投资买房必读(ZT)四

羽球发烧友

但是，为了能多叫醒这个屋子里的朋友，我必须声音大一点。而且，我再重复一次，我想让大家知道的是方法论，是认识世界和客观规律的方法论。举个例子，有人在马路上行骗，我上去揭穿了那个把戏，那骗术实在太多，我不可能一个一个去揭穿，我只能交给那些路人自己去识穿骗术的最基本的本领。这就是我的本意。
　　
　　还记得我让大家多去学一些马克思的哲学和历史吗？那是认识规律的一些基本方法。那个对许多朋友来说太枯燥了，我会举一些例子尽量生动地把那些东西描绘清楚。
　　
　　既然前面那上海的楼市来举例，那我就这个话题继续。在前面的正文里面，我故意隐去了上海的基本面和技术面，一方面是不敢说，另一方面，即便说了，大家也培养不出方面的能力，因为大家的专业背景都是不同的。
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首先我们要来认识我们所处的这个环境。不了解历史就无法了解我们现在所处的环境，不了解建国后的历史就无法了解我们所处的时代背景。大家都知道我们正处于由计划经济向社会主义市场经济的变革时代。这个时代，机会很多，但危险也很多。
　　我们一定要清楚地认识自己，在这个变革的时代，我们永远是弱者，不管是股市、楼市还是其他市场，我们没有能力和这个环境抗争，我们只能去适应这个环境，外面发出的各种声音，我们只有被动听的权利，但怎么听，也是我们的权利。今天，大家看到上海市政府出台了什么政策吗？打击房产投机，保护普通购房者利益。这就像当初说国有股减持是特大利好一样。这是表面上的，是媒体宣传的声音，但底下是什么呢？这是我们要思考，并要看清楚的。
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大家懒，不愿思考问题。那现在我就来提大家解读一下近期的消息吧：
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　　1、期房限转：这个例子我在前面说过了，类似于给上市的股票加了个锁定期。
　　出台的背景是什么呢？也是要打击投机炒作。实际效果呢？减少了供应量，因为我们买的房子都是期房，由于投资的房产不能即时出手，等于当期的供应推迟了，推迟了市场压力，（不知道大家看懂没有，炒股票的朋友会很容易理解）。我一个朋友，03年在联洋年华买了4套房子。元旦才交房，资金压了一年多，心中那个怕癌
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2、今天出台的税收政策：意味着什么呢？意味着把部分刚交房的房产上市时间又往后推迟了一年。否则必须增加你的成本。举例：我朋友03年联洋买的4套房子（贷款），由于期房限转，推迟了一年挂牌出售，今年一月交房，今天出台政策一年后才能免交三税。大家现在应该看明白了吧？今天这个政策针对的是什么呢？是已经由期房转为现房的那些房子。这个政策的作用是什么呢？大家也应该看明白了，希望那些人为了免交税而在一年后再交易，以避免对目前的房地产市场冲击太大。（上海的朋友可以去上海看看，今年有多少期房要转现房）。
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　　这两个是政府的声音，为什么要这么做呢？不用我说了吧。我们再来看看开发商的声音。
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3、上周刊登新闻刊登几百号民工排队购买南外滩每平米20000多的高档住宅。可笑癌真会有人认为供不应求，大家抢吗？我看到的是开发商内心的恐惧。就像是2200多点的时候，有个上交所的领导到我们公司作形势报告时鼓吹，当年要到3000点（我一辈子都不会忘记那个家伙的嘴脸！）
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　　4、大量开发商在房地产网上交易做假。开发商利用撤单等手法抬高价格，虚构成交量，其中不乏世贸滨江花园这样的知名楼盘。为什么呢？如果供不应求的话，需要这么做吗？上海的朋友去世贸滨江花园看过没有，交了多少套房啊？我来告诉大家，房地产网上交易只是一个用来欺骗购房者的一个工具而已。由于大量网上成交和撤销，造成了成交量和价格的假信息。（比股票都不如，股票至少成交量不能造假）。

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上当的人真多癌我的同事们也坚信不疑，我也不会坚持去说服他们，因为跟我无关。
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　　现在我们来听第三个声音。专家和媒体的声音。
　　
　　5、中国房地产没有泡沫。依据呢？国家数据。没错，如果根据统计局的数据来测算的话，的确，泡沫的确不严重。这儿我一定要对那些大学毕业的朋友说，我们在运用一些数据、指标和模型的时候，环比、同比的差异，等等。一定要清楚的知道这些指标是怎么得出来的。比如说，CPI的构成是什么你知道吗？否则这些数据是极具诱导性的，会导向你走向错误的一面。我前面曾说过，中国整体的情况就是上证指数，城市或地方就是个股，上证指数是由所有的个股构成的。你觉得在西部的一个小村庄或小城镇的房地产有泡沫吗？要知道中国有9亿农民生活在农村。
　　

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6、成本的上升会促使房价不断上涨。这个问题我已经回答过了，这是李嘉图的理论。怎么来的呢？我还是来解释一下吧，利润=价格-成本，这个公式永远是对的；转换一下，利润+成本=价格，这个对吗？表面上看，没错啊？小学时侯老师就教过了。这就是利用人们认识的误区了。学过哲学的朋友知道，这是不成立的。为什么呢？
　　因为，时间具有一维性（这是第二次讲了，正文里讲过了）。大家把利润、价格、成本按时间排一下序，应该就明白了吧？（成本代表的是过去，价格代表的是现在，利润代表的是未来）数学是不讲时间性的。
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好了，我举了三种不同来源的声音，他们的共同点是什么呢？我不回答了。
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　　现在大家应该有所认识了吧？为什么不同的声音会有如此一致的指向呢？利益使然！！
　　
　　回过头来看看我们自己吧。我们处于一种怎样的地位呢？记住，永远记住，我们是弱者，就因为我们是弱者，所以我们要时时保护自己。不要把自己的未来和幸福生活寄托在别人身上，股民的现场应该就已经说明这个了。（我不知道银广夏什么时候能从现在的1.5元涨回37元，我的同学是否有解套的可能）
　　

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这样去分析，有的朋友是不是会说是不是太累了啊？有必要吗？而且我也不懂经济。那我来教大家一样简单的判断方法。（学哲学的朋友很少上当）大家在马路上都遇到过骗子，骗子为什么能成功呢？说白了，骗子都是很好的心理学家，他充分利用了人们的弱点。贪婪！！举个例子：股评家和楼市唱多的朋友说这个股票或上海的房价会上涨30%，假设这个条件肯定成立，那应对这个条件合理的反应是什么呢？我就不用做股评或写文章了，我倾我所有并倾我所能去借钱买股或买房，因为这样我最大化我的盈利。他们做了吗？他们为什么不做呢？因为他们是理性的，而那个假设不是理性的而且不可能成立的。那他们为什么要这么说活这么做呢？一件不合理的事情后面必然隐藏着不可告人的目的。（学哲学的朋友一般很少上当，就是这个道理，所以说学哲学的朋友也容易成功些）。价格为什么会上涨呢？其实说不定就是你自己推动的。

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我说了这么多究竟想要说明什么呢？是房价有泡沫吗？不是。这不是我的目的。
　　我要说的是，事物的发展是由其自然的客观规律的，人可以影响它，但不能改变它。
　　我们所需做的，就是去认识这个规律，判断其合理性，不合理的背后又隐藏着什么？
　　然后再决定我们该怎么做。

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顺便回答一个朋友的提问：
　　
　　原文:100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元请问:这里的6600是如何算出来的,小弟对经济学实在是完全不懂...
　　这个你随便找一个能计算贷款月还款的网页，自己去算一下就知道了。
　　
　　还有一个问题，我要澄清一下，很多网友引用我说拐点的来临要三年。我没这么说，我没有这个本事。三年的判断是有个大前提的（外部环境不可能静止不动）。澄清一个概念，拐点涉及两个维度，一个是价格，一个是时间。价格一般是可预测的，但时间预测是非常难的。
　　
　　好了。今天就说这些。我好像也被这篇文章套牢了。
　　
　　谢谢大家捧畅怎么没财务方面的专家帮我回答回答哪些问题啊？看来还只有自己动手了。

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问题12：：偶想问的是,如果真有大量的负资产人出现,数量达到足以影响形势的水平,政府会怎么办?不会出现形势失控的局面吧?偶所看到的一些事例是,目前国内银行应付那些无法偿还贷款的人办法很少,不能直接把贷款人驱逐出抵押的房产,地方政府为了稳定也相应需要银行不能采取过激的措施。会不会从某种意义上讲,政府也是偶们的人质呢?——丁引
　　
　　这位朋友问得好。既然说是人质，我想首先要区分谁是弱者谁是强者。制度既然是有阶级性的，作为上层建筑，当然也是为一定阶级或阶层服务的。我一直回避这方面的内容，就是不想多说。因为初中、高中和大学的政治课，我们早学过了，我也没必要再多说。我们在学法律、法规等制度文件的时候，一定要知道制定者的出发点和立足点是什么，只有这样我们才能更好的理解和运用。这东西谁学得好就能被谁所用。你结婚前看过婚姻法吗？你签合约前看过合同法吗？你看过民法通则吗？知道点法律是有好处的。在动拆迁中，那么多钉子户，不是每个人的下场都是好的，还不是乖乖的要搬走？老百姓是一盘散沙，你以为你能成什么气候，能跟政府作对？
　　

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问题13：：楼主，有两个问题我想问一下，由于刚入门，肤浅之处请不要笑话。
　　第一，市场是否会在政府政策的干预下驱动租金大幅上涨，以期更趋近房价。虽然涨幅可能有限，这样会造成在上海就业成本的进一步增加（即使是租房）。第二，在你的计算模型中好像没有考虑每个月收到的房租成为现金流，又可以有进一步的收益（比如存在银行里）。可能表达的不太清楚，不知道楼主有没有看明白，谢谢）—
　　

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先回答第一个问题，我们先一定要知道决定价格的因素是什么，一种是行政定价，另一种是市场定价（供求关系）。决定租金的是什么呢？应该是市场，政府如果要干预，也必须通过影响供求关系来发挥间接影响作用，而不能直接通过行政手段来干预。从现在来看，没有人住在马路上吧？我们也甭冀希望睡在马路上的朋友来帮我们增加需求。这说明什么呢？说明在现在的价格体系下，供求达到了平衡（不管是租还是自主）。前面我们讲过了，从投资学的概念来说，是租金价格决定了当地的房地产市场价格。而不能倒过来说房价决定租金（不懂这个范畴的先去把自然辩证法学好）。而租赁价格是受租赁市场的供给关系决定的。不懂得就去看产业组织理论这本书。
　　就业成本的增加与否要看CPI指数，西方经济学理论和马克思都讲明白了，劳动力价格就是要维持劳动力基本生活的费用，因此，在一定程度上，劳动力价格指数可以用CPI来表示，这两个指数是同步的。CPI中包括租金价格，但不包括住房价格，住房是归在固定资产投资项中的。现在我们也可以明白一个概念：住房消费不是消费，而是投资。
　　

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再回答第二个问题：第二个问题很幼稚，因为看得出来你对财务一点概念都没有。但不要紧，不懂的东西搞清楚，我们就懂了，我们又向自由世界迈进了一大步。我们在做投资分析决策中，一定要寻找一个坐标点，进行同步比较才有意义。我计算的是现值，就是把所有资金都折现到现在这个时间点来决策，是以起点为依据。你说的是终值概念了，是以终点为依据。但结果是一致的。为节约时间我就不多说了。有空找本财务管理书，把货币的时间价值搞清楚就行了。（搞懂什么是复利现值、复利终值、年金现值、年金终值就行了）。

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问题14：：但是我想对于楼主的这句话，讨教一下：“还有就是我鼓励大家买外汇。我现在的资产结构可以告诉大家，是这样的：没有贷款，1/4各种外汇（其实也等于储蓄），1/4债券，1/2股票或存款（满仓的时候是股票，空仓的时候是存款，一年大概10个月是空仓吧）。”我想问，您的外汇是存在哪里？是在国内的银行吗？如果是这样，风险是不是和存人民币差不多？——colario
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　　我的外汇存在中国银行。我不知道你指的是什么风险？指的是银行的信用风险？
　　如果是的话，那我前面已经说了，在中国银行利率是无风险利率，目前银行存款是由国家作担保的。外汇的风险不是信用风险，主要是汇率风险，由于汇率波动而引起自己持有的外汇增值或贬值。我看不到这有什么风险。我只不过不愿意把手中的外汇换成人民币，前年我就因为怕人民币升值而把所有的外汇换成了人民币，至今还后悔呢。细心的朋友应该知道买入价和卖出价是两个价格。

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问题15：：为什么中国的外汇储备会影响黄金价格和油价？
　　
　　我没这么说癌谁影响谁啊？黄金价格和油价受市场影响，由市场供求关系决定。他们价格的波动反过来影响我们的外汇储备。换句话说，就是，我们的外汇储备数量虽然大大增加了，但含金量却大大降低了。
　　

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问题16：作为一个未购房又准备购房者，自身的期望也许影响了部分判断，希望能得到楼主及各位大侠的指点。——ice2fire
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　　在不同的城市，不同的外部情况，不同的财务状况，不同的生活追求，都经形成不同的选择。就因为有多样性，所以我们的世界才丰富多彩。世界观决定我们的人生观，而人生观又决定了我们的价值观，我们每个人都有评判对与错、是与非的价值观，怎么做，就看你自己的了。

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问题17：“目前，影响黄金价格涨跌的因素主要有三个：一是美元汇率，二是国际原油价格，三是国际黄金供求关系变化。”请教这句话怎么解？另外最近投资了纸黄金，不知道和实物黄金比，哪个更宜投资（或者说投机）？
　　
　　这个问题我回答过了。国内金价受国际市场价格影响，但由于我国的市场开放度不够，国内也没有好的交易市场，没有定价权，较大程度的受国内供求关系影响。可参照铜的走势，但其交易远没有铜充分。纸黄金和黄金在本质是一回事，交易场所不同。实物有使用价值，纸黄金就没有，只有投资价值

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问题18：是不是 有句话叫做：国泰则民淫，国危则民振？如果考虑一下民族的自我修复能力，是否危机早些到来好些呢？顺便问问楼主，交大里能否借到你说的那两本书呢？《<资本论>教程简编》《经济理论比较研究》
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　　我可从来没有希望危机早些到来的想法。危机的到来时不易人的意志为转移的，但可以有不同的表现形式。比方说地震，一个7级地震，可能和几千个4级地震的能量一样，但后者要缓和的多，对人类的影响也小得多。近来主要看是否我们有能力把这种危机的释放控制在可承受的范围之内。
　　