【转贴】在加拿大買房子後面的陷阱

marry0

其?在你懂得這篇文章的內容後,題目提到的陷阱應該說是風險了.

很多人到加拿大了,有了一定積蓄後開始想買房子.但是你想到買房子里面的風險嗎?

其?在加拿大買房子非常簡單: 找個經紀,然後找銀行,幾百塊聘請個律師,律師會對你的全部合同進
行檢查,如果覺得一切合理,你的房子就基本買下了. 當然,中間會有驗房師檢查房子,適當的維修等

這些看起?硎悄屈N的合理,非常自然,好象這里的制度非常完善,完全可以萬事無憂.真是這樣嗎?

在90年代初,大量的香港移民在Toronto破產.這使我想找到他們破產的原因.

他們的原因非常簡單:房子貶值了,所以破產了.

我去找房子貶值和破產之間的聯系,

當我認真的研究這個非常簡單的問題的時候,我被結果震驚了,因為我的很多買房子的朋友?K不知道
這里面的陷阱.

我說的陷阱?碜杂阢y行貸款.

按照我的一個朋友的房屋貸款?碚f:

他的房子20萬加元.他的首付是25% 5萬元.貸款15萬.

他貸款的一年期利率是:4%,按照25年還清.

這樣,他每個月的還款是791. 加上地?等花銷,他們每個月花費在房子上面的大約是1100塊.(包括:
非常簡單的維修保養)

他們的風險?碜詢蓚方面:

1 銀行貸款利率的提高: 如果銀行貸款利率是12%, 他們每個月的還款將變成1579. 如果銀行利率
是:8% 他們每個月的還款將變成1157.如果額外加上每個月花在房子上面的大約300塊,他們的每個月
花費在房子上面的將分別變為 1879,1457. 現在他們家兩個成人做Labor負擔1100的房子沒什麼問
題.但如果是花費到1878/1457,他們就有些吃力了.

這如果還不能摧毀他家脆弱的經?,那麼還有更可怕的事情:

通常在利率提高的時候,很多當初買了大房子的人,會因為經?鷫毫將手頭的房子賣出去(後面,他們
也會變成這中賣房子的人),因為大家都在賣,所以房價將會出現周期性的降價.

假設這個朋友的房子降價了4萬塊.(20%,應該是一個比較合理的估計)

由于他們的房子貸款是一年期的,在到了一年的時候,當他們繼續到銀行辦理手續的時候,他們會發現
銀行如果繼續為他貸款將要求他們補上4萬塊的現金.
(這4萬塊是一個為了方便理解的毛數,具體算法比較?碗s,和當時的條件關系很大,如果條件一直沒
變,大約是4萬少幾千,3萬5千以上)

這對他們?碇v可能就很難了,因為收入減房子供款?K沒有剩下多少呀, 當初的積蓄都用?砀读耸灼,
如果他們無法補上這些現金的時候,他們將面臨無法拿到房屋貸款,不得不加入賣房子的隊伍,當然賣
?淼腻X先用?磉銀行貸款了.由于這樣的人越?碓蕉,所以,房子的價格還會降的更厲害.如果自己不
去賣,只有銀行?硎辗孔恿,銀行賣的價格經常比自己賣的要少很多.所以到時候經常是房客主動把房
子賣了還銀行錢.相當于在股市最低的時候割肉

這里面有個問題是:為什麼他們不交上4萬塊將無法拿到下面的貸款呢?

房屋貸款其?就是用房屋抵押?磉M行貸款,如果你的房子不值原?淼膬r格了,抵押?淼馁J款也不會有
原?砟屈N多.所以.因為你欠銀行15萬(應該少一點,因為你還了一年,但要知道還銀行的錢大部分是換
貸款利息,本金變化不很大,大約幾千塊),銀行又不能貸給你那麼多,剩下的部分只能是用現金還上
了.

還一個問題是: 為什麼銀行不續約了呢?

其?每次和銀行簽幾年的約就是一個合同.這個合同到期了,你可以去選其他的銀行或金融機構去貸
款,所以,銀行和你之間將不再有什麼義務了.

續約,用通俗的語氣講就是借新債還舊債.當你拿到新的貸款的時候,你的舊債就用新借的錢還上了.
如果你的錢借不?,就只能是等著舊的債主逼你還錢了.

如果上面的事?明白了,那麼很多房地產經紀的話就可以用另外一種方法解釋了:

1 現在的房子不會降,因為大部分房子是被用?砭幼〉,不是之前降價時期很多人買房為了投資.

買房子就是投資,自己買也是一種投資.降價時期賣房子很多不是自己自願的,是逼出?淼.而最初的
始作踴者,往往是經?好轉,使利率升高.所以,經?好的時候,風險也是非常大.

2 我買房子自己住,反正也是交房費,不如買房

買房子是對的.但如果沒有清楚的考慮這里面的風險就是不應該的了.

3 利率不會到8%,12%

其?歷史平均利率是8%,這僅僅是平均,在平均之上肯定也會有.那麼12%也就變的很容易理解了.其?
90年代初的時候,利率就是12%這麼高.

最後,我說明一下,上面舉的例子還是不錯的,因為他們賣了房子自己可能還能剩點.但你們想過很多
人就5%的首期就沖過去買了房子.尤其是那些養成和大部分加拿大人一樣習慣的人,盡情消費,他們的
房子賣了可能還是不夠還款.這就是負資產的人了.

買房子是一種投資,如果房子升了,那麼升的這部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我們
在憧憬房子升值的喜?偟臅r候,也要考慮到貶值的風險.

銀行不是什麼慈善家,你抵押給它多少東西,它才能貸給你多少錢. 如果抵押品不夠你要求的貸款,它
是不會貸給你的.?K且,你們知道他們收房子多麼快嗎?我認識的一個人,她買的房子就是銀行收的,原
?淼姆恐鞯玫酵ㄖ後不到半個月,就?砹艘恍┓浅專業的人,把他們?姆孔永锩孚s出?砹.

怎麼降低風險:現金為王. 手頭的現金多了,風險抵御能力就提高了.房子總的趨勢是升的

baqialilhy

谢谢marry0的提醒，其实我以前也看过这个帖子。当然，现在也只是在了解情况阶段，真正操作可能就没有随梦这么决断了。：）

随梦

是啊，首付能多付就多付，贷款能早还就早还，否则白白让银行把钱赚了去，亏！

竹竿

Post by marry0
其?在你懂得這篇文章的內容後,題目提到的陷阱應該說是風險了.

很多人到加拿大了,有了一定積蓄後開始想買房子.但是你想到買房子里面的風險嗎?

其?在加拿大買房子非常簡單: 找個經紀,然後找銀行,幾百塊聘請個律師,律師會對你的全部合同進
行檢查,如果覺得一切合理,你的房子就基本買下了. 當然,中間會有驗房師檢查房子,適當的維修等

這些看起?硎悄屈N的合理,非常自然,好象這里的制度非常完善,完全可以萬事無憂.真是這樣嗎?

在90年代初,大量的香港移民在Toronto破產.這使我想找到他們破產的原因.

他們的原因非常簡單:房子貶值了,所以破產了.

我去找房子貶值和破產之間的聯系,

當我認真的研究這個非常簡單的問題的時候,我被結果震驚了,因為我的很多買房子的朋友?K不知道
這里面的陷阱.

我說的陷阱?碜杂阢y行貸款.

按照我的一個朋友的房屋貸款?碚f:

他的房子20萬加元.他的首付是25% 5萬元.貸款15萬.

他貸款的一年期利率是:4%,按照25年還清.

這樣,他每個月的還款是791. 加上地?等花銷,他們每個月花費在房子上面的大約是1100塊.(包括:
非常簡單的維修保養)

他們的風險?碜詢蓚方面:

1 銀行貸款利率的提高: 如果銀行貸款利率是12%, 他們每個月的還款將變成1579. 如果銀行利率
是:8% 他們每個月的還款將變成1157.如果額外加上每個月花在房子上面的大約300塊,他們的每個月
花費在房子上面的將分別變為 1879,1457. 現在他們家兩個成人做Labor負擔1100的房子沒什麼問
題.但如果是花費到1878/1457,他們就有些吃力了.

這如果還不能摧毀他家脆弱的經?,那麼還有更可怕的事情:

通常在利率提高的時候,很多當初買了大房子的人,會因為經?鷫毫將手頭的房子賣出去(後面,他們
也會變成這中賣房子的人),因為大家都在賣,所以房價將會出現周期性的降價.

假設這個朋友的房子降價了4萬塊.(20%,應該是一個比較合理的估計)

由于他們的房子貸款是一年期的,在到了一年的時候,當他們繼續到銀行辦理手續的時候,他們會發現
銀行如果繼續為他貸款將要求他們補上4萬塊的現金.
(這4萬塊是一個為了方便理解的毛數,具體算法比較?碗s,和當時的條件關系很大,如果條件一直沒
變,大約是4萬少幾千,3萬5千以上)

這對他們?碇v可能就很難了,因為收入減房子供款?K沒有剩下多少呀, 當初的積蓄都用?砀读耸灼,
如果他們無法補上這些現金的時候,他們將面臨無法拿到房屋貸款,不得不加入賣房子的隊伍,當然賣
?淼腻X先用?磉銀行貸款了.由于這樣的人越?碓蕉,所以,房子的價格還會降的更厲害.如果自己不
去賣,只有銀行?硎辗孔恿,銀行賣的價格經常比自己賣的要少很多.所以到時候經常是房客主動把房
子賣了還銀行錢.相當于在股市最低的時候割肉

這里面有個問題是:為什麼他們不交上4萬塊將無法拿到下面的貸款呢?

房屋貸款其?就是用房屋抵押?磉M行貸款,如果你的房子不值原?淼膬r格了,抵押?淼馁J款也不會有
原?砟屈N多.所以.因為你欠銀行15萬(應該少一點,因為你還了一年,但要知道還銀行的錢大部分是換
貸款利息,本金變化不很大,大約幾千塊),銀行又不能貸給你那麼多,剩下的部分只能是用現金還上
了.

還一個問題是: 為什麼銀行不續約了呢?

其?每次和銀行簽幾年的約就是一個合同.這個合同到期了,你可以去選其他的銀行或金融機構去貸
款,所以,銀行和你之間將不再有什麼義務了.

續約,用通俗的語氣講就是借新債還舊債.當你拿到新的貸款的時候,你的舊債就用新借的錢還上了.
如果你的錢借不?,就只能是等著舊的債主逼你還錢了.

如果上面的事?明白了,那麼很多房地產經紀的話就可以用另外一種方法解釋了:

1 現在的房子不會降,因為大部分房子是被用?砭幼〉,不是之前降價時期很多人買房為了投資.

買房子就是投資,自己買也是一種投資.降價時期賣房子很多不是自己自願的,是逼出?淼.而最初的
始作踴者,往往是經?好轉,使利率升高.所以,經?好的時候,風險也是非常大.

2 我買房子自己住,反正也是交房費,不如買房

買房子是對的.但如果沒有清楚的考慮這里面的風險就是不應該的了.

3 利率不會到8%,12%

其?歷史平均利率是8%,這僅僅是平均,在平均之上肯定也會有.那麼12%也就變的很容易理解了.其?
90年代初的時候,利率就是12%這麼高.

最後,我說明一下,上面舉的例子還是不錯的,因為他們賣了房子自己可能還能剩點.但你們想過很多
人就5%的首期就沖過去買了房子.尤其是那些養成和大部分加拿大人一樣習慣的人,盡情消費,他們的
房子賣了可能還是不夠還款.這就是負資產的人了.

買房子是一種投資,如果房子升了,那麼升的這部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我們
在憧憬房子升值的喜?偟臅r候,也要考慮到貶值的風險.

銀行不是什麼慈善家,你抵押給它多少東西,它才能貸給你多少錢. 如果抵押品不夠你要求的貸款,它
是不會貸給你的.?K且,你們知道他們收房子多麼快嗎?我認識的一個人,她買的房子就是銀行收的,原
?淼姆恐鞯玫酵ㄖ後不到半個月,就?砹艘恍┓浅專業的人,把他們?姆孔永锩孚s出?砹.

怎麼降低風險:現金為王. 手頭的現金多了,風險抵御能力就提高了.房子總的趨勢是升的

好, 给你加声望

marry0

谢谢竹竿！回礼哟！

优秀的饲养员

好贴，给楼主加声望，

marry0

Post by baqialilhy
谢谢marry0的提醒，其实我以前也看过这个帖子。当然，现在也只是在了解情况阶段，真正操作可能就没有随梦这么决断了。：）

嘿嘿！幸亏没有写是原著呢！

marry0

Post by 随梦
是啊，首付能多付就多付，贷款能早还就早还，否则白白让银行把钱赚了去，亏！

新移民过来在什么都不熟的情况下，一切最好是谨慎一点！并且花的可都是加币呢！