次贷危机深化冲击全球市场 中国可能涌现断供潮

亦汐

来源:互联网

                               
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位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的一栋两层楼的住宅,由于房屋的主人无力偿还贷款,银行收回了这栋住宅,而由于市场低迷,这套房子难以再次出售,为了甩掉这块烫手山芋,银行不得不打出1美元的价格。



最近这段时间国际经济局势起伏跌宕,先是一度疲软的美元再度走强,随后高高在上的原油价格出现急挫,紧接着,铁矿石、大豆、粮食这些紧俏物资的价格也开始走低,黄金等贵金属的价格更是暴跌,国际经济环境的大逆转会怎样影响我们的生活?我们从中应该怎样调政我们的宏观政策?今天开始,我们将用几天的时间分析国际经济变化带给我们的启示。


这两天飓风古斯塔夫的到来,让美国南部沿海遭受重创,在美国上空,还有另外一场飓风,刮了很长一段时间,今天还让经济学家谈之色变,企业家叫苦连连,这场飓风名字就叫“次贷危机”,国际货币基金组织预测,全球金融动荡造成的总损失将高达9450亿美元,这场金融飓风给所过之处留下了什么样的景象?先到美国的底特律去看看。



次贷危机:这场金融飓风冲击着美国经济,也牵动着世界的神经
记者:“我身后的这栋住宅在两年前的售价是6.5万美元,最近却被一家银行以1美元的价格甩卖出去,有报道称,由于楼市低迷和房屋税款等项目的支出,买主可能连这区区1美元的投资都难以收回成本。”
位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的一栋两层楼的住宅,由于房屋的主人无力偿还贷款,银行收回了这栋住宅,而由于市场低迷,这套房子难以再次出售,同时每年还需要缴纳3900美元的高昂税款和其它费用,无奈之下,银行挂牌1100美元对这栋房子进行“跳楼大贱卖”,可在长达半年的时间里,这里一直无人问津,为了甩掉这块烫手山芋,银行不得不打出1美元的价格,在美国的大城市里,买一斤大白菜也要花1.375美元,很难想象,如今1美元竟然可以在底特律买一座两层楼的房子,而根据美国房地产经纪人网站显示,底特律市还有另外两座住宅以及一块空地也只售1美元。


人们把“一幢房不如一斤白菜贵”的美国现象归咎于次贷危机的影响,的确,这场起源于美国的次贷危机,让美国房地产市场行情比预计的更加糟糕,全美房价指数已从最高点下降了10%,20个大城市房价更下降了13%左右。


记者:“据了解在近5年内购买房产的美国人当中,有近1/3购房者抵押贷款的负债已经超过其房产价值,而持续下跌的房价又导致房主很难将房产转手盈利,而根据美国房地产经纪人协会公布的数据显示,美国的房价仍未摆脱跌势。”

仲量联行董事总经理翰德伟:“从美国开始,目前根据我们的调研,欧洲市场也受到了影响,我们确实看到伦敦的投资在住宅和商用投资市场都受到了影响。”

翰德伟告诉记者,从去年下半年以来,美国和英国的交易量就大幅降低,而这两个市场通常占全球总交易量的一半以上,根据全球专业房地产服务公司仲量联行日前发布的全球资本流动报告显示,受到次贷危机的影响,全球商业房地产交易市场也受到了连累,2007年上半年,全球商业房地产交易量达到历史最高水平,2008年同期却下跌了41%。

亦汐

在房地产交易持续萎靡的态势中,金融市场也同步低迷,美林、高盛、花旗、雷曼兄弟、摩根大通等在内的国际知名投行都深陷次贷泥沼,瑞士银行于8月12日发布了二季度财报,宣布该行次级抵押贷款相关资产进一步减记60亿美元,至此,全球逾100家最大银行及证券公司自去年初次贷危机暴发以来,蒙受的资产减记与信贷损失总额已经突破5000亿美元。


2007年9月21日,美联储主席伯南克曾表示,由次贷引发的金融危机“远比最坏的预估还要糟糕”,如今,距离他发表这番言论,又是一年时间过去了,危机仍在继续发酵,犹如惊涛拍岸,冲击着美国经济,也牵动着世界的神经,我们简单看一下这场起源于美国房地产市场泡沫和过度借贷的危机为什么会把这么多人都拉下了水。




美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武:“最主要的原因就是在那个用钱的人,和那个可以提供的钱的投资者之间的委托代理链条太长了。”

                               
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陈志武,美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授,他告诉记者,次级抵押贷款是指面向信用较差或收入较低的借款人提供的住房贷款,也是美国住房贷款市场的一次意义深远的金融创新,首先,发放贷款的金融机构不再仅仅是商业银行,还包括独立的住房贷款公司,其次,房利美、房迪美等机构大量收购这些住房贷款,一方面转移了贷款发放机构的风险,另一方面又为贷款发放机构提供了源源不断的资金,支撑它们发放更多的住房贷款,最后,按揭贷款的风险也并不由房利美、房地美等来承担,而是再通过证券化细化、分摊到成千上万个资本市场投资者的手中,分摊到全球各地的投资者手中,造就了一个前所未有的全球证券金融市场体系。


1938年之前,美国的住房按揭贷款市场跟今天中国的情况类似,商业银行等金融机构向购房者直接发放贷款,它们既是放贷者,也是风险承担者,自然对放贷行为不敢大意。可是这样做的不足是,银行可提供的按揭贷款资金有限,流动性太差,这意味着许多老百姓买不起房子,于是美国的金融机构开始研发新的金融手段,次级贷款业务应运而生,购房者终于能以极低的首付款,甚至零首付买到房产。


陈志武:“一系列的围绕着这个住房按揭贷款,证券化的这些发展,使得美国的这个金融行业,金融体系,能够为美国的普通的家庭,提供的买房的这些贷款和资金的支持,确确实实达到前所未有的高度。”


在1994年到2006年间,超过900万户美国家庭购买了新住房,其中大约20%的家庭借助于这项新的金融业务――次级贷款,然而尽管次级按揭本意是好的,它使得穷人也能买得起房,但它最终还是走过了头,据统计,2001年全美25%次级抵押贷款发放给了那些收入证明缺失的借款人,到2006年这个比例已升至45%。由于证券化使得贷款机构不再承担贷款的信用风险,于是它们不再关心贷款的质量,这项创新带来的大量鲁莽借贷必然种下危机的种子。


陈志武:“从某一种意义上,有某一种程度的花别人的钱不心疼,这样一个效果,这样一个道理在发挥这个作用。”

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在2008年首届陆家嘴论坛上,美国财政部副部长大卫?麦考密克深入解析了美国次贷危机,他认为,面对国际经济新形势,美国金融服务市场创新出了各种复杂的新型产品,这些产品分散了风险,也降低了借款成本,带来了巨大的利益,帮助很多人拥有了自己的住房,于是人们对风险放松了警惕,进一步导致了信用标准的放松,次贷危机的确是一场在高度证券化和高度衍生产品化的金融体系中,由金融创新所引发、因货币政策和政府监管失误所造成的系统性混乱,正如大卫?麦考密克在论坛上所说的,金融创新虽然优势多多,但有的时候也会出现难以预测的结果。

美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为,从美国次贷危机中应该得到一个积极的教训是,不仅不应该放弃这些金融化、证券化的发展,而且恰恰要进一步的加快,这样才能够真正的把中国的这个经济风险、金融风险,在全球更大的范围之内给它分散出去。

我们从深圳的断供风波中看到了什么?

金融大鳄乔治?索罗斯在《金融炼金术》一书中说到,在独特的金融市场中,创新无处不在,这些自认为比古代炼金术士更聪明的金融玩家们,能够“无中生金”。次级贷就是金融手段创新的典型代表,银行和贷款公司们以为资产证券化可以无限大地分散风险,没想到缺乏约束的市场机制,却导致了信用泡沫化,从而引发了一场金融核裂变,次贷危机拿近万亿美元的代价,给大家上了堂风险教育课,其实,该上好这堂创新与风险课的不仅有美国,我们的房地产市场也可以从别人的教训里学点东西。

本栏目记者今年7月份在深圳市采访过一位李小姐,今年初,她在深圳市布吉的一个叫英郡年华的楼盘通过按揭购买了一套40多平米的房子,但是在交了三个月的月供后,李小姐做出断供的决定。

深圳英郡年华楼盘断供业主李小姐:“太过分了,拼命地降价,现在布吉整个楼盘,英郡是很出名的,它降价降得很出名。”

原来,李小姐购买英郡年华的单价是11000多元,比她更早一点购买的业主价格更高,最高达到13000多元,但现在新开的三期楼盘售价只有6888元,跌幅超过了40%,同时6888的新房不仅送精装修,送全套家电,还有一系列的优惠。

李小姐:“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了,太不负责任了,它每天都在跌价。”

李小姐告诉记者,这套房子已经是实实在在的负资产,因为30万都卖不出去,但是她却欠着银行40多万元的贷款,如果再继续养这套房,还贷加利息一共还要付给银行100万元左右,在英郡年华,和李小姐一样做出断供决定的还有两个人,而在深圳,目前选择断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人,还有一些炒房客。

深圳房地产经纪人风雨:“像奥城,据我们掌握的一个不完全的数据现在就有20多套业主已经断供。”

在我们的节目播出以后不久,国务院一支调研小组专程赴深圳针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查,随后深圳市银监局表示,深圳银行业个人房贷业务目前风险可控,在中央财经大学,记者见到了中国银行业研究中心主任郭田勇教授,他告诉记者,虽然我国房地产市场与美国次级按揭市场之间存在很大不同,房产首付最低在20%,政策上不允许发放零首付贷款,但是深圳出现断供的根源却与某些银行所谓的“创新型贷款”有着直接的关联。

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中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:“断供的背后我们也看到的确有一些银行在一开始贷款的时候就通过各种暗箱操作就降低了贷款标准了,比如说有的,他首付只付给了银行百分之十,甚至还有这种零首付。”

在深圳这些银行的所谓贷款创新中,大幅降低了首付比例,由此造成的零首付和首付只有一成的购房者因为成本较低,最有可能首先选择断供。

李小姐:“本来按国家规定是两成,销售当时也是为了卖房子帮我垫了一成,只付了6万元,其它两个业主断供的都是跟我一样的。”

记者:“零首付你们以前那个银行做得比较多?”

深圳某房产中介工作人员:“哪家银行都有。”

在深圳,记者了解到,在前两年楼市火爆的时候,很多银行都以金融创新的名义想出各种“高招”吸引人们贷款买房,比如,2006年曾推出的“双周供”业务,它允许以“双周”而不是以“月”为单位进行还款,这样,借贷人不仅能缩短还款期,而且还能少交利息,深受欢迎;再比如,“循环贷”业务,它允许人们将商品住房抵押给银行而获得一定的贷款额度。这样,借贷人买越多的房产,就能获得越多的贷款额度,更受“炒房客”的追捧,而在这些金融创新项目的帮助下,深圳的房地产价格在去年以惊人的速度不断攀升,到去年年底,深圳银行房贷规模已达到700亿元,虽然目前深圳的贷款违约现象尚属“可控”,但是这些类似次贷的盲目创新的确给我们敲响了警钟。

郭田勇:“我们只是要强调银行,可以进行创新,但是,创新一定要有底线。”

该如何看待金融市场中的创新行为,又该如何规避可能由此带来的巨大风险?

无论是美国的次贷危机,还是深圳的断供风波,都在提醒我们,金融手段的确需要创新,但创新的同时更需要警惕带来的风险,一旦市场失去风险控制,失去有效的监管,就一定会点着火药桶,在“2008年陆家嘴金融论坛”上,国务院副总理王岐山就曾强调,金融行业的创新必须把维护金融安全稳定放在首要位置,那么,在房地产市场局势未明的时候,我们该如何看待金融市场中的创新行为,又该如何规避可能由此带来的巨大风险?

亦汐

                               
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就在楼市即将迎来金九银十的传统销售旺季时,央行、银监会却联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》,要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查,其中对规范房地产企业贷款更是提出了五项具体的要求,著名经济学家曹凤岐认为,监管部门此时下发的“限贷令”,再一次体现了监管方收缩银根、防范风险的意愿。


北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐:“就中国目前的房地产也出现了一些问题,现在我们价格有些地区下降的也是比较厉害的,假设我们这个房地产的价格再下降的话,实际上就会出现银行的不良贷款,就是说这个出现很多的一些问题。”
房价走势尚未明朗,管理层又要求银行加强对房地产开发贷款的审查,可以避免因房价下跌而产生的坏账风险。曹凤歧认为,这与目前中央提出一保一控的调控方针十分吻合,只有避免银行可能面临的金融风险,才能确保整体经济的健康和持续增长,而同时,银根紧缩带来的房价平稳甚至适当下调也有利于控制物价的过快上涨。


曹凤岐:“中国还是投资带动,它(房地产)是一个投资重要的一个方面,那么这块投资没有啦,那我们肯定得投资就受到很大的一些个影响啦,影响经济的一个是投资,一个是消费。”

曹凤岐告诉记者,央行和银监会此轮“限贷令”的出发点是贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》,充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用,这也表明监管部门对于房地产项目发放贷款将采取“有保有压”的区别对待,符合节约集约用地的项目,加大支持力度;违反相关规划、规定,包括闲置土地等,将禁止或限制发放贷款,这样的做法有利于房地产行业的持续健康发展,进而稳定整体经济健康运行。


曹凤岐:“要保一些个我们这个老百姓实用的,比较低价的这些个小户型的这种住房,还要这个继续的开发,继续的来做,那么在这种情况下如果开发商,缺乏这个资金,我们该贷还得贷,大概是这样子可能对开发商高涨的一些助贷那当然就,你就不能够支持。”


长期在美国从事金融经济学研究的陈志武教授认为,近年来,我国的房地产贷款规模迅速发展,而房地产商又过分依赖商业银行贷款,为了保证金融安全,我们不仅要收缩银根,防范商业银行的信贷安全;还应该进一步鼓励金融创新、放开金融市场的手脚,因为中国金融业改革的最终目标是进一步对外开放,这一根本方向不能因为国际金融市场的波动而发生调整,更不应该因一次金融危机就放弃金融化、资本化的发展,因为我们应该看到,在过去差不多40年间,通过住房按揭贷款证券化的发展,让美国把房地产市场所隐含的风险,通过债券化交易分散到了全世界各个不同的国家。


美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武:“但是相比之下,在今天的中国,完全由中国的银行体系百分之百的承担,这是我们应该要担心的,所以我觉得,从美国次贷危机中间,应该得到一个积极的这个教训是,不仅仅,不应该放弃这些金融化、证券化的发展,而且恰恰要进一步的加快,这样的话,才能够真正的把中国的这个经济风险、金融风险,在全球更大的范围之内给它分散出去。”


就在楼市即将迎来金九银十的传统销售旺季时,央行、银监会联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》,要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查,其中对规范房地产企业贷款更是提出了五项具体的要求,著名经济学家曹凤岐认为,监管部门此时下发的“限贷令”,再一次体现了监管方收缩银根、防范风险的意愿。

亦汐

搜索关键词:金融安全策略
随着全球金融市场开放程度的不断扩大,在金融创新的同时加强金融安全更是迫在眉睫。今天,我们就来搜索一下,看看其他国家在保护金融安全方面有哪些值得借鉴的地方。

在日本、英国、印度等国家,为了保护本国利益,防止重要的金融资源旁落他国,当地政府都将金融控制权牢牢地掌握在自己手中,对外资入股本国金融业控制甚严,从不对外资银行采取大开绿灯的政策优惠,即便获准进入本国,也不允许其插手银行核心业务,更不允许从当地取得资金供应。

和允许外资控股本国银行的少数新兴市场国家相比,西方发达国家的银行大都由本国资本和国有银行控制着。英国是金融的始祖,没有任何人能控制英国银行;法国最大的10家银行中,有8家是国有银行;日本百分之九十多的金融股权也掌握在自己手中;美国一直大力提倡金融自由化和金融开放,但是美国最大的9家银行全部由本土资本控股。

对于想进入美国的外资银行来说,美国的金融限制尤其严格,比如禁止外资银行在境内吸收美国居民存款;不支持外资银行在美国当地扩充业务网络经营零售业务;不支持外资银行收购兼并或控股美国银行等等。中国的四大国有商业银行在美国设立分行一直路途艰难,至于控股美国银行更是无法想象的。



半小时观察:要金融创新更要金融安全
去年的时候,美国次贷危机对我们的影响微乎其微;可是伴随着负面影响的一步步加剧,次贷危机居然也变成了中国股市大跌、房地产业萎靡的头号借口。

勿容置疑,经济发展必须要创新,但难在寻找金融创新与金融安全之间的一个平衡。某种程度上说,次贷危机对中国的影响不仅仅是经济损失,还有发展方向与路径的迷失。次贷危机如同斯芬克司提出的一个问题,使我们难以把握金融深化的速度,也迷惑于金融创新究竟是一把怎样的“双刃剑”。


我们栏目持续关注了房地产业在过去一年的起起伏伏,也关注了一些城市已经出现的“断供风波”,细究一下原因不难发现:大部分购房者之所以选择断供或退房,除了房价下跌的因素外,还因为他们的首付比例非常低,甚至是国家政策明令禁止的“零首付”。显然,这正是开发商和金融机构为了加快销售、抬高房价,以金融创新为名义内外勾结干出来的“猫腻”,而由于缺乏足够的风险防范,他们也许会品尝着由此带来的“苦果”。


次贷危机是一场噩梦,房地产市场的暴涨暴跌也是一场噩梦。但是我们不能因为有噩梦而不做去睡觉。金融创新、房贷证券化是一种趋势,也是解决房价暴涨暴跌的一剂良药,问题是我们必须提前筑好一道防范金融风险的“防火墙”。

(完)

亦汐

原帖由 亦汐 于 2008-9-7 08:02 发表

                               
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深圳英郡年华楼盘断供业主李小姐:“太过分了,拼命地降价,现在布吉整个楼盘,英郡是很出名的,它降价降得很出名。”

原来,李小姐购买英郡年华的单价是11000多元,比她更早一点购买的业主价格更高,最高达到13000多元,但现在新开的三期楼盘售价只有6888元,跌幅超过了40%,同时6888的新房不仅送精装修,送全套家电,还有一系列的优惠。

李小姐:“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了,太不负责任了,它每天都在跌价。”

李小姐告诉记者,这套房子已经是实实在在的负资产,因为30万都卖不出去,但是她却欠着银行40多万元的贷款,如果再继续养这套房,还贷加利息一共还要付给银行100万元左右,在英郡年华,和李小姐一样做出断供决定的还有两个人,而在深圳,目前选择断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人,还有一些炒房客。

这个非常值得关注,不知道深圳的朋友们是否可以确认下

亦汐

威版是否可以透露下,目前青岛的房市

亦汐

原帖由 亦汐 于 2008-9-7 08:09 发表

                               
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这个非常值得关注,不知道深圳的朋友们是否可以确认下

找了相关的资讯,真伪有待考证:

英郡的所谓“便宜”千万莫贪，天上不会掉馅饼 (点击:663)  
    vsd2 2008-08-06 15:53:18 发表于焦点深圳房地产网-谈房论市-英郡年华论坛


买房是为有个家，价格便宜就够了？
我的第一次买房，真的“挺傻挺天真”
一不小心就上了YJNH开发商的当
也正因为被骗得太狠
就顺带了解了很多自购商品房的事
对大多数YJNH的买房者来说
都需要按揭贷款，房屋总价体现在首付上不会差距太多
但开发商在“起价”，注意是“起价”上玩了很多花招就能让你晕头转向
比如现在的价格
你到了现场以后，销售员跟你说的一定是加了赠送面积以后的平均价
这个价格只是为了满足你贪小便宜的心理，而专门设置的数字游戏
等签定购房合同的时候，合同书上的价格会一下子变得很高
然后销售员跟你解释，完全没关系的，赠送面积是包含在里面完全没有体现的
但根据中国房地产的管理条例，赠送面积是不允许的，而且不受法律保障的
说白了，就是合同签完、首付交完，你马上变孙子，他们想给你多少就是多少
而且更妙的是，交房的时候大多数人是按区域销售均价交1.5%的交易税
而你要交3%

另一个重点是房屋质量
关于这点，这里很多“专业人士”已经发表过很多意见了
我也懒得重复，就说一个开发商的态度问题
看看这论坛里的枪手房托横行，百般抵赖、不知羞耻的丑恶嘴脸
你会感觉这是一个有责任、有良心的开发商的做事态度吗？
更不用说被一期业主投诉过无数次的物业了……

一个这样的开发商盖的房子，你敢住吗？
我是不敢，所以即使以后真的入了伙，我也打算租出去
你可千万别以为我能租多少钱，也就一千多块吧
不信可以去小区附近的那些中介看看
租的对象也不太可能是关内的白领，只能是周围的民工
我不少朋友跟我说，在关外租一千多块的房子纯属锈逗
加上每天的路费和路上的时间，不如租个关内公司附近的公寓了
附近工厂的民工们现在就常在小区内晃悠，YJNH是他们宿舍的不错选择
租金便宜而且赠送面积多，一个二房至少可以住下十几个人
平均每人每月才不到200，多划算啊

如果你还是觉得便宜更适合你的话
那我可以肯定的告诉你
别着急，等等肯定还会更便宜
这个开发商在龙岗还有一个超大的项目等着启动
之前打算今明两年上市的，不过因为麻烦很多没上成
本身资金实力并不怎样，一直在靠银行救济
而现在银行严格控制给开发商的贷款
所以它们一直在等着靠你的钱去启动那边
如果你够有耐心，再等等
看一些地产杂志上说，今年不过是地产行业的秋天
明年才是冬天
你觉得哪个时候会更便宜？
当然，如果你现在买了
我和其他的业主们也会很欢迎你加入到维权的行业来
如果你觉得你一定不会维权的话，我们和你打个赌
输的请吃对方吃饭
我输了请你一个，你输了就要请我们现在接近二百多位维权业主
出手之前一定先想清楚
祝钱包不瘪、血汗不失、身心健康，万事愉快。

亦汐

看起来好像连基本的安全问题也不能解决,这样的楼盘

戈壁胡杨

够奸

霹雳油侠