欢迎来Oakville/奥克维尔, Burlington/伯灵顿，密西沙加做邻居

Frank

刘可可 发表于 2014-12-10 09:13
终于决定买房了，可还是纠结啊

决定了还纠结？不是应该决定前纠结吗？

UncleTom

奥克维尔好地方，原来50来万也能买到房！

UncleTom

夏季到现在，奥克维尔房价涨了大约多少呢？

刘可可

Frank 发表于 2014-12-10 11:02
决定了还纠结？不是应该决定前纠结吗？

以前是纠结买不买，现在决定买了，就开始纠结买哪儿了。
宝儿现在这个小学挺好的，但是这个学区里的房子实在是贵，就是我们租房子的这一片儿，基本上都是独立的house，我们铁定是买不起的。穷银啊~~~~~~
另外还在纠结到底是买小学的学区房，还是中学的学区房。
隔壁的邻居说，他们不在Burlington买房，太贵，要去一个离这儿开车15分钟的地方，说那里的房子便宜点。他家的小姑娘和我女儿一个班的，两人是最好的朋友。我家大领导听说隔壁的计划以后，说，要不咱们也在那里买吧，还和他们做邻居。
当地人都嫌这儿贵，他们俩口子都是有工作的。我现在也有点犹豫了。

Frank

UncleTom 发表于 2014-12-10 22:46
奥克维尔好地方，原来50来万也能买到房！

二十多也能买到。带管理费的比较老的公寓，管理费挺高。

四十多现在还能偶尔看到独立的，估计很快就会没了。

Frank

UncleTom 发表于 2014-12-10 22:56
夏季到现在，奥克维尔房价涨了大约多少呢？

看到汤他叔在学英文，给你一篇总结大多地区2014年房产的英文文章看看，里面有些数据参考一下。

Near Record Sales in 2014

January 7, 2015 -- Toronto Real Estate Board President Paul Etherington announced that Greater Toronto REALTORS® reported 92,867 residential sales through the TorontoMLS system in 2014, including 4,446 in December. The calendar year 2014 sales result represented a 6.7 per cent increase over the 2013 sales figure of 87,049 and was just short of the record set in 2007.

"TREB's 2014 sales figures are a testament to the importance Greater Toronto Area households continue to place on home ownership. GTA households realize that home purchases have been a quality long-term investment. While home prices certainly increased substantially in 2014, the purchase of an average priced home remained affordable, in terms of the average household's ability to comfortably cover their monthly mortgage payments," said Mr. Etherington.

"Even with a constrained supply of homes for sale in many parts of the Greater Toronto Area, buyers continued to get deals done last month. Households remain upbeat about home ownership because monthly mortgage payments remain affordable relative to accepted lending standards. This is coupled with the fact that housing has proven to be a quality long-term investment," stated Mr. Etherington.

The average selling price continued to grow on a year-over-year basis in calendar year 2014, with an 8.4 per cent increase over calendar year 2013 to $566,726. This included a seven per cent increase in the December 2014 average selling price to $556,602. Throughout 2014, annual increases in the average selling price and the MLS® HPI Composite Benchmark were consistently reported on a monthly basis for most market segments, from detached homes through to condominium apartments.

"The strong price growth we experienced in 2014 can be explained with two words: listings shortage. The constrained supply of listings was especially evident for low-rise home types like singles, semis and town houses. The number of households looking to purchase these home types increased, while the number of homes from which they could choose decreased. This situation resulted in more competition between buyers and more aggressive offers," said Jason Mercer, TREB's Director of Market Analysis.

Frank

刘可可 发表于 2014-12-10 23:39
以前是纠结买不买，现在决定买了，就开始纠结买哪儿了。
宝儿现在这个小学挺好的，但是这个学区里的 ...

房子位置和包括学区在内的社区情况，比房子本身对它的投资价值更具决定因素。

最终要结合家庭生活重心，双方工作情况，孩子上学以及可承受价位这些自身情况，做一些取舍。

偏些的地方，房价可能会低，但跟其它投资一样，也要同时看看其未来的升值潜力。

Frank

前面的统计数字来自多伦多地产局，虽然还有少数成交可能没有经过这个地产局，但因为它规模最大，基本上代表了大多地区的成交情况。

UncleTom

Frank 发表于 2015-1-8 00:43
看到汤他叔在学英文，给你一篇总结大多地区2014年房产的英文文章看看，里面有些数据参考一下。

Near Reco ...

很好的教材，哈哈。谢谢！

ashima15

UncleTom 发表于 2015-1-9 01:39
很好的教材，哈哈。谢谢！

不许去
原因说了的

Frank

最近油价下滑，加币下跌，利息下调，对于新移民登陆应该算是个正面因素。当然，某些地区的能源行业的就业可能会受到一定影响。

事情总是两面的，如果情况正好相反，加币对人民币回到1：7；而油价高企，经济热火朝天的话，利率上调，那对以人民币为主要资产的新移民登陆，要多花好多银子。

前些年加币高的时候，有些朋友感叹自己登陆时机不好，没赶上加币低迷的时候。买什么东西都要乘以7，现在仅汇率一项，已经让自己的人民币资产兑换加币增加了30%。

对于工作机会，新移民登陆初期，本来也需要一段时间的适应期，如果正好遇到经济不那么景气，也正好是进修和提高英文的机会。

从投资的角度来讲，当投资目标被低估的时候应该是更好的机会。如果长远对加拿大经济有信心的话，等全球经济恢复起来时，获得的可能是资产价格和汇率的双重增值。

以上是一般情况来讲，具体到每个家庭的情况，或许有所不同。而且，对于加拿大经济的长期展望，或许也有不同观点，这就见仁见智了。

Frank

方便第一次在加拿大置业的朋友，我写了篇：买房基本流程及各阶段注意事项：

同时也摘录到这里：
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希望这里的介绍，对第一次在加拿大置业的朋友有所帮助。这里介绍的是在安大略省置业的情况，其它省份应该大同小异。

首先，根据您的家庭及个人情况，选择适合您定居的城市。这个过程需要考虑的因素包括目标居住地的经济发展情况，周边城市的就业机会，生活便利程度，教育，治安，交通，气候等等，您还需要了解那个城市的房屋价格，居民组成。另外，我曾经写过一篇“从风险的角度选择居住地”，您也可以参考一下，既然是重新选择一个将要长期生活的地方，还是值得从多方位去了解的；

在上述决定过程里，或者当您确定了目标居住城市之后，您应该找一个熟悉这个城市的朋友给您做一些更加具体的介绍。这个人可以是您的亲戚朋友，也可以是您的地产经纪，他们熟悉本地情况，对您迅速了解一个陌生的地方可以起到事半功倍的效果。有了买房的时间表，您这时候应该确定下来自己的地产经纪，把具体的要求跟他/她交流一下，看看哪些区域比较适合您的购房需求。以下是与一个地产经纪开始合作后的购房基本流程：

1，与经纪签订一个代理协议，明确经纪的服务范畴。比如在协议里，会规定他或她帮您寻找哪些地区的哪类房屋，服务时间的长短以及很多的服务细则等等。在这个过程里，做为买家的你，应该留意，服务地区不要写的太广，时间不要写得太长。比如地区可以写Oakville，Burlington；而不要写Ontario；时间（协议过期日）可以写三个月或六个月，而如果这个时间超过六个月，您是需要做一个特别的授权的。

有些华人朋友可能会问，签了这样的合约，会不会限制了自己的自由。其实，签约后，如果对那个经纪的服务不满意，也是可以解除的；反过来看，一个清晰的合约，也是对双方的保障。当然，如果双方都不介意，这个合约也可以在下Offer的时候补签。

2，当发现合适的房子后，通过您的经纪向房主下Offer；这个过程，可能对方一次就接受了您的offer，也可能需要经过多次的交涉；还有抢offer的情况；这些具体过程就不在这里展开叙述了。

3，如果对方接受了您的offer，您通常需要在24小时（包括周末）以内把offer里写明的押金数额按照要求交给卖方经纪公司。这里需要特别提醒：您一定要事先准备好这笔钱，并在双方达成协议之后24小时内，去银行开出银行本票（bank draft），而不可以使用个人支票来交这个押金。有的朋友把钱放在了定期户口，突然间拿不出这笔钱，会变得非常被动，切记。

4，如果您的offer不带任何条件，那么那份双方接受的Offer就立即生效了；但，通常的offer里都会包含一些成交条件，比如最常见的是验房和贷款条件。这时候就要找验房师进行验房和并与贷款银行联络确认您的房屋贷款申请获得批准。如果验房和贷款都没问题，这时候您需要给对方发一个“waiver”，解除先前offer里所附带的那些限制性条件，这时候，买房协议就正式生效。

在这里，您需要留意，寻找验房师和贷款银行的工作，最好是提前进行的，而不是在下offer之后，这样会有更充足的时间做相应的安排。而且，您也更容易找到负责的验房师以及条件更好的房屋贷款。事实上，在下offer之前就得到贷款银行的确认，会更稳妥；还有一些情况，您甚至可以在下offer前就做验房。这些事先的准备工作，在遇到抢offer的情况时，可能会用得到。

5，这时，买卖双方的买房协议已经没有任何条件，下面就是交接房子前需要做的工作了。如果您的房子需要银行贷款，银行会要求您为房子买保险，所以，您需要联络房屋保险公司比较条件和价格，一般来说，如果您同时有汽车保险，在同一家买会获得一些优惠。当然，您还是要比较一下整体的保险价格和服务，做一个决定。另外，这个时候也需要开始跟自己的律师接触，律师会根据您的交房日期做一个安排，告诉您什么时间准备好多少钱，以什么方式（通常还是银行本票）交给律师行。与验房师和贷款一样，律师和保险，也可以提前了解并确定。

这里需要留意：交房前，您需要交给律师的费用，不只是您的房屋首期。律师会告诉您律师费用，政府费用，产权保险费用以及房子的水电煤气等需要由您支付的那部分费用，等等。请留意收费的细目，有任何问题，直接向律师询问。一般来说，律师的费用会根据成交金额和产权情况而有不同，大概在1500-3000不等；而政府费用主要指土地转让税及物业税（交接之后的部分），其中土地转让税，属于多伦多市区的房子，要比其它安省地区，多出一块市政收的金额。具体数字请与您的经纪联络咨询。

6，交接前的再次看房。如果在您的offer里提出，您是可以在房屋正式交接前再去看看房子的情况的，次数可以根据您的需要，一般不超过2次。这类的看房，主要目的包括，更具体地了解一下房屋某些设备的使用以及丈量一下房间的尺寸等。

在房屋交接过程中，有些情况是买卖双方需要配合的，所以，即使在谈判的过程里，也尽量可以保持良好的关系，对于之后的交接，是有帮助的。更何况，大家是在不同的时期来照顾同一所房子，也是一种缘分。

7，房屋交接。按照律师的要求，事先您已经交接好首付款及各种费用，而贷款的部分会由银行直接转到律师这里，最后由律师之间的系统直接交接。房子钥匙，在双方律师完成交接之后，会由您的律师交给您。

注意：做为房子的新房主，您肯定希望能尽快拿到钥匙，开始搬家或做清洁。但是，最好不要安排在交接日搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定，要视乎律师的交接情况而定。一般拿到钥匙都在下午两点后，有时候可能更晚。所以，稳妥的做法是那些安排最好安排在次日或之后。

另外，拿到钥匙之后，最好亲自去房子看看，测试一下主要的电器和设备。如果有问题，跟自己的经纪联络，然后与对方交涉。通常情况，这类的交接都是很顺利的。虽然在offer里通常会要求房主清洁好房子，但做为新房主，您肯定还是要自己再做一些必要的清洁。

搬进自己满意的房子，您也需要一段时间去了解房子和周边的居住情况，这时候，与原房主的融洽关系也有所裨益，毕竟他们在这里已经居住了相当长时间，一些小窍门他们不讲，你可能不会想到。

zb0626

很喜欢Oakville的房子和环境。和Frank看了一次房子，是最满意的一次。无奈距离上班地方太远，单程超过65公里。
考虑到上班距离和预算，现在关注Aurora和Newmarket了。

Frank

zb0626 发表于 2015-2-26 23:41
很喜欢Oakville的房子和环境。和Frank看了一次房子，是最满意的一次。无奈距离上班地方太远，单程超过65公 ...

多谢！希望你们买到满意的房子！欢迎将来有机会过来做邻居！

正好借这个机会跟有点熟悉的朋友说一句：不要担心看了房最后不满意或其他原因而没买，会对我有什么影响。这是这行工作的特点，没人能担保看了就一定要买。而且，跟熟悉的朋友，就更不会在意这个了。

另外，提醒一下：一定要小心同一个经纪做买卖双方的代理。特别是当他/她很可能更倾向于保护另外一方的时候。你既省不到钱，还很可能会让自己的利益受损。最近一个挺熟悉的朋友遇到了这样的问题，在一次看open house时，被卖房的经纪忽悠了，现在搞得很被动，电话都不接了。。。但这个阶段能帮到他们的已经很少了。自己信得过的经纪，可以从成交记录分析价格的合理性，最重要是在买卖条款和与对方交涉过程中保护自己。

Frank

今天多伦多很冷，估计是今年冬天最后一次这么冷的天气了。

可是房屋市场似乎已经开始热乎起来了。前两天跟客户看的一个房子，开价619,000，最后以高处叫价4%成交，还是不带条件的！这个房子lot很大60x170，内部情况一般，卖主应该是看中这块地，买来自己翻建的。

Frank

从上个帖子到现在，忙活了几个月，终于有点时间来分享一些心得了。忙完六月初的一个考试之后，就可以花多点时间忙论坛的事情了。

要说，最值得感慨的，还是更加确信了，这是一份关乎“信任”的职业。有了信任，才有业务；有了信任，与客户之间的沟通才会畅顺，才会使得效率更高，效果更好；有了信任，才会更加激励自己更认真负责地为客户提供服务；有了信任，这份职业才有意义。

cathytang

支持你

流星蝴蝶

祝Frank业务蒸蒸日上！

Frank

cathytang 发表于 2015-5-28 21:17
支持你

谢谢！

除了驿路枫情和自己的网站(weliveincanada.com)，我没有在其他地方做任何宣传。

有时候是自己也不知道哪里来的客户加微信或打电话。很感谢大家的信任和支持。

客户以及同行的赞许，是很大的欣慰，这就是前面帖子说的：有了相互的信任，做这个事情才有意义。

Frank

流星蝴蝶 发表于 2015-6-2 05:25
祝Frank业务蒸蒸日上！

谢谢！