多伦多地产知识问答

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科普科普~！！

我们将在这里与大家分享多伦多买房卖房的知识，欢迎交流，欢迎提问~~~

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加拿大房产增值税相关问题


近期有朋友来公司询问多伦多买房买房相关问题，尤其是加拿大房产增值税的相关问题。今天，小编在这里跟大家简单谈一下房产增值税的问题。希望对大家有些许帮助。

                               
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问：是否加拿大所有的房产在出售时都要缴纳房产增值税？

答：对于加拿大居民来说自住房在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房（第二套房）或是非加拿大居民则必须为房产的增值部分缴纳资产增值税。



问：我买的投资房如果平价或低价转让是否仍需缴纳增值税？

答：根据加拿大税法，房产转让时，如以低于市场价格转让或以零作价赠送，都将被认为是以市场价格出让。如果市场价格高于出让方当初购买的成本价，出让方就会有资本增值，出让资产的一方就要为此支付资本增值税。税法这样的规定是为了防止亲属朋友间的人为避税。



问：子女继承父母生前房产是否需要加纳增值税？

答：子女继承父母生前房产仍需给房产增值部分缴纳房产增值税。增值部分等于继承房产时的市场价减掉购买时的价格。

我们以前也提过，资本增值的50%需要按个人实际税率缴纳税款，具体的资本增值计算公式如下：

资本增值 = 出售所得 -（成本Adjusted Cost Base + 出售时所产生的费用）


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买房抢Offer，我应该出多高？

目前多伦多房源供不应求，房市依旧火爆，很多人在买房时都不免会遇到“抢Offer”的情况，今天嘉德置业就来跟大家谈谈遇到“抢Offer”情况应该如何理性出价。

如果你发现在买房时处于竞争性的招标情况（通常被称为投标战，俗称“抢Offer”），并且你愿意参与，了解“抢Offer”的工作方式和制定合理的“抢Offer”计划将有助于你更加理性的参与竞价。

首先你需要知道的是，这不是一个拍卖，所以你不会知道谁出了多少，最高出价是多少。在“抢Offer”情况中，卖方和买方之间共享的唯一信息是卖方已经收到多少份Offer。即使买方经纪和卖方经纪所在同一家地产公司也不会让买方在抢Offer中有什么优势。买方不会知道其他人的报价和Offer细节，只有卖方和卖方经纪才可以看到所有Offer的细节。一旦你选择加入“抢Offer”大战，你基本上需要做的就是给出你觉得最合理的报价和希望最好的。

卖家可以选择接受Offer，拒绝或提出价格修改建议。有些卖方经纪会发回一些Offer给买家们提示这些Offer需要“改善”，但不是所有的卖方经纪都会这样做。这意味着你提出的第一个Offer很可能是你唯一提出的报价。所以要杜绝给低价“捡便宜”的心态。

通常，当房子有相对优势的时候，例如：好地段、格局好，占地大，结构好，学区房，装修精美等优势时，卖方可能会以低于市场价叫价上市，以吸引更多的人来看房，通过屋美价廉来刺激买家的购买积极性。很多卖家正是用买家都有用较低价格买到好房子的“捡便宜”心理为房子造势，通过“抢Offer”希望获得更高的成交价格。

需要提一下的是，卖家并没有法律义务一定要选择最高的出价。也就是说买家给出的Offer上的其他内容在“抢Offer”中也可以发挥一定的作用。例如押金的多少，交接日期的早晚和附加到Offer中的其他条件。打个比方，尽管你的报价不是最高的，买家依然可能由你的Offer上有较早的交接日期而接受你给出的Offer；比如：他们可能已经购买了新的物业，需要钱尽快缴纳首付，又或是其他原因急需将房子套现。

在“抢Offer”热潮中，你也可以选择放弃或取消一些条件（例如，贷款是否可以按期批下来，验房，保险等条件），使你的报价对卖方更有吸引力。不过在这样做之前要非常小心，因为这些条件的存在是为了保护买家，使你在这些条件没有达到标准的情况下撤回你的Offer，且不会对你造成任何经济损失。如果你选择放弃或取消所有条件，则要冒一定的风险。一旦卖家接受了你无条件的Offer，到了交接日期你的贷款没有批下来，又或者是你发现房子需要昂贵的维修费。或是房子的很多情况没有达到你的要求，你都无法简单的退回你的Offer，或让Offer失效。从而陷入困境，或造成一定的经济损失。

有一个好的“抢Offer”计划是很重要的。首先要确定你有多少钱，一定要及时的与贷款银行商谈，对能够负担的物业价格和可以拿到的贷款数额做到心中有数。然后依照房子的情况设定自己的竞标限制价格。这样也可以避免盲目的抬高价格而给自己造成经济负担。做到心中有数，客观出价，不要因为“抢Offer”的人多了给自己造成太大的压力而乱了方寸，也不要因为真心喜欢就无原则的硬性加价。一定要有原则的出价，抢到了值得庆祝，抢不到也不后悔。

不要让情感或竞争精神驱使你的报价高出设定的竞标限制价格。在设置预算时，不要忘了购买房屋所产生的额外费用（例如，法律费用，土地转让税，等）。

最后，与您买房经纪合作，了解附近物业的价格范围。附近与你要竞价的房子类似的物业近期的成交价格是多少？附近类似的房子的叫价是多少？多了解这类信息可以帮助你预估计您要竞价的房子最后的成交价格区间，从而让你更加理性的参与“抢Offer”大战。

希望嘉德小编今天的分享可以帮助到一些买房者。

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买 condo还有没有必要验房？

理论上当然可以，实践中由于是共管物业，一般没有验房师去验。但是自己一定注意看好屋顶、水管有无漏水、窗户玻璃有无破裂，阳台前业主是否有铺瓷砖，干衣机、空调等过滤网是否工作，房屋结构、抽油烟机有无更改迹象（如有更改一定跟管理处核实有无批准，否则会承担以后改回原状的费用）。如果自己看不懂，就一定要找一个靠谱的专业地产经纪帮助您进行辨别。

                               
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善意提醒：换季了！除了更换、清洗室内空调过滤网、关掉室外水龙头、游泳池，放掉室外水龙头里的水，联系专业公司把自动洒水系统的水抽干，室外家具搬入室内，软水机也应该加盐了！

                               
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嘉德小知识– 海外买家买房要交税吗？

本地房市研究机构Urbanation调查了从今年7月到9月大多伦多新开发的公寓资料，发现外国的买家占总数的5%，这比人们普遍估计的少很多。各个楼盘中海外买家的比例并不相同，有的超过了25%。

                               
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在今年第三季度，本市二手公寓的价格为每平方尺511元，比去年同期上涨了大约12%。

早前报道指，安省省长韦恩已经表态，暂不会推购房海外买家税。她还透露，省府会尽快推出措施，协助首次购屋者。（嘉德置业）

                               
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【置业小知识】什么是retrofit？地下室装修要注意什么？

Retrofit：所有的改动、装修都属retrofit。

居民家中的地下室装修涉及2个问题：

1、一般需要building permit，其中就会涉及水电工是否有牌照、地下室装修出租是否合法；

2、地下室装修以后应该报备：向保险公司报备（涉及灾后索赔、向Mpac报备（涉及使用面积增加、调高政府估计、地税增加）。一般卖方及其代理不愿承担相关责任，所以经常在listing或offer中要求加入相关免责条款。（嘉德置业）

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在加拿大最贵的房子还是公寓！

这间位于Thurlow Street的Three Harbour Green酒店的顶层公寓位于海边，具有城市，海洋和山脉的360度全景观。

                               
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面积超过8,000平方尺，4大睡房，五间浴室，屋顶还有露台和阳台，4,840平方尺，还有七个车库。

大楼建于2012年，该物业上次在2014年以1660万元售卖，如果以5888万8000元卖出（嘉德置业现在多伦多湖边也代理相似单位），意味着两年赚4228万加元！

                               
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【新政】加拿大多伦多地区房地产连续利好政策

最近几天加拿大多伦多地区房地产连续有利好政策：

政府方面：对第一次购房者政府土地转让税补贴由2000增加到4000！

银行贷款方面：降低房贷利率，放开贷款限额。

财政厅长Charles Sousa上个星期就在一次讲话中透露，政府指导由于房价的上涨，使首次购房者尤其感到压力和困难。我们会重视这个问题并做点儿什么。并随后解释说，只是一个小小的改变，不期望会根本改变目前房地产市场的大局，我们会继续讨论，看是否还可以做得更多

（嘉德李丁）

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下Offer时要不要加入条件？

Offer分为有条件Offer和无条件的Offer。有条件的Offer在没有去掉所有条件之前不可以成为正式的合同，只有无条件的Offer才是正式合同Firm Offer，具备了法律意义的约束力。Offer一旦Firm就不可以反悔，对买方卖方都如此。

可见，在Offer中，所谓的“条件”是非常重要的。

那么在房屋买卖中最常用的条件有什么呢？

在房屋买卖交易中，最常用的条件有“Status Certificate”证书条款，“Mortgage”贷款条款，交房时间条款和验房条款。

对于买家来讲，条件的存在可以保护自己，给自己留有退出的余地。

而卖家却希望条件越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。上面说过的证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书，很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的界定，对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句，才好防止买家有不当的借口。对买家来讲，却不希望写进任何有限制的语句，一旦有问题，也好据理力争。

对于贷款。建议大家在买房之前，做好财务安排。虽然银行对贷款的预批相当的快捷，并无任何费用。但是如果在Offer中放入贷款条件，会大大降低卖方的信任，卖方有时宁愿卖给出价较低，但是没有贷款条件的买家。

对于验房条款，很多买家经常不理解，常常提出疑问：如果卖方的房子没问题，何必担心我们验房呢？对于正常的买卖双方，正常的验房确实没什么。不过，在实际操作中，有的卖家会以看似正当的理由说服买家不要验房来掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水的问题。也经常有买家以验房出现的小毛病为由要求卖家降价或取消合同。

二手房买卖，并没有一定期限的冷静期，。所以有些买家会以各种各样的条件做手段，利用这些条件来做反悔的借口，或暂时占住该物业，给自己多一个选择的机会。卖家也同时希望Offer中的条件越少越好，买家反悔的可能越低越好。这就是为什么经常有卖家宁愿把物业卖给出价低但是无条件买家的原因。

在此，嘉德小编建议买家如果看到了心仪的房子最好提前验好房，找贷款经纪咨询好自己的贷款额度，如果有大楼管理文件也可以提前跟管理办公室索取。确定没有问题的情况下再下Offer，Offer中尽量不要添加太多的条件。这样既做到了心中有数，又表明了买房诚意，也就更加有机会争取到自己心仪的物业。当然，下Offer前也一定需要跟自己的经纪核实，听取专业意见。

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买房投资-买公寓楼花还是买独立屋、联排屋？

近期有很多客人来嘉德置业咨询买楼花投资的相关问题，小编今天简单整理一下大家比较关注的问题和嘉德置业总裁李丁给出的建议，希望对大家有所帮助。

问：我知道一般加拿大的公寓都是精装修后的价格。请问加拿大的联排屋，独立屋也是精装修后的价格吗？

答：加拿大的联排屋，独立屋一般也是精装修后的价格。

问：多伦多是不是房子少，买家多？

答：大多伦多地区的热门区域目前总体是供不应求。

问：单纯投资的话，是买地段好的公寓楼花还是独立屋，联排屋划算？

答：单纯投资，公寓楼花因为建造周期较独立屋、联排别墅楼花长，更能利用市场上升趋势，少量订金的资金杠杆作用，一般4年只交15-30%的订金，等着涨价，期间不用打理；公寓楼花一般投入资金少，通常就是5-10万；而独立屋楼花周期短、价格高，一般两年建好动用资金大，占用资金多，维修量大；投资独立屋、联排现房也有同样问题；从长远来看，好的公寓租金高，也涨价；不过管理费也会增长；独立屋，联排别墅租金并不高，但是没有管理费，虽然有维护费用。总之，看投入资金量，以及管理容易度。

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多伦多买房分几步？

随着多伦多房价持续稳定上涨，越来越多的移民和海外居民选择在大多伦多地区买房自住或投资。更多的新移民和留学生都加入到了多伦多买房大军中来。然而，由于是在加拿大第一次买房，对这边的买房流程不甚了解，常常因为不懂而产生多余的顾虑，耽误买房进度。小编在这里对多伦多买房流程做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。

在多伦多买房分几步？

在多伦多买房，程序上可以简单分为：1. 买房前准备2. 找房 3. 下Offer 4. 交定金 5. 申请贷款 6. 验房 7. 请律师办理过户  8. 办理房屋保险 9. 交房前看房 10. 交首付款和其他款项 11. 交房取钥匙。

1.买房前准备

在买房前，很重要的一点就是做好预算，按照预算着手准备购房首付。如果没有提前做好预算，在找房是很容易看花眼，反而容易错过最适合自己情况的住宅。了解当地房市，例如：各区域房价，校区分布，问题社区分布，商场分布，交通情况等等。买房者当然可以自己通过报纸，网络，朋友咨询等渠道来了解这类信息，不过通常效果不好，费时费力，也不见得能节省费用。建议大家找个专业地产经纪，由专业经纪帮您分析。

2.找房

找专业地产经纪带您看房，找到心仪的物业。

3.下Offer（谈价钱，签合同）

下Offer也许该算买房流程中最重要的一步了。这一步一定要专业经纪帮助，经纪可以告诉你应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件，等）。

通常卖方不希望买方在Offer中添加条件，因为条件越多买方反悔的可能性就越大。所以经常有卖方宁愿接受价格不是最高但是没有条件的Offer。没有条件的Offer一旦被卖方接受就具备法律效应，不可以随意解除。所以在去掉条件前建议买家一定做到心里有数，避免不必要的损失。

4.交定金

Offer与卖家谈好后，需要在24小时内交付购房的定金，现在都是要求银行本条Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖房经纪所在地产公司。定金的额度是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右。

5.申请贷款

可以去银行或找贷款经纪Mortgage Broker申请贷款，通常需要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料Listing Sheet，工作收入证明，首付款（存款）证明，身份证，等。另外很多银行要求买房人在缴纳了首付以后所剩的余额能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷，地税，能源费，等）

如果资料完备，通常1-2个工作日就会有结果。申请贷款就怕资料不全，来回反复，耽误时间。

6.验房

关于验房，可以在下Offer前就验好，这样在下Offer时就可以去掉验房条件。当然也可以在下好Offer后验房。可以自己找或让你的地产经纪给你推荐一个验房师。要确认验房师有OAHI（Ontario Association of Home Inspectors）证书或比美验房协会证书。验房师在验房过程中通常会说些房屋需要维护保养的事项，并给出验房报告。

7.请律师办理过户

请律师办理过户手续，需要提供的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，有效身份证。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，也可以帮买家办理水，电，煤气的开户手续。买房人也可以打电话自行办理水，电，煤气的开户手续。

购买共管类物业，如Condo及有管理费的Townhouse，也要请律师看看管理公司文件Status Certificate，听取律师意见。

8.办理房屋保险

房屋保险是一定要买的，一定要在交房日Closing Day前办好，否则银行不会放贷，无法完成交割。

保险通常通过电话就可办好，不需要亲自去保险公司。

如果购买的是公寓Condo，由于楼道，大堂等地区管理公司都有买过保险，一般不购买房屋保险不会影响交割。

9.交房前看房

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

10.交首付款和其他款项

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

11.交房取钥匙

房屋交割日，通常到下午3点以后才会取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。

以上就是小编简单整理的多伦多买房流程，希望对大家有所帮助。在后续的文章中小编也会对买房中的一些常见问题，和一些买房常识做简单的介绍。