低利率和新移民两大金刚稳托多市房产

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能是1990年房市触顶带给人们的感觉实在太强烈了，经历此 前如火如荼的繁荣和在突然的失重状态里跌至谷底的人们，刚刚走出1995的房市阴影中没几步，就已经开始战战兢兢。星星生活记者了解到，从2003年到现 在，关于房市是不是已经到了另一个顶端的争论和预测，一直是城中焦点话题之一。一边是经济学家在不停为房市降温，一边是每一季的房屋销售数量在增加、房价 在上涨，让心理脆弱的购房观望者更加举棋不定。于是，一个巨大的问号悬在人们的头上：房屋市场现在真的已经触顶了吗？

移民老王几年前就开 始看房，当时没有买，现在再看，就很懊悔：以多伦多本地平均房价每年5.4%的增幅，如果三四年前买一个30万的房子，自住加上投资，平均每年要涨2万左 右，几乎已经赚出来一个打工人的收入了。而把钱存在银行，拿1.75%的定期利息，等于是贬值了，而且还永远赶不上房价上涨的步伐……这是房产经纪杨涛瑞 讲的他的一个客户的故事，这是一个因为对房市判断不够而迷失的购房者的典型。

小李盯住一处HOUSE，去年到今年，跌了一万多，她因此得出结论：房价在跌了，千万不要买房……这是房产经纪张梅的一个客户。这是一个以偏概全的典型，因为，她忽略了房子所在的地段和房子本身的条件。

在 这样的心理下，美国飓风导致建材价格上涨、全球油价爆涨导致燃气费用上涨等一系列与经济相关因素波动，让人们的神经更是崩得紧紧的。所以，9月7日，加拿 大中央银行调高隔夜息率0.25%，各银行贷款最优惠利率也相应由4.25%加至4.5%，如此微小的调动，却立即在不少购房者的心中挂起风球。

针对贷款利率上调，加拿大帝国商业银行(CIBC)世界市场部高级经济师Avery Shenfeld说：“这必定会对2006年房屋价格起到一定的平衡作用，不会让房价涨得过高。之后几年房价有望下跌，因此现在进军房屋市场的市民还是谨慎为好。”

满地可银行(BMO)经济专家道格拉斯波特表示，央行调高利率，就业成长小幅下滑，能源价格高涨，种种因素都将使房价涨幅趋低。自2001年展开的这一波房市景气，显然已越过了高峰期。

而与此相映成趣的是下面一组数据：

10月11日，加拿大统计局调查报告显示，8月份新屋价格比7月上涨0.4%，但与去年同期相比则增长4.6%。而且，受全国建筑成本提高等诸多因素影响，2006年新屋价格必定上涨。

10 月5日，多伦多地产商会主席John Meehan宣布，9月份经多伦多MLS系统成交的房屋共有7,326宗，此数字比去年9月的6,588宗上升11%，比2003年9月的6,751上升 8%，同时是有史以来最好的9月。而且，9月的成交平均价格为$338,267，高出8月($323,255)百分之五；另外，今年至今的平均价格是 $335,267，比去年同期增长7%。

皇家地产公司对本季度多伦多房价变化的调查报告指出：独立平房(Detached Bungalow)价格上涨6.4%，为$364,111；标准两层独立屋(Standard Two-Storey)价格上涨4.8%，为$459,250。

市场的走势和分析师的预言形成种种相互矛盾的现象交集在一起，人们不禁又困惑了：如果说利率调高导致房市降温的话，那将是房价再次飞速上涨前的片刻停顿呢？还是意味着长达十年持续火热房市的终结？

对 于房地产市场是否已经开始由热趋冷的这个问题，多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)总裁John Meehan在接受星星生活记者采访时表示，大多地区9月份的房屋成交量比去年同期的涨幅不是一个小数字，金秋房地产市场的活跃程度是鼓舞人心的。 John说，很多人都已经亲身体验到，自己在房地产投资方面的收益和回报是相当不错的。

星星生活记者在就房地产走势话题的采访中，不仅感受了来自房地产一线人士的乐观情绪，更深入挖掘出多市房市目前的两大稳健基础：处于低位的房贷利率和不断增加的移民政策批额。

房产贷款利率仍在低位

在解答“利率对房市走向的影响”的问题前，道明银行MORTGAGE MANAGER陆尚先拿出一张53年来贷款利率曲线图(见图)，并给星网记者补了一堂金融课。

如 果把大多地区历年房屋销售价格曲线图和53年来贷款利率曲线图对比来看，细心的读者会发现：1981年，最惠利率达到最高点18.25%的时候，大多地区 房价刚刚处于爬坡的初期；而在大多地区房价达历史最高峰的1989和1990年，最惠利率也维持在12、13点；在房市处于底谷的1995~1997，最 惠利率也继续下跌至于9点和5点；到2003年，随着利率跌至历史最低的4点，房价已经走到另一个高点。

从这个对比来看，利率跌和房价 涨，利率涨而房价跌，并不是一种绝对对应的关系。为什么会这样呢？陆尚对星星生活记者说：“两者其实并没有直接的关系。国家在决定调整利率的时候，只会考 虑两个因素：国家的通货膨胀率和本国的货币价值。房价只是要考虑的很小的因素之一。”他认为，房价涨跌的关键还是市场供求。但目前，房价上涨，成本的推动 因素很大。制造业涨了，建材涨了，人工也涨了，房价的基数一定会上涨。基础的涨，表明房价上涨是坚实的，不是泡沫。

对于利率的走向，他认为只是“小步慢跑，步伐不会太大”。对很多人对利率的判断经常处于几种思维定式，他提出了自己的看法。

第一种是，以美国的经济状况来参照加拿大的经济状况。拿美国联邦储蓄局的利率的政策，来推断加拿大中央银行对加拿大利率的策略。这两个是不直接相关的。根源在于两个国家经济的结构差别特别大。

第 二种是，大家习惯过去几十年利率上涨下跌。“但利率很奇怪，上去之后一定下来，但下去之后不会必然就爬起来。低息期会持续相当漫长一个过程。”他举例说， “日本的存款利息和贷款利息，维持长期低息。日本是世界上唯一一个出现过负利率的国家。低息期在低谷趴了15年，现在才稍微动了一点点。”

第三种是，加了一点息，心里就承受不住。他说，“目前利息的提高，还处于一个对于买房者还没有太大影响的阶段。预测接下来的调整步伐又小升，不会大升。我认为现在买房如果是自住的话，应该没有问题，如果是投资的话，应该谨慎，但也绝对没有高到胆战心惊的地步。”

房 地产BROKER庞海福，也预测利率不会大幅上升，他的理由是，目前加元兑美国坚挺，会对以出口位为主的加国出口行业造成抑制，使加拿大的经济增长空间缩 小，如果利率再往上涨，就更削弱了经济增长的可能性。所以，利率增长的可能性估计到年底也就1%的增长空间。“像我们来了十年的老移民，若干年前买房的时 候，利率是6%到8%，现在才4%，还有很大的升幅空间呢！”

加国房贷公司大多地区高级市场分析师Jason Mercer也向星星生活记者表示，消费者信心指数、较低的贷款利率和就业率的稳定上涨应该是让整个二手房市场活跃的因素。尽管利率比起最低的时期略微有 所上升，但从整体来讲，房屋贷款利率仍然处于历史上的低谷期。正因为低利率和稳定的收入，老百姓就比较容易承受每月的房屋贷款还款。  

羽球发烧友

加拿大有可能在今年年底前再次提高利率.