投资买房必读（ZT）三

羽球发烧友

刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因为将来，一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）
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　　下面回过来讲上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲，不具体说了）
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　　1、经济增长：
　　2、基础建设：
　　3、投资环境：
　　4、金融环境：
　　5、购房政策：
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　　还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。
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下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。
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　　前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变，如投机全流通的除外）。
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　　所以在分析投资前面，我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系。

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一般有两种目的：
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　　1、投机：
　　
　　 即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固化或流动，固化是非常可怕的（如德隆的股票），当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住，长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！
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　　那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？
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　　“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”
　　——索罗斯。
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　　这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的发展是有很好的借鉴作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延长它，但不能阻止它。
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2、投资：
　　
　　即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两类，一种是买房自住的，还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权，可出租可出售。
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　　这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的，资本的固化在你签订预售合同的时候就形成了。以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。

羽球发烧友

那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？
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　　就举上面海南那位朋友的例子吧。
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　　考。又回到大学读研的岁月了。
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　　35平米的小户型，1400元/平，各种税费保险，1000，总价50000，使用年限：未知（设70年，即可使用70年，因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用），70年后房屋无残值（注意这句话，无残值），真了不起，大家知道为什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？

羽球发烧友

假设一：一次性付款
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　　那位朋友好像是用来出租的吧？
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　　静态分析：
　　
　　自有资金，资金成本为银行存款利息2%。出租70年。
　　A=50000/（P/A,2%,70）=50000/37.4986=1333.4/年=111/月
　　就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资。
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　　动态分析：
　　
　　 自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设50年内加权平均存款利息为5%。
　　A=50000/（P/A,4%,70）=50000/23.4=2585/年=216/月
　　就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
　　

羽球发烧友

除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用，每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等。
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　　怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是216。如果是100万的房子，就是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了，也就相当于也就相当于中等收入的月工资吧。
　　

北极星

顶．

dubble

老大，我真得太佩服你了，简直是经济学教授。
让我想起大学时候上课，老师东说西说都有理，但是我是早就被绕晕了，没有经济头脑就是不行

渔夕阳

太高深了，看不懂啊