为何北京可以拖欠物业费，加拿大不敢？

罗珠达哇

在北京，我家所在的这栋钢混公寓楼，外形时尚，在国外也算是很新潮的，楼内公共区间用材较为考究，电梯也不错，但是就是没有管理好，入住三年的楼就好像是已经入住10多年了。

昨天看见我们楼道里大多数人家门上贴着物业公司催缴物业费的告示，几乎以恳求的口气，请业主“顾全大局”，尽快补缴物业费。有的业主居然欠了两年的物业费。我们的物业费是2.4元每平米，在北京应该算便宜的。

当晚回家，看到楼道里好像是造反了，家家把门上的物业公司告示撕下来，扔在楼道地面上，似乎对物业很有意见。

今天我给物业公司打电话，我半开玩笑说，就我老老实实缴物业费，别人都不缴，而我一分物业费没少缴却享受如此之差的物业管理，那明年我也要考虑是否继续缴费，物业这个人听了只能叹口气。

昨天听一个朋友说朝阳公园附近的一个高档小区物业管理费奇高，很多业主都不缴物业费，白天都不在家，晚上才回来，物业公司找他们都找不着。

我不明白为什么在加拿大和西方各国，物业公司都很强势，业主从来就不敢拖欠一分钱物业费，而且物业管理水平之高，无懈可击。

罗珠达哇

美国，加拿大物业管理考察报告
2008-3-19 16:40:07    来源：中国物业管理    作者：   
核心提示：应美国物业管理协会和加拿大格林公司的邀请，中国物业管理协会组织的考察团一行 10 人赴美国、加拿大进行了为期两周的考察。考察团通过实地参观不同类型的住宅区和办公楼商业区，与物业管理业内人士进行多方面的交流等活动，对美国和加拿大的物业管理有了一个大致的了解。现将此次考察的有关情况报告如下：
一、北美物业管理人员情况

美国、加拿大的物业管理发展至今 , 历经百余年 , 目前已逐步演变为一个相对复杂而完善的行业。因此，物业管理行业对从业人员的素质有着较高的要求，物业管理者必须既具备经济、法律、房地产等方面的专业知识，又要具备良好的人际沟通技巧和高尚的职业道德。

在美国 , 从事物业管理的人员需要取得相应的行业资格。美国物业管理协会对考试合格的物业管理人员颁发两类证书：即注册物业管理经理证和居住物业管理经理证。

获取注册物业管理经理资格必须符合以下 5 项条件：

1 、具有 5 年以上的管理经验；

2 、选修 3 门以上专业课程；

3 、具有至少 1 年以上全职有效进行物业管理的经历；

4 、接受过职业道德教育；

5 、经过当地物业管理分会的批准。

注册物业管理经理的职责一是出租物业，二是收取物业的经营所得，并支付相关费用，三是维护物业的完好，其主要任务是提高物业的经营收入，降低物业的维护成本。

在物业管理市场体系规范健全的背景下，物业管理公司坚持“围着顾客转，跟着时代走”的经营服务宗旨，认真履行自身职责。夏威夷香山市的每幢建筑，不管建筑时间长短都亮丽如新，这是因为物业管理公司定期清洁粉刷楼宇外墙；对一些建筑时间较长的楼宇，物业管理公司则与业主共同进行楼宇改造，拓宽走廊，增加下排门窗，使楼宇格调整洁明快，富有时代气息。此外，美国物业管理人员细致踏实的工作作风也值得称道，如基尼物业管理公司总裁每天 40 ％的时间在办公室处理管理事务， 60 ％的时间深入到管理的项目，与业主、承租人沟通，减少障碍，求得共识，以更好地做好服务工作。

二、北美物业管理公司的经营运作方式

北美物业管理的内容相对复杂 , 主要包括：物业维修管理、固定资产与可变资产管理、业主共用部位的清洁卫生与绿化管理、业主关系及租户关系管理、市场分析与物业经营分析、财务与税务管理、风险管理、安全防范管理等。

北美同中国一样，不同的物业类别及规模决定了物业管理公司不同的业务运作范围与侧重点。一些实力较强的物业管理公司，他们的服务领域会根据社会需求不断扩展，如在美国物业管理行业排名第一位的世邦魏理仕，它的管理范围已延伸到医疗、教育、证券、 IT 以及高科技等各类物业。有些物业管理公司在常规的服务内容之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等家政服务。管理服务内容的广泛性要求物业管理公司既要具备有效的管理手段，同时还要具备跨领域、全方位的专业服务能力。

美国物业管理市场经过长时间的自由竞争、优胜劣汰，机制成熟先进，制度健全稳定，经费收支合理规范。与中国比较，美国物业管理企业的经营运作大体有以下特点：

（一）严格执行预算控制制度

掌握和做好物业管理的财务预算，是每一个注册物业管理经理的首要任务。从业人员申请注册物业管理经理资格必须通过财务预算的考试，美国物业管理协会提供这一专门课程的培训。物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会根据预算决定。因此，做好预算是物业管理企业的头等大事，提出合理的预算是其财务运作甚至利润多寡的关键。预算一经批准，每个业主和物业管理公司必须遵照执行。

由于预算非常详实，重置基金根据实际每年调整，逐项计算，对偶然事件有充分考虑，保险观念强，因此，物业管理财务预算能够得到有效执行，物业管理公司的财务运作基本上处于赢利状态，整个市场平稳、有序。

（二）物业管理融入房地产市场，注重提供综合服务

虽然中国与北美的物业管理都强调多种经营，但是两者的重点有所不同。我国物业管理的多种经营主要是家政服务，美国物业管理的多种经营主要是参与物业的经营。美国物业管理协会在培养注册物业管理经理队伍的过程中，一直强调一专多能，看重市场营销技能。因此，注册物业管理经理在时间分配和收入构成上，以物业管理为主，代理、咨询、估价、开发也占有一定的比例；他们不仅可以在物业管理公司供职，也可以从事地产开发、金融等其他行业的工作。

物业管理企业参与房地产市场的多种经营，有相辅相成、相得益彰的效果。物业管理企业发挥自身优势，取得经济效益的同时，推动了物业的市场流通。物业市场流通的结果，引导人们更注重物业的保值增值，更注重聘请专业机构做好物业的维修养护及其环境的维护，因而物业管理市场日趋繁荣。

三、北美物业管理与我国物业管理的差异

北美物业管理与我国物业管理有以下几方面的差异：

（一）房屋维修管理

从我国目前情况来看，这些年来大力推进物业管理新体制的功效，还没有彻底改变居民住房“重建设、轻管理”的状况。而北美国家一直重视存量住房的维修管理，将住房维修管理作为整个住房政策的宗旨。加拿大的 《 全国住房法 》 是住房政策的基本法，立法宗旨为“促进新住房建造，促进现有住房的维修更新，改善居住条件”。该法对于住房周边环境改善、住房维修、住房扩大与翻新等均作了明确规定。目前，加拿大的主要城市都在积极实施旧住房维修更新计划，以保持[FS:PAGE]良好的居住水准和城市面貌。

此外，加拿大非常重视住房维修的技术进步。政府设有专项资金支持住房维修技术的研究和开发，委托专门机构编写了一整套住房维修技术培训教材，并设有全国住房维修技术培训中心，对物业管理人员进行房屋检查及维护、住房节能、住房维修项目管理等方面的培训。

（二）治安管理在我国，对所管辖的住宅小区派驻保安员进行安全防范管理是物业管理公司的一项重要职责，小区内住户失盗，有的不分缘由归咎于物业管理公司管理不力。而在北美，物业管理公司对管理的普通住宅小区不配备自己的保安，小区内治安及秩序维护由当地的警察统一负责。

（三）卫生与绿化管理

我国住宅小区内业主户门以外的环境卫生与绿化管理，都由物业管理公司负责。而在北美不同区域的卫生与绿化管理，是由业主、物业管理公司和政府分别负责的。业主专业部分，由业主自行负责，若私家花园不够整洁美观，政府会处以罚款并责令达到标准；一座楼栋以内小业主的共有部分，由物业管理公司负责，所需费用由小业主分摊；其他区域，由政府专业部门负责，经费来源是政府征收的房产物业税。

（四）税务管理

北美的税法规定，每个业主都应当为他拥有的物业定期交纳房产物业税，税基为物业的市值。尽管该税收制度非常严格，但每个业主都有合理避税的权利。因此，与国内物业管理的一大区别是，北美的物业管理公司一般要代业主交纳房产物业税以及租金收入税，能否在遵守法律的前提下，尽可能维护业主的利益，做好税务管理，也是物业管理人员业务水平的具体体现。

（五）风险管理

    北美法律规定，每个房屋购买者在购买房屋之前都应当购买房屋保险，物业管理公司也必须依照规定，为其接管的物业共用部位及共用设施设备购买保险，全体保险人分担风险，意外发生后，业主的损失能得到合理的补偿。购买此类保险后，若第三者在该物业共用部位发生意外，如楼宇外墙墙皮脱落击伤行人或砸坏车辆、私家车被盗等，赔偿责任直接由保险公司承担。而我国，物业管理公司为业主购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用的，还很少见。

四、对我国物业管理工作的建议

美国、加拿大物业管理的基本做法及经验，值得我们借鉴。建议今后一段时期重视以下工作：

（一）建立物业管理专业人员职业资格制度，促进物业管理的健康发展。

近年来，我国物业管理取得了快速的发展，但是物业管理从业人员自身也暴露出了文化程度较低、法制观念淡薄、职业素质和职业道德偏差等问题。要从根本上解决这些问题，必须按照 《 物业管理条例 》 有关规定，尽快建立物业管理专业人员职业资格制度。在建立此项制度的过程中，应当注意吸纳北美国家的成熟经验和先进做法，通过实行职业资格考试制度、注册登记制度等方式，从专业能力、职业道德、个人业绩等多个层次对物业管理专业人员实施动态管理，对执业行为形成有效的约束、监督机制，同时注重发挥专业人才推动行业技术创新、管理创新和制度创新的主体作用，从而促进我国物业管理的规范健康发展。

（二）提高科技含量，更新经营理念，转变物业管理的经营服务方式。

相对于北美国家的物业管理而言，我国的物业管理还存在着明显的CPM 25

差距，主要表现在经营方式粗放，劳动效率偏低，高新科学技术的应用滞后等方面。从今后的发展趋势看，一要引导物业管理企业依靠科技进步，以市场为导向，以质量、效益为中心，运用先进的管理技术改造传统的管理模式，广泛运用房屋及设备维修养护技术、节能技术，提高物业管理的科技含量；二要引导物业管理企业更新经营理念，充分挖掘、合理使用物业管理活动中的各类资源，尤其是信息资源，以智能化系统为依托发展数字化物业管理的运营方式，提供诸如公共信息、社区电子商务以及家庭智能化监控等新型增值服务项目；三要引导物业管理企业朝着财产管理、资产管理的方向努力，发挥物业管理对房屋财产的使用、维护、保值和增值的综合作用。

（三）加强宣传教育，引导业主树立物业管理消费意识并建立自律机制。北美物业管理市场的规范发展得益于成熟的市场消费主体。我国的物业管理还处于起步阶段，相当一部分业主对物业管理的认识尚有偏差，没有完全确立物业管理有偿服务的观念。消费者消费意识的不断提升是一个行业发展的内在动力，而消费意识的培养仅仅依靠消费者自发形成是需要经历较长周期和付出一定代价的。因此，借鉴北美培育和规范物业管理市场的既有经验，应当着力通过报刊、书籍、网络、广播、电视等媒体，进一步普及物业管理的基本知识、阐明物业管理与业主利益的关系、宣传物业管理的政策法规，引导广大业主增强物业管理消费意识，引导业主建立自我管理、自我约束机制，通过自律机制规范业主参与物业管理活动的行为。

心已远

在北京，我跟我周围的朋友都有拖欠物业管理费的经历。这事，得从三方面说，从物业方面，他们的工作和处理问题的做法让业主不满意，导致业主不交钱。从业主方面说，挣钱积极掏钱难啊，这是人之常情么，况且都花了那么多钱买房子了，怎么还要出钱呢，想不通哦。但最关键的第三方面因素，是就算业主无理由不交钱，就算物业把业主告上法庭并且有结果，仍然会拿业主没办法。这估计是政府和法律的事情了，我不太懂。
作为业主，我觉得就算不交钱也没关系。当然，大家都知道这样做不对。就像国内的很多事情一样，都是揣着明白装糊涂呢。

心已远

我觉得，拖欠物业费这个事情，还有好多事情，都不是能通过法律解决掉的。我觉得lz的感慨是因为在国外时间久了，长居国内的人不会问这是为什么的，因为这就是国内大多数人的做事方式。lz引用的文章，恕我直言，纸上谈兵，没用。

戈壁胡杨

国内大多数人的做事方式就是--------------------

骗
骗骗
骗骗骗
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FCH

那物业公司的费用谁来支付呢？物业公司不是得倒闭？

没有物业公司，小区的管理和卫生怎么办呢？最后对楼价也有负面影响。

罗珠达哇

那物业公司的费用谁来支付呢？物业公司不是得倒闭？

没有物业公司，小区的管理和卫生怎么办呢？最后对楼价也有负面影响。
FCH 发表于 2009-10-18 13:59

                               
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今天中央电视台新闻频道播出湖南某物业公司雇人砍伤两名业主，令人触目惊心~！

加拿大会有这种事情发生吗？闻所未闻。。。