了，在BMO做贷款，有MORTGAGE CASH ACCOUNT。 就是说你还进贷款中的本金，当你想拿出来用的话，随时可以拿出来，丝毫不影响原有利率。这是任何其他银行都没有的优惠！你在BMO贷款，并不需要转帐户，完全可以留在原银行，所以并不麻烦。

marianboo

我太爱你了岛主，那我们就走bmo了，因为我的账户在bmo，我老公在td。我木有啥银子，但是还是很独立滴。
亲一下。