请教！登陆时，国内的房子还要还贷款怎么办？

nasdak_2008

不知各位前辈有没有碰到这种情况呀 国内的房子还在还贷款 登陆时还不舍得卖掉 万一那边混不下去了回来还有个落脚点不是吗。 国内还贷这可以算在加拿大报税表里吗？有退税吗，毕竟那也是偶的支出？
忘多多指教！！

FCH

即使在加拿大的居所，还贷也不会退税的。不过，也有例外，摘一段可以参考一下：

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一年一度家庭申报税的时间已经来临, 许多同胞客户在进行税务规划当中提出了这样的一个问题: 房屋按揭（Mortgage）可用来抵税吗?

严格地说, 按照加拿大税法规定, 用于投资的贷款的利息是可以抵税的, 而用于消费的贷款(包括房贷)的利息是不可以抵税的。比如， 你买汽车、度假和买房等用于消费的利息是不可抵税。因此， 房屋按揭(Mortgage)的利息对于决大部分加拿大人来说是不可以抵税的， 只有很少一部分的加拿大人能用房屋按揭(Mortgage)的利息抵税。请记住这一点， 检验利息是否可抵税的尺度就是：你借来的钱干什么，是用于投资还是用于消费 —-借钱投资的利息可抵税。

但是， 我们是否可以将房屋按揭转变为可抵税的投资贷款呢？回答是肯定的， 而且完全符合加拿大税法。温哥华的一投资顾问, 佛来塞·史密斯(Fraser Smith), 发明了一种将房屋按揭转变为可抵税的方法—-史密斯策略 (Smith Manoeuvre)。史密斯策略充分利用了任何发生在投资贷款利息可抵税，而用于购买个人房产的按揭不能抵税这样的事实。史密斯策略已经成为加拿大纳税人的最爱， 尤其是处于高边际税率的富人。因为富人更愿意借钱投资于出租型房地产、债券、互惠基金等，这也是富人变得越来越富的原因之一。

史密斯策略的关键就是一个再推进的房屋按揭（re-advanceable mortgage）, 也就是，客户每月正常还按揭，但在还清每一块钱按揭本金（principal）的同时，银行就借一块钱给客户用来投资，这样客户偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税项目。

为使史密斯策略能够为你工作，我们需要完成以下四个步骤：

·        计划合适的房屋按揭；

·        增加投资信用贷款之限额；

·        转换通常的房屋按揭为投资信用贷款之限额；

·        由了解史密斯策略的税务专家或投资顾问，帮你取得每年一次的退税，并且继续重复这样的过程。

如果一个利率为7%的房屋按揭$100,000, 那么第一年的非抵税的利息费用为$6,852。如果将它转化为可抵税的房屋按揭，并且假定你的边际税率为40%， 那么你将会从加拿大国税局（Canada Revenue Agency， CRA）收到$6852*.40 = $2740的退税支票。如果利率为7%的房屋按揭是双倍$200,000,  那么你从CRA所收到的退税支票额也加倍， 而成为$5,481。令人惊奇的是，对于相同的利息支出，边际税率越高你所得到的退税越高。

史密斯策略的目标是将通常的房屋按揭转换成可扣税的债务。转换的过程包括在房屋按揭逐渐还清的同时从投资信用贷款之限额中获得投资资金，并用这些资金用于投资从而产生合理的预期收入。长期重复这样将房屋按揭转换成可扣税的债务过程，那么就可以从产生可抵税的投资资金。

举例来说，假如王先生在多伦多购买了一套$400,000房子,首付25%的房款亦即$100,000，25年按揭，5.5%利率，则月付$1,831.17。假设利率不变，王先生在25年间，除了需付清$300,000的本金，还要支付$249,352的利息。王先生付的第一个月按揭$1,831.17中，$1359.50是付的利息，只有$471.67付的是本金。这样在第一月底他的按揭变成$299528.33 ($300,000-$471.67)。银行会再贷给他投资账户款$471.67供他投资。在第二个月的$1,831.17付款中，$1357.37付的是利息，$473.81付的是本金，王先生的按揭变成$299054.52。由于上个月借的$471.67产生的利息$2.17需要支付，所以第二月只有$471.64元被注入,投资子账户变成$843.81（$471.67+$471.64）。由于$2.17的利息用于投资，所以是可以抵税的。如此往复，在第25年底的时候，王先生的按揭账户将变成零，而他的投资账户将会有$300,000的投资本金加上其投资收益。其投资收益取决于贷款利率、边际税率和投资回报率。

史密斯策略是合法的金融创新之举，但遗憾的是并不适用于每个人。因为史密斯策略是再推进的房屋按揭（readvanceable mortgage）, 它增高了投资者的债务资产比例(debt to asset ratio ) ， 由于此杠杆作用， 增加了投资者的风险。所以，史密斯策略利用要求投资者具有较高的风险承受能力，进行长期投资并且投资回报率至少高于贷款利率。为得到再投资款， 投资者的信用度要高并且满足付完至少20%的按揭的要求， 这样才可能从银行得到低息投资贷款。

另一方面，史密斯策略的成功利用还取决于投资理财顾问的投资规划和税务规划。因而， 在执行史密斯策略之前， 建议先向了解史密斯策略的投资理财顾问咨询。

假如你已经拥有一个房屋，并且房屋按揭的利息从未抵税过， 那么你的房屋按揭是不可抵税的“坏债”。因此，你需要认真考虑使用史密斯策略，利用你的房产增加你的财富。欢迎来电预约面谈,讨论你在还完房屋按揭的同时，如何使你增加$10万到$20万，或如何加速还完你的按揭, 增加更多的财富的理财规划。

Ruibin

有点看不懂。。。是不是就说，还贷的同时将等额的金额转到自己的投资账户，银行左手收钱右手又给你钱，不过这个钱就是投资目的，而且需要附额外的利息给银行，那这个额外的利息就是可以抵税的。

可问题是你虽然因此从税局获得该批利息的40%税务返还，但你的整批利息也是白花花付给了银行啊，首先这个环节就亏了；

当然你也许可以利用这笔投资钱进行回报率高过这笔利息息率的投资，可哪有什么投资是常年回报率是高于银行息率的啊？

yj_star

我也有点迷糊，再仔细看看，国内的房子如果往外租就得找合适的人帮着经营，还贷款。

nasdak_2008

不知我的理解对不对，看来国内这需要还贷款的房子和加拿大是扯不上关系的了

努力想整明白这个颇具创意的史密斯策略 (Smith Manoeuvre)，
- 好像是双重贷款嘛 那个用于投资的贷款也是要还的吧
- 如何才能挣一点呢：必须盈利率> (投资贷款利率*0.6~0.8)，像我等穷人基本是0.8(边际税率20%左右）

不容易啊

霹雳油侠

租出去，以租还贷最好，跟加拿大毛关系都没有。

小e

是不是可以这样理解。国内的房产或卖或租，只要没有申报，加国不会收你一分钱的。对吧？

nasdak_2008

我的理解申报还是要申报的 但是资产升值或贬值 还不还贷款与加拿大无关

不过，如果把房子出租如果有租金的话，加拿大又说与他有关了？可是，还贷款怎么又无关了呢？？