购房常识：加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答

zhangyl

购房常识：加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答(一)
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购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。

（1） 签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？

大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。

在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？ 买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方
互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。 同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。

（2） 签了买房合同，卖主答应交吉前提供有关房屋的文件，如税单，防火证明等，可直到交吉前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交吉吗？

这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能，
一: 条件条款（condition）形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。
二：保证条款 （warranty） 形式， 即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。 在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。 保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交吉，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件， 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。

因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚， 最好请律师审阅一下合同。

注： 以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

文/马晓军律师

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购房常识：加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答(二)

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（3）律师费

不少朋友询问房产交易的律师费，大体上律师费分为几个部分

（a）律师代政府收的费用：最大一笔是房产交易税（LANDTRANSFER TAX）,大约是房价的1%（多伦多地区），首次置业者如果购买新房 ,大多可以免交此费用。

（b）杂费：含产权调查费用，税务，水，电等调查费用等等。

（c）律师费: 由于不少费用难以确定，律师常常不能给顾客具体的费用。

为了方便顾客，我们律师楼对房屋买卖业务采取统一的收费标准:
买房：1100元 ---（含G.S.T.，一个银行贷款的律师费及所有其他费用，除了房产转让税，即 LANDTRANSFER TAX要另外付费）
卖房：750元 ---（所有费用，含G.S.T.）

(4) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗？

一般情况下，房屋买卖双方最好请不同的律师，因为律师的责任是保护当事人的权益，而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖，生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯，房屋买卖双方也可以请同一个律师。

(5) 房屋买卖过程之中什么时候请律师？

最好在签合同前请律师审查一下合同，尤其是新房，Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用，如公共道路建设费用，植树种草费用等等，有时可达一，二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用，维修费用大幅攀升的情况。

很多买主不了解这些情况，到交接时才发现，又不得不买。
签合同前请律师看合同，至少可以做到心中有数。

(6)房屋买卖要给律师多少准备时间？

一般来讲，顾客在房屋买卖前，应至少提前三，四周（Closing Date前,即交吉日前）将所有文件交给律师。当然，越早越好。

在这里，特别提醒大家注意一个时间，即：Requisition
Date。这是在房屋买卖合同中规定的一个产权调查期限。如果在此时间前律师完成房屋的产权调查，结果发现房屋产权方面有严重问题，那么可以据此做出不购买房屋的决定，买卖和约解除，订金退回。而如果在此时间后才发现产权有问题，或许不能中断交易，只能履行和约。某些时间律师也无法掌控，比如政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间。再如，银行核准贷款的文件，银行内部作业常常也要一，二周时间才能交到律师手中。

注：以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

文/马晓军律师

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购房常识：加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答(三)

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（6）关于mortgage

一般来讲，律师并不能代表利益有冲突的双方，但是在加拿大的房地产交易中，律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此，从理论上讲，律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下，最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件，然后律师按照双方的协议出具法律文件，确保双方的利益，确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大，假如有二，三个mortgage，就容易出问题。

（7）关于offer

目前多伦多房地产市场异常火爆，尤其是中，低价位的房屋市场，常常一有新盘上市，几个人争抢。但是，越是在这种时候，越要注意下offer时须考虑全面，以免留下隐患。如：房龄较长的旧屋，最好加入验房师验屋条款，又如：旧的 condo和townhouse，应当加入如下条款：预先审阅管理公司财务文件，否则或有管理费，修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。

（8）关于订金

订金的数目最好少于一万元，因为一旦有纠纷，可入禀小额法庭，省时省力。否则，有可能诉求于安省法庭。那么法律费用昂贵，审理时间漫长，或得不偿失。新房情况比较复杂，更要注意。

（9）关于私下交易

私下进行的房地产交易（即不通过经纪，买卖双方自行成交的房地产交易），买卖双方最好请不同的律师，而且订金应该存于律师的信托账户中，也应该由律师起草合同，按正常程序进行，只有这样做，才能保障双方的利益。

（10）关于异地交易

一些密西沙加市的朋友，甚至远离多伦多市，居住安省其他地方的朋友来电询问，律师能否帮助他们处理房地产买卖事宜。大体上讲，大多伦多地区，York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等)，Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等)，我们律师完全可以办理。安省其他地区要看具体的城市和房地产交易的类别，一般来讲，自用住宅交易大多可以办理。

注：以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

文/马晓军律师

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购房常识：加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答(四)

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（11）关于新房交吉日

新房交吉日常常会有变动，大多数情况下是推迟交吉，因此购买新房者要注意计划好，以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的，推迟一定天数交房是法律所允许，即使超过规定天数，一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好，甚至后退回订金，不交房。

（12）关于新房开发商的mortgage

一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司，问题不大，而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下，因为这种mortgage常常只有1-3年，然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来，问题就比较严重。

（13）关于新房合同条款

新房合同条款常常非常繁琐，而且不少条款是保护开发商的权益的，需要提醒朋友们注意的是，想要变更其中任何一条条款都会非常困难，从这个角度讲，选择有信誉的开发商最为重要。另外，新房合同条款常常使用大量的法律术语，一般情况下，律师不可能每一条都给以解释，只能是重点解释重要的条款。

（14）关于新房的附加费

开发商有时会在新房的合同中列明额外的附加费，如公共道路建设费，教育附加费等等，总数或有一，二万元。这是在房价以外的费用，需要注意一下。

（15）关于新房的楼花转让

一些楼盘，在建筑期内即开始销售，这时购买的单位，习称“楼花”，有一些人购买楼花后又将它转售出去，如果购买转售的楼花，就要仔细研究一下开发商销售合同中的相关条款，有些开发商在合同中明确规定不同意转售楼花，或规定开发商预售某个百分比，如70%后才允许楼花自由转售。

注：
以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

文/马晓军律师


购房常识：加拿大房屋买卖中的若干法律问题解答(五)

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（16）二谈律师费

不少朋友询问律师费的细节，事实上，每一个房产买卖的案子,具体的费用是不一样的，比如，卖方房屋拥有人如果是一个人，则只要调查一个人的负债情况，如果是两个人，则要调查两个人的负债情况，政府的收费也不一样。一部分律师采取结构性收费标准，比如，律师费350，贷款150，杂费xxx等等，最终全部费用是多少只有交吉日才知道。另外，我们律师事务所为每一个顾客（买方）购买产权保险，这笔费用也包含在标准费用中，并不会另外收费。

（17）关于产权保险

我们律师事务所为每一个顾客（买方）购买的产权保险，是由Stewart Title Guaranty Company 公司提供的，在它的说明中提到：业权保险，目的在保护买家不会让声称对他们所购物业拥有权益的其他人士影响业权。这种保险也保障买家不会因为物业违反市政府及监管权利机构所定下的规章而蒙受损失。受保范围：留置权、或物业业权中的缺失、原本应由准确与及时的测量察觉出来的物业本身的缺陷。公用事业（水电天然气等）费用（在最后读表数字以外者），未有许可证之加建。

（18）关于产权与银行贷款登记

房屋买卖交吉日，律师要在政府土地登记处为买家登记产权，同时，也要将银行贷款登记上,需要指出的是，少数银行批准给客户的贷款利率与银行要求登记的贷款利率并不一致，或会有潜在的风险。

（19）关于银行贷款费用

部分银行批出贷款时会收取一些额外费用，如验屋费等等，这些费用是与律师费用无关的，购房者要和申请贷款的银行谈清楚，一般来讲，银行是将贷款直接交给律师，如果收取额外费用，银行会直接扣除，比如：批准贷款15万元，而实际开出的银行本票为14万9千6百元。

注：
以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

文/马晓军律师