欢迎来Oakville/奥克维尔, Burlington/伯灵顿，密西沙加做邻居

haya

我个人认为花钱不是问题，关键是花得值不值，有没有给坑跳，没有没有跳进坑还给笑话。

紫燕喃喃

欢迎老大换新头像

David-qd

迟到的祝贺！祝新年新气象。

鹭岛天堂鸟

那天聚会就听闻老大是全才，也精通茶道，大家都好奇有没有什么您不会的。
今天看贴，这新闻更爆炸了，老大又入新的一行了。
祝您一切顺利，生意多多

halley

我个人认为花钱不是问题，关键是花得值不值，有没有给坑跳，没有没有跳进坑还给笑话。
haya 发表于 2014-1-9 13:19

                               
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所以要找信得过的人。

knight9812

已经换上了，可是笑得不如你甜。
Frank 发表于 2014-1-7 20:44

                               
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感觉变化很大呀。。。

红酒

我是来看头像的

奥菲斯

我也是来看头像的，顺便提个意见，发点高质量的帖子，讲讲其中的门道~

Frank

头像展览完了，还是换张风景吧，比较养眼。

Frank

那天聚会就听闻老大是全才，也精通茶道，大家都好奇有没有什么您不会的。
今天看贴，这新闻更爆炸了，老大又入新的一行了。
祝您一切顺利，生意多多 ...
鹭岛天堂鸟 发表于 2014-1-10 05:49

                               
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谢谢！

看了红酒的泡茶录像了，比我专业多了。那天没去成，很遗憾。

Ruibin

已经换上了，可是笑得不如你甜。
Frank 发表于 2014-1-7 04:44

                               
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干嘛又换回去了？好象变白了，福相了。。。

UncleTom

大部分河南人越来越恶俗——我也是河南人——国内全这样，但河南人本来就脏、保守、自欺欺人，不思进取——但有时候你可以说，像老酒窖里的渣滓，有点怪醇厚的。我也搞不清。自然清新的东西不多在我们身上。河南人还特别自以为是，一个比一个固执、倔。不知道哪儿来那么多“天理”，头脑深处。都说河南人勤快，我看不是，只是能吃苦，骨子里可懒了。思想上也懒惰，没有眼界。不过这样也不错，我倒不希望河南人中国人变得太快。变得太快现在，成怪胎了啊。你能理解今天的中国人吗？

Frank

大部分河南人越来越恶俗——我也是河南人——国内全这样，但河南人本来就脏、保守、自欺欺人，不思进取——但有时候你可以说，像老酒窖里的渣滓，有点怪醇厚的。我也搞不清。自然清新的东西不多在我们身上。河南人还 ...
UncleTom 发表于 2014-1-10 15:04

                               
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我其实很不赞同按地域来把人归类。对整体的时候或许真能看出些共性，但反过来再把那个整体套用到个体上进行判断，得特别小心。

Frank

干嘛又换回去了？好象变白了，福相了。。。
Ruibin 发表于 2014-1-10 14:24

                               
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照片调整后的效果问题，

Frank

既然开了这么个主题，就先从房地产经纪的争议性说起吧。然后再开始谈谈自己对如何选房，房屋买卖的一些看法。

我搜了一些比较广为流传的帖子，尝试就那些争议性，说点自己的看法。我会尽量中肯，但由于现在坐在了不同的位置，大家权当一个参考吧。如果有不同的看法，欢迎探讨。

其中有一篇题目是：

【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪，买房卖房者必读！...

我对重要的逐条引用吧：

1，经纪的各种头衔都是真的吗？

随便翻开多伦多哪种华人报纸，往往是铺天盖地的地产经纪广告，照片看上去一个个西装革履，一付成功人士范儿，每个人都获得过各类奖项，“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下，称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的，也就是说，是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道，报纸只管赚钱，没人对广告内容进行核实，只要给钱，你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。

加拿大每年都有大量华人地产经纪入行，但你们谁曾看过类似这样真实的广告：“本人新经纪刚入行，希望大家支持，成交第一单生意......”

稍微谈远一点，在华人营销界，无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等，他们让“专家”、“一流”、“顶级”等称谓变得一文不值。因为几乎每个人都这样标榜自己。

多伦多有两位打广告很多的华人地产经纪（Peter关某某和Harry萧某某），除了常见的报纸广告方式外，还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是，两人同属于一个地产中介公司，不可能有两个“第一”吧？至少有一个人肯定在说谎。笔者的一位经纪朋友，在一家中型公司做。实际上牌子是大公司，但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲，一年做10--15单生意，也就是平均每月1单左右，就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”，大家知道业绩是多少吗？每年3--5单就可以。所以，姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的，即使是真的，含金量也不一定高。

他提到的本地报纸杂志铺天盖地的房地产经纪宣传以及各种头衔，的确如此。这真实地反映出这个行业的现状：竞争很大。其实，不用看报纸杂志，就咱们论坛上就有不少选择了，呵呵。。。对消费者来说，这其实是好事，问题是如何从众多的选择中找到适合自己的那个。至于说那些头衔是否有参考价值，我觉得有些可以参考，但也别太过看重。那些能长年保持销售业绩的，至少说明他们有一定的成交经验，但因为不同公司的业绩无法直接比较，也无从得知客户的满意度，所以，选择经纪的时候，如果自己对他们并不了解，最好还是从自己信得过的，无利益冲突的朋友那里获得些意见。

文中提到还提到：

加拿大每年都有大量华人地产经纪入行，但你们谁曾看过类似这样真实的广告：“本人新经纪刚入行，希望大家支持，成交第一单生意......”

我这个帖子就算是他说的这样的广告吧：本人新经纪刚入行，希望大家支持，成交第一单生意，不管过多久，我都会记得我的第一个客户的，而且，也会加倍用心。

对于新经纪，我倒是觉得没啥遮掩的，在整个加拿大华人移民中，移民前就做经纪的恐怕非常少吧，所以，绝大多数都是半路出家。而房地产经纪这个行当，我个人觉得，更重要的是诚信和长期积累的沟通协调能力，分析判断的方法和能力，以及生活阅历。我后面会提到生活阅历对选房有什么影响。

Frank

2，经纪真的代表客户利益吗？

先拿买方经纪来说吧，他的利益在哪里？客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子，才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时，都是强调这些房子的优势在哪里，鲜有提及缺陷的，当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了，言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的，也是最蠢的。因为客户都不傻，尤其是中国客户（可能在中国都被骗得多了）。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过，做经纪千万不能让客户觉得你精，最高境界是让他觉得他精，你傻，这样就离成功不远了。相比之下，卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致，即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。

综上所述，理论上讲，买房经纪、买房经纪和卖主三者的利益是一致的。

他这么说，应该有些片面。或许真的有急于求成的经纪会这么做，但注重自己名声和口碑的经纪，不会那么傻的。为了一单生意，而损失了对经纪最重要的口碑，肯定不是他最大的利益所在。

至少我自己这么认为：即使“交易不成”，我也绝“不做交易”。就算不做经纪，也不希望坏了自己名声。

事实上，安省（相信其它省份应该也类似）对房地产经纪的规管还是挺严格的：如果跟客户建立了代理关系，则必须承担一系列责任，其中包括要向自己的客户披露任何与客户做决定相关的信息，不得隐瞒。如果客户发现有隐瞒或欺骗，是可以将经纪投诉到监管机构，甚至告上法庭的。

Frank

3，“建筑师”，“验房师”，“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。

光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力（因为这样做的人太多了），相比之下，各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗？我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”，他懂得再多，对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说，何况他还不一定真懂。

其实“仅仅”作为经纪，他能把他应该知道的都告诉你，就谢天谢地了，根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上，他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息，比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......，但你们买过房的人或正在看房的人，有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的？

我觉得是每个人的风格不同吧；也可能是广告宣传的策略；更因为竞争激烈，所以在广告上要尽量能突出自己的特点。

我自己自己的网站上也有类似的头衔，我提到自己是MBA，也提到了自己多年的销售和商业经历，以及对金融和地产投资的经验。我觉得这些是相关的，因为销售和买卖物业/生意，也是一种商业行为，在整个过程中，用得到的商业管理知识和经验还是蛮多的，包括售房时的marketing及market research，以及客户服务，与相关功能机构（比如法律，房贷，验房等。。。）的沟通协调能力。。。另外，房地产买卖对绝大多数人来说都是一项重大投资决定，在对金融产品了解的过程中，会对利率，整体经济等会有关注，并且从投资的角度来看房屋的买卖，而这些对买卖房屋也是相关信息。客户了解的越全面，发生意想不到的事情的机会也就越低。

他提到的房地产经纪不提供任何信息，我也知道有这样做的经纪，可能是为了避免夜长梦多，节外生枝？

但，我会将房地产经纪所拥有的与客户物业相关的资源，以及自己所掌握的信息如实提供给客户。目的还是如前所说，让客户为这么重大的投资做一个有依据的决策。

Frank

4，“谈判专家”、“谈判高手”，都是忽悠不懂的人。

严格来说，房产交易中不存在“谈判”，而是“讨价还价”。买卖双方讨价还价过程中，双方看重的只是对方的出价是多少，没有人在乎你出这个价的理由。也就是说，所谓的“谈判”只是单纯价格上的往来，完全无需陈述理由。即使你想陈述理由，对方也不会听。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索，日常交流听起来都很别扭，你能指望他们的“谈判”水平有多高吗？其实，房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系，与经纪的“谈判能力”几乎完全无关，何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况，就更简单了，价高者得，与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话，你可以给任何“谈判精英”打电话，问问他们，凭他们的三寸不烂之舌，能不能帮你买到明显低于市场价格的房子？如果有，也是房子本身问题，如拍卖房等。

部分说的有道理，比如，遇到抢offer的情况，一般来说，价格的高低具有挺大的决定因素的，当然，一些相关的条款也很重要，比如价格相同或相近，无条件约束的offer会更受卖家青睐等。。。经纪在这种情况下，能做的不多。因为是暗标，能否抢到，的确有运气成分，很视乎买家的购买欲望及急切程度和资金状况等。

对于是否能仅凭经纪的谈判技巧将房子的价格谈到明显低于市价，这在市场非常透明的加拿大房屋买卖市场，也较难做到。一般来说，理性的listing price，其最终成交价格是listing price的上下两个百分点。（当然也视乎地区和房地产市场的热度了）

那房地产经纪在交易过程中是否对房价没有任何做为呢？我不这么看。给大家举个例子，其实是我自己购房的亲身经历。在我购买自己的住宅时（是当年5月签的合约），我有通过e-mail直接跟对方经纪交涉，从自己对周边成交记录的了解和比较，我说明为什么卖家的标价是高于市价的（正好附近有一个面积差不多，但是结构不同，室内面积小些，坐向不同的单位刚刚以一个比较低的价格售出），当然对方也会说明他们标价的理由，这中间也有交流，不像文章里说的那样，他可能说的主要是抢offer的情况吧；从沟通中得知业主即将于七月出外旅行；从记录看这个房子在市面上已经有接近1个月的时间；亲自去物业多次，知道2次open house也还没卖出；得知对方在这里居住的时间（15年前入住，当时他们的孩子跟我孩子现在差不多）以及他们的爱好（从看房时得知），有了所有这些信息，我判断价格可以砍得狠一些，并适当打感情牌。

至于说为什么我们看着不错的房子却不那么受买家青睐呢？这里也说明一下：我想，一是它带有泳池，很多华人不是很喜欢打理，所以赶走了一些潜在买家；二是它的内部装修有些不时尚，家具也有些残旧；三是它所在的学区，英语小学不是很靠前，中学又是oakville排名较低的（其实那一年是安省720所学校排名67的，也不算低，2013年上升到38名）。。。但是，这些别人眼中的缺点，对我们来说，都是优点：泳池，虽然我不在我选房的top list，但是我并不排斥，我也不介意为了享受偌大的具有私密性的后院，听到孩子们水中嬉戏的笑声而花些时间打理；内部装修，属于可以改变的，（我认为房子的位置，占地，格局，建筑质量和坐向（东南）等）才是主要需要关注的，而业主是北欧人，他们用的材料都货真价实，非常实用，耐用；学区方面，我女儿上的英法双语学校，在英法双语学校里排名在oakville是名列前茅的（也是全安省前10%内）；儿子读那所中学的IB班，那是oakville唯一的拥有IB课程的公立中学，IB课程的生源来自各个区，其成绩的评测是由国际IB机构独立进行的。（关于IB课程，以后再单独介绍）

在金融投资里，我也喜欢寻找这种不被别人看好的，但有实际价值的，被市场低估的产品。物业市场有些异曲同工之妙，当然也有它自己的特性。

不扯远了，回到房屋交易：最终的成交价，跟业主最初的要价，相差10%，即使与它降价后的list price也相差了6%。这中间自然有很多巧合，比如那些别人认为是缺点正好是我认为的优点，比如附近正好有一个类似房屋以稍低的价格成交。。。但是，并非如引述文章里所说，交易过程毫无沟通。他提到有的经纪语言不好影响了沟通，我知道这也是事实，我们一起上房地产经纪课程的有些华人朋友，的确有语言沟通的障碍。除了语言，还有文化因素，如果没有经验，会对与洋人经纪交流有些发怵。我在与本地人交流方面并无任何问题，10多年前为了移民考雅思口语一项得了八分，虽然还有很大的进步空间，不过已经不影响正常的商务及日常沟通。在香港公司就是跟老外上司打交道，来加拿大也在本地人公司工作过，只有我一个华人。房地产交易，还是需要挺多沟通的。要求自己的房地产经纪在语言，文化上有良好的与本地经纪沟通的能力，是十分应该的，因为大多数房源还是掌握在非华人卖家手里的。

我认为，获得各种信息的能力，以及对那些信息的分析，才能让我在上面那个例子里做一个正确的判断和决策。我想，从感情上，对方也是希望看到一个跟他们最初搬进来时类似结构的家庭，在这里度过我们的另外一个15年吧。（这个在后来的交往中，得到了证实）他们还住在这个区附近的一个townhouse，我们也还保持联系，我向男业主请教泳池的打理诀窍，他们也很感激我们在搬进去那么久还不厌其烦地给他们收信。（其实都是举手之劳）

所以，从我自己的亲身经历，我认为，良好的沟通能力，分析和判断能力，在一些房地产交易中，是能体现出分别的。


图片是后院

Frank

5，“团队运作”，一种宣传手法而已，没有实际意义。

90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻（有攻买有攻卖）。但房屋买卖就那么几个步骤，谁做过一遍都会懂，没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的，如验房有验房员，交割有律师等等。

这个没啥评价了，有没有团队对经纪服务的影响，视乎情况吧。

反正我目前是没团队，以后不知道。但是所属的房地产中介公司以及律师，验房师，贷款经纪等会在某些环节提供帮助。

这里简单说一下：每个安省注册的房地产经纪必须“挂靠”在一个经注册的房地产中介公司，安省的房地产经纪监管机构（RECO）通过这样的架构对行业进行规管。

我觉得文章的原作者想披露一些阴暗面，给不了解情况的朋友提个醒，出发点是好的，也有一些的确是事实。不过，也有一些他的判断，我并不完全赞同。这里摘录，大家做个参考吧。

Frank

6，“名校区专家”

我告诉你怎么做，半天内你也能成为名校区专家。第一，上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二，上Fraser网站查一下学校排名就行了。

我不了解名校区专家的具体含。他说的那个学区排名，我2005年把它报告找到并发放给论坛朋友的时候，是完全原创，自己搜索到的：http://www.ourdream.ca/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=26972。还记得当时那个表还远不如现在广为人知。

另外，自己的两个孩子，儿子5岁来加拿大，女儿在这里出生，他们分别在BC省，安省的密西沙加Mississauga（属peel学区）和Oakville（属halton学区）就读幼儿园，小学和中学，学习过普通班，英法双语班和PreIB课程等。业余学习画画，芭蕾，钢琴和游泳，还有特别给女孩子提供的课外活动Girl Guides。

我们在从BC省迁居安省时，对大多地区甚至伦敦的中小学都进行了仔细的研究。孩子每天上学得来的一手资料，更直接。除了中小学，当然也对各个安居地做过详细地调查，这个稍后会分享一下：我为什么推荐大家在奥克维尔安居。

如果有对孩子教育感兴趣的，欢迎探讨。