“军火管制”与楼市常规战

Jeff.家里一口田

"军火管制"与楼市常规战

半求


■两年前的呼吁：终于开始管住“楼市军火商”

1998年以来，按揭购房登陆深圳并蔓延全国之后，银行自此在房地产行业承担了双重的角色：

1、向上游开发商贷款，扩大了它们的生产能力从而放大了供应。2、向下游购房者放贷，放大了他们的购房能力从而放大了需求。

可以说，在房地产行业中，银行同时向生产者、消费者提供贷款，因此扩大了生产能力的同时、也扩大了消费能力。没有银行同时向上下游放贷，中国房地产就没有当今的热火朝天的景象。但也正因为银行向上下游的疯狂放贷，将房地产这部战车的速度越退越快，慢慢脱离了实际。

这有点象军火商，“楼市军火商”银行同时向战争双方：发展商与购房者同时提供“军火”，战争自然也就越来越升级、军火交易就越来越活跃。

犹如2005-11-25半求在《国策谏3：个人破产出台前应狂按揭》中分析的那样，“现在社会将房价上涨单纯归咎于房地产行业的说法是不公道的，必须管住银行”！

快两年了，央行央行、银监会2007-9-27终于发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“通知”），对商业性房地产信贷政策进行了调整，开始“管住银行”。

■“楼市军火”管制条例

央行、银监会《通知》规定：

1、贷款原则上不得跨地使用。在房地产开发贷款管理方面，商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

2、控制企业贷款购地，政府储备土地贷款上限70%。在土地储备贷款管理方面，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

3、提高首付、变相提高房贷利率。在住房消费贷款管理方面，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

■楼市重回常规战：投资客撤离深圳楼市，ST楼盘风险最大

半求www.BANQ.Cn认为《通知》中，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”这条规定杀伤力最强。

贷款利率下限规定是基准利率的1.1倍，这把贷款利率提高了20%，而10%，因为原先，房贷都采用利率下浮政策，贷款利率是央行基准利率的90%，甚至有银行可以做到85%。

提高20%利率，加上首付4成及以上，对于投资客来说，影响很大。单是首付提高到40%就影响杠杆效应达50%以上，如果再考虑利率提高到20%以上，影响收益率将达到75%以上，实事求是地说，剩余的收益对于投资客来说，已经没有吸引力。

而投资客对于金融政策又是最敏感的。在目前深圳房价大幅上涨缺乏空间、转化收益又不高的情况下，因此，短期投资客的撤离已经属于必然，未来投资客是否重回市场则将与金融政策密切相关。而关注自住客将成为发展商的必修课。

也就是说，深圳楼市将回到类似2004年之前的状况，价格波动较小、销售速度放慢、营销目标和购买主力都是自住导向为主，这是常规战，2005~2007年绝对是深圳楼市的非常规战时期。

深圳楼市投机机会已经没有了、短期投资机会也被ST了一下，大家不能不关注。楼市常规战时期，那些ST楼盘的表现是很不好看的，结构性调整的风险大家不应该漠视，唯独真正的豪宅、具备唯一性的产品依然可以看高一线。

■上市房企当道

《通知》中，不许银行贷款给房地产企业用于缴交土地出让金，这样一来，中国楼市将加速淘汰，进入门槛快速提高，行业面临快速集中。那些即使经营多年、自有资金实力强的企业，也将面临巨大压力。

而对于那些已经具备贷款之外融资渠道的企业，比如已经上市的企业，上市公司融资成本低，受到的影响要小很多，同时，由于本次股市行业使房企融资异常方便，限制贷款对它们影响不大，所以对上市房企来说，本项调控措施属于利好、而非利空。

而对于中介来说，也将随着这种调整而呈现价值下降的态势。随着集中度提高、购房者专业知识的增长，原来的那种策划营销思路已经没有前途，如果不能吻合房地产金融化、购房理财化的转变，那么这家顾问代理企业就将受到冲击，处于越来越后的产业链末端。

对于着眼三级市场的中介来说，由于交易量势必下降，现在多如牛毛的地铺将有相当部分必须关门，目前建成区内的地铺，倒掉一半是有可能的。

■钱淹香港：大陆“楼市军火”管制刺激全球华人圈房价

目前的房价购房第二套及以上房产的人，同样受到较大冲击，以前可以更多地依赖银行，从而将其它资金去获取股市等的机会收益，未来他们就将面临痛苦的选择。

由于《通知》只能影响大陆市场，在目前，香港、澳门、台湾、新加坡等华人圈中，普遍表现出房产租赁回报较高、而且政策稳定、经济富裕、交易效率较高、退出效率较高的优势。

尤其是已经回归的香港、澳门，由于毗邻大陆，来往便利，香港更是具有投资移民的优势，在大陆钱多、人不傻的今天，既然大陆开始管制“楼市军火”，那么，目前并没有管制、甚至是采取低首付、长年限的按揭政策扩大了当地的“楼市军火”生意，那么，半求www.BANQ.cn原来估算香港房 ... �里就可达成。

如果香港房价大幅度上涨，那么就意味着届时深圳与香港直接的房价差将由目前的1/3~1/4再一次扩大，深港之间的房价差关系就将重新厘定。深圳豪宅房价将得到支持。

类似星河·丹堤、中海·大山地、华侨城·波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）、沁园（西丽山庄）、万科·东海岸、招华·曦城、招商·兰溪谷、富通城、金泓·凯旋城、中粮·澜山、鸿荣源·熙龙湾、鸿荣源·公园大地、万科·第五园、万科城、龙光·君悦龙庭、花样年·香年广场、卓越·维港、华侨城·东方花园、绿景·中城天邑、森林1号、理想0769、珠江东岸等产品的估价角度应该加以调整。

■军火走私探究：“楼市军火商”会老实多久？
军火走私几乎是永恒的话题。对于“楼市军火商”来说，能否眼睁睁地看着战争双方偃旗息鼓呢？又或者说，各大军火商之间，能否安分守己呢？短时间之内是肯定的。

但是半年之后情况很难说。楼市军火走私的渠道还是很多的，主要有：1、不以房贷名义，而以其它名义贷款给多次购房者，避开管制。这条渠道几乎没有办法完全管制。2、地下渠道依然存在。由于日元与人民币之间每年存在22%的套利空间，而深港关口催轿车自带日元进关几乎不管。3、一个常规家庭，基本还是可以实现购房三套的目的。由于《通知》是按人头控制、而非家庭控制，因此老公买一套、老婆买一套、小孩买一套，这个银行是管不了的。

实事求是地说，半求www.BANQ.Cn判断美国现在一 ... �太值得信任。

在这种情况下，所有现金除开流通消费所需，其余基本都需要避难，在这种情况下，全球经济未来必将抛弃货币信用体系，回到“资源为王”时代，房地产就属于“资源为王”。

同时，本次对房贷变相加息，并没有改变人民币升值，以及中国集聚暴富、通货膨胀预期得基本面，基本面没变，那么政策将引起量变，而不是质变。但无须质疑，本次政策的影响面相当之大，不能低估。

在通货膨胀预期越来越强烈的情况下，楼市受到强烈压制，那么股市必将更上一层楼，而楼市在大北京背景未变的情况下，其为资金提供的避难所价值也没有改变，进入的资金会少，但不至于导致楼市出现逆转。

一杯清茶

嗯，有道理，看看能否经得起后市检验。