普通技移的温哥华看房日记- 更新完毕

那时枫叶

记着了，下次也用用GOOGLE MAP这个好东东。。。

cajan2

喜欢dream house。
  可惜啊，是不是室内听不到很大的声音呢？

wondering

喜欢dream house。
  可惜啊，是不是室内听不到很大的声音呢？
cajan2 发表于 2011-6-1 09:33

                               
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也许实地考察一下会发现噪音不是那么严重，一天可能只过几趟车等等。主要是我们不想凑合，130万也是不小的投资，现在觉得是小毛病住进去后往往会放大好几倍。

另外从google地图上也看到，他家一万八千尺的地块上房子和树木占了大部分，草坪面积并不算大。dream house还会有，只是需要点耐心。

布偶

呆呆地问个问题——地这么大且林木环绕，会不会有蛇？

wondering

7. 关于经纪
谢谢版主加精华

这两天又筛选出几套房准备周末去西温看一看，回来再向大家汇报。趁等着的功夫，聊聊房地产经纪的话题吧。我对这方面也不是很了解，很多问题还停留在理论层面，欢迎大家一起讨论。

我理解买方经纪的作用有以下几个：

1。根据买家的需要寻找合适的房源，提供相关社区的基本情况；
2。看房，提供该物业的信息包括交易历史，房屋状况，周边物业的交易情况等等；
3。准备offer，谈价格；
4。完成交易（书面文件手续等等）。

买方经纪在整个交易过程能起多大作用因人而异，一般准备买房的人都会自己事先做些研究工作，我觉得经纪的贡献更多的可能在于第一时间拿到好的房源和下offer时的定价方面。如果你对房子的要求不是很特别，市场上合适的在售房也很多的话，用不用买方经纪两可。我有个亲戚买房就是直接用了卖方经纪，按他说这样没有买方经纪来分钱，卖方经纪有时为了促成交易也愿意让掉一些自己的佣金。

因为我们是第一次买房，什么经验也没有，所以还是想找个经纪帮忙。LG律所里的一个合伙人于是把他自己的经纪H介绍给我们。H年近四十，父母是香港移民，自己是生在加国的CBC，和我们只能讲英文。我们之前没和经纪打过交道，网上看到一些负面评论说某些经纪很pushy，恨不能每天给你发十几套房源，让你马上就下offer，或者又很懒，什么都不做。和H接触过几次，觉得他还好，谈话时很注意倾听，也不把自己的观点强加给客户，但是感觉到他比较熟悉的地方是richmond，上一次卖西温的房子大概是一年多以前了。希望他对north shore有足够的了解。

另外我知道不少人同时用多个经纪，谁拿到好房就跟谁。当然这样做要分开区域或者房型，不然他们之间就打起来了。

wondering

呆呆地问个问题——地这么大且林木环绕，会不会有蛇？
天若有情 发表于 2011-6-1 10:06

                               
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蛇不太知道，肯定有其他动物，最常见是的racoon，熊，有时也有土狼。上周听新闻说西温的bowen island还发现一只半狼半狗的动物出没，要大家注意孩子和宠物的安全。

杀破狼

说到经纪，偶从卖房的角度补充点信息。

偶卖房没有用经纪，找了个只在MLS上登房屋信息的服务，大概300多刀，好像现在还有更便宜一点的。这其实也需要通过经纪，只不过他只负责这么一小块的服务而已。其它show房，谈判，合同之类的都由房主自己处理。这样，卖方经纪的费用就省下来了，其实，最终还是体现在房价上灵活范围会大一些。如果房子最终经过买方的经纪卖出，那么偶除了要给买家经纪的费用以外，还要再给偶这边的经纪300刀；如果最终房子由买家没有经过经纪直接买走，偶就不用给任何额外的经纪费用了。

值得买家留意的是，不管是买方还是卖方的经纪费用，都是由房主决定的，理论上，房主可以不给买房经纪费用都行，但是，那样自然不会有经纪把你的房子介绍给他的客户了。目前为止，超过9成的买家还是经过经纪成交的，所以，这样做，就会大大减少成交的机会了。通常卖方都会在市场经纪价上下给一个合理的数字，目前市场价大概是头10万3.255%，余额1.16%。（这只是买家经纪那部分哦，加拿大的经纪费用实在是太高！）

虽然很多人说反正是卖方给经纪费，买方不给，不用白不用，其实羊毛出在羊身上，经纪费用最终都是买家和卖家的成本。节省出来的费用，就是买家的成本减少和卖家的利润增加。如果买家没有经过经纪，估计在讲价的时候，房主应该是会愿意把原本属于买家经纪的那部分金额的全部或部分让出来的（让一部分似乎更合理一些，不然对房主来说有无经纪都一样咯）。但是，买房牵扯的事务有时候比较多，如果没有时间和精力，这些钱有时候也是免不了的。

wondering

说到经纪，偶从卖房的角度补充点信息。

偶卖房没有用经纪，找了个只在MLS上登房屋信息的服务，大概300多刀，好像现在还有更便宜一点的。这其实也需要通过经纪，只不过他只负责这么一小块的服务而已。其它show房，谈 ...
杀破狼 发表于 2011-6-1 12:01

                               
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就是，羊毛出在羊身上，不变的普适原理。

dangxiong868

好帖子！
如果有时间和精力，语言又可以，最好不要用经纪。大多数时候经纪都是两头骗，向买家隐瞒房屋的问题，软硬兼施逼卖家让价。华人和老外的经纪一样。我买过房子，又卖了房子，黄的、白的、黑的经纪见识了不少，总体印象如此。

海阔天空

蛇不太知道，肯定有其他动物，最常见是的racoon，熊，有时也有土狼。上周听新闻说西温的bowen island还发现一只半狼半狗的动物出没，要大家注意孩子和宠物的安全。 ...
wondering 发表于 2011-6-2 03:08

                               
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温哥华好像没用蛇！

那时枫叶

实在是个技术贴。。。

海阔天空

找经济，倾向于不要找熟人，没有办法砍价！
我们已经多次买卖房屋，买房一方比较主动，要求的价格可以让经济砍到心理价位，因为经济可以查到你准备买房区域最近的成交价，然后再一点一点的加。比较以后再决定这个地区的这个房子、这个价格，你接受还是不接受。
另外，除了第一次买房我们多出了1000块外，以后的每次买房我们都要求经济费50%给我们！

杀破狼

找经济，倾向于不要找熟人，没有办法砍价！
我们已经多次买卖房屋，买房一方比较主动，要求的价格可以让经济砍到心理价位，因为经济可以查到你准备买房区域最近的成交价，然后再一点一点的加。比较以后再决定这个地 ...
海阔天空 发表于 2011-6-2 08:35

                               
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对，偶的挂盘经纪也每天给偶们电邮附近类似楼盘的成交价或任何价格变动，或新上市，新退市楼盘情报。从这个可以看出附近楼盘的买卖形势。

wondering

楼上两位, 有没有遇到jessica说的抢offer的情况呢？卖家手上有多个offer价格恐怕就砍不下来了吧。

Jessica118

恭喜了，来介绍一下经验吧，看了多少套房才买到呢？
wondering 发表于 2011-6-1 12:53

                               
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应wondering要求，下午打了三大段，一个操作失误，全没了！



现在重新整理思路，写写我的买房大致经历，供大家买房时参考。对于口袋里有些钱，但又没有很多钱的我们来说，看房子经历真是叫“小姐身子丫鬟命”的心态写照，看得上的买不起，买得起的又看不上，别有一番滋味在心头啊！



因为我女儿今年秋天上大学，学校在温哥华的，而我们住在高贵林北部的公寓房，所以起了换房子的念头。



最初我们打算在温哥华买房子，温西是富人扎堆的地方，房子都是天价，所以想也别想，那就在温东找个好点的地吧。于是我们初步拟定了房价预算，房型，找了个经纪，开始了买房征程。



1月份开始在网上看房子，先对房市有个大致了解。过完农历年，2月份正式看房子，一开始经纪根据我们的实际情况和要求，安排了一些房子去看。一个月看下来，我们对温东的房子比较失望，房型，地理位置，环境离我们的理想房屋差距比较大，我们一致决定，放弃在温东买房的打算。



我们把方向转到了温哥华边的本纳比，和温东相比，同样价格的房子这里的地就大了，但是符合我们的价位和房型，就只有20年以上的老房子了。4月，我们找到了2次比较称心的房子，可是都在offer的竞价中都败阵下来。其中第二个还是个无条件的offer，为此我们提前做了房屋检查，结果还是铩羽而归，心情可想而知，真可谓那个网络新词——伤不起啊！第一次房子是4个offer，第二次有5个offer来抢，本纳比的好房子买家竞争空前激烈。5月，一个月下来，也没有出现我们满意的房子，再等下去，离开学的时间越来越近了。一般house交房的时间基本要2个月左右，等还是不等，这真是个问题！

Jessica118

我们不得不把眼光又收回到高贵林，终于买到了符合我们心里要求和价位的房子。真不容易啊，这个房子也是“抢”来的：周六看open house， 周日就出offer竞价，当晚出结果，我们就和经纪一起坐在车子里，等在卖主的屋外，出价的买主经纪先后去卖主家里出价，一个多小时后卖家经纪电话说接受我们的offer了，这悬着的心才放下。那时候的心情可真是五味陈杂。后来得知，我们的出价比另一家只高了4000元，我们险胜！卖方经纪还透露，他们是周日结束offer，结果周一还有2家要下Offer，结果我们抢先签完了合同。周日大家出的都是无条件Offer啊，我们是签完合同才验的房子。

近半年的买房过程，人很辛苦，真是劳心劳力，买房地点一变再变，房屋预算也越看越高。每天网上看，周末到处看，不公开房，open house，我们前后看的房子差不多接近30套。唉，人的欲望真是痛苦的根源啊！

找房子我们认为，1）一个职业的经纪人还是需要的，他能比较准确地根据房子的外观判断房子的大致情况，对房子地段也比较熟悉。比较容易揣摩卖家的心理价位，根据情况随机应变出offer。2）要充分利用网络资源，现在房屋交易网上平台很多，基本有msl编号的房屋在网上都能看到基本信息（更多信息资源只有经纪人才看得到），所以在去看房子之前就可以先了解清楚，免得浪费时间油钱。我们查询的房产网站有这么2个http://www.mls.ca 和 http://bchomez.com/category/bc/greater-vancouver/ 3）Google Map可以看到房子周围的环境和周边交通情况，非常有用。我们就用它来了解到我女儿学校的交通时间的。4）还有这个网站我们也用，就是 http://www.bcassessment.bc.ca/Pages/default.aspx 可以查到房子的政府估价，用来对照卖家的出价。现在一般叫价都是在政府估价的115%-120%算是比较合理的开价。

Jessica118

很多房子网上都会有一堆照片给你看，请记住，照片有很大的欺骗性，尤其那些照片都是用鱼眼镜头拍的，照片上看门口车道可以停辆大卡车，去了一看，我的天，停小车都够呛！照片都是挑房子的优点拍的。有的房子前面，里面都非常漂亮，但没有后院照片，那么很大可能这个后院就是房子短板，见不得人滴。有些房子根本就没有里面照片，那么房子内部情况基本很差了，没照片是实在羞于见人。

有的房子叫价特别低（相对政府估价的），那么基本上就是卖方希望大家来抢offer，最终都是要高出叫价较多才成交的，让买家火拼，卖家从中渔利！在申请mortgage的过程中，听到过银行说，温西有个老房子（就是买来必须房子重新建的那种，就是买个地皮价），有30个Offer抢，结果高出叫价30万成交！这个房市，真是疯狂！

纵观整个加拿大，房价是缓慢下降，唯有温哥华是稳步上涨，真是“西方不败”！再看看美国的房市，更是惨不忍睹！谁叫我们住在世界上最适合人类居住的城市呢！这就是代价！

wondering

谢谢jessica的分享，半年多买到称心的房子也不错了，我说那个亲戚从我短登的时候就在看房，直到我两年多后长登才买到。再次恭喜乔迁，以及女儿上大学。

本来我们是想就死守西温了，看了你的经历，感觉还得多一两个备选的。这个月就集中看西温，如果没有好房，也许会扩大范围到北温和richmond。主要是还要受中学学区的限制，也不是很自由啊。

还有买二手房确实难找十全十美的，就象你说的，在满意与不满意之间找平衡吧。但我有几条是原则性的，不能将就。

杀破狼

楼上两位, 有没有遇到jessica说的抢offer的情况呢？卖家手上有多个offer价格恐怕就砍不下来了吧。
wondering 发表于 2011-6-2 10:46

                               
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同人不同命，好像Jessica遇到的抢offer情况，没有在我们的区出现。市场是在变化中寻找平衡的，东方不亮西方亮。抢过jessica那里，可能又要追其它区了。好像南素里最近也很热乎。

海蓝宝

搬个凳子坐下，慢慢学习！