售房指南--岁平文摘

波浪谷

摘自岁平《加拿大移民手册1》p72

售房指南
　　本指南旨在帮助业主与地产经纪共同合作售出自己的房屋。本文不但介绍有关如何选择地产经纪和推销房屋，而且更谈及如何避免失误，正确地拟定售屋方案，使物业能顺利成交。
　　两种售屋方法阁下在出售房屋的时候，可以自行私售，或请专业地产经纪协助。 　
　　两种售屋方法 　
　　一．自行售屋
牐牳笙氯粲惺奔洳⑶揖哂惺畚莼本知识的话，当然可以自售房屋。但这种方法，因为在宣传方面不够广泛，所以往往要花较长时间才能将屋售出。而且，多数对私售房屋感兴趣的买家，都希望能以较低的价钱购得房屋，所以成功的卖家往往只能获得低于市价的价钱。根据有关数字显示，多数自售房屋的人仕，由于效果不佳、感觉费时费事，最后都转请地产经纪帮助。 　
　　二．请地产经纪协助售屋
牐 最佳而最有效的售屋方法，是请地产经纪帮助。如今多数房屋买卖交易均通过该等专业人士而达成。 　
牐牭夭经纪可以向售屋人仕提供多项服务。第一，因为地产经纪熟悉屋市行情，所以能为阁下之物业进行估价，并能建议如何订定价格。第二，经纪可以为阁下进行推销宣传，招揽买家。第三，经纪可以与买家约看和介绍阁下的房屋。第四，经纪可以为阁下草拟售屋协议书，还可以代表谈判售屋事宜。 　
　　地产经纪的主要作用是为买卖双方找到合适的选择。因为阁下的经纪及其行家掌握不少买家的资料，所以在经纪的帮助下，阁下就能将房屋售出。专业地产经纪运用多种不同的办法，会为阁下以较快速度及较好价钱将屋卖出。 　
　　物色地产经纪
牐牳笙伦鞒鍪畚菥龆ê螅最好能物色一名理想的地产经纪。一名好的经纪必须富有专业知识、态度诚恳、服务周到、处事认真和重视与客户的长远业务关系，使客户以后乐于与他继续联络。物色经纪的时候，可以找自己认识的或请朋友推荐。挑选经纪须以信任及能否建立良好的合作关系为基础，千万不要单看经纪愿为阁下上盘屋价的高低。有些经纪为了获得屋盘，会讨客户欢喜，以偏高的屋价为卖方上盘，在一段时间后不见有销路，便会劝阁下将屋价调低。 　
　　经纪的佣金通常由卖方按售价的百分比来支付，但有时也会有人采用一个固定数额作佣金。一般来说，佣金是房屋售价的百分之六。 　
　　三种屋盘上市形式 　 因为经纪是以佣金作为收入，所以他们先要与阁下达成屋盘上市协议，然后才会为阁下工作。地产屋盘上市协议共有三种：公开式、独有式以及联合式。 　
　　一．公开式屋盘
牐 若采用这种屋盘上市形式，经纪对于阁下出售的物业并不拥有独有的经销权，而阁下可与多名经纪达成放盘协议。经纪大多不喜欢这 种协议，因为很多时候他们都会徒劳无功，得不到报酬。 　
　　二．独有式屋盘
牐 选用这种出盘协议，经纪就可在某特定的时间内享有独自经销阁下物业的权利。因为在这种协议下，经纪会有较大的机会获得佣金，所以他们会比较卖力为阁下推销房屋。但是这种协议也有个大缺点，在这协议下，阁下只是将物业交由一名经纪或一家地产公司推销，宣传面小，阁下之物业能售出的机会也就少一些。 　
　　三．联合式屋盘
牐 采取联合式屋盘的形式是最佳和最普遍的售屋途径。这种放盘形式是利用当地地产商会的屋盘服务，将阁下房屋的图片及细节资料提供给所有会员经纪。透过地产商会的出盘系统，经纪可以掌握大量的房屋资料，向买方作推销宣传，将很多买家介绍给卖家。因为地产商会是利用电脑系统，将屋盘广泛地让买家挑选，所以这是协助阁下售屋的最有效方法。 　
　　在这种形式之下售屋，很多时候会出现两名地产经纪，同时做一单房屋买卖生意的情形。其中一名经纪替阁下放盘，并在屋市作广泛宣传，而另一名经纪则招徕买家，售出阁下的房屋。事成之后，该两名经纪各得佣金一半。由于佣金是全部由业主支付，实际上，该二人都是阁下的经纪。 　
　　如何与经纪合作
牐犙《了合适的经纪之后，该名经纪就会与阁下商谈有关售屋事宜。经纪要掌握下列有关资料才能代表阁下与买家打交道。 　
　　一．售价
牐 根据自己的物业所在地区最近售出的同类房屋价格，阁下便可以估计出自己房屋的市值，从而订定出一个合理的价格。 　
　　二．付款方式
牐 阁下可以选择接受多种不同的付款方式，不过很多时候，付款形式也要视乎买家的情况而定。
　 （1）由买方自行安排按揭，支付卖方相等于屋价之全部现金。若阁下仍有按揭的话，便需自行付清按揭。
　 （2）由买方承接卖方之原有按揭，并支付相等于售价与按揭之差额的现金给与卖方。
　 （3）出卖方提供按揭给与买方，而买方只需支付相等于屋价与该按揭之差额的现金给卖方。如阁下之物业原本有按揭的话，便需自行付清此按揭。
　 （4）由买方承接卖方之原有"第一"按揭，并且由卖方提供相等于一部份余下屋价的"第二"按揭给买方。 　
　　三．地契缺点
牐犖了防止事后争执，卖方必须将所有与地契有关的问题交代清楚。例如，物业存在地役权、通行权，或其它地契上有关的问题，如邻居物业侵占土地等，这些问题必须在售屋协议书上清楚表明。 　
　　四．按揭详情
牐 为了掌握现有的按揭情况，经纪要审阅阁下的按揭文件。关于按揭所余之本金、利率、到期的日子。提前还款权利及罚款、能否由他人承接等资料，对于双方来说都十分重要。对上述问题若有疑问的话，应向贷款机构了解清楚。 　
　　五．勘察图则及屋地图表
牐牱课萃荚蚩上允痉课菀磺杏敕律有关的状况。目前多数的购屋者都会要求得到一份有效的图则。若阁下能提供该等图则，买方就会更加乐意考虑交易，因为另制一份图则要额外花费一笔款项（约八百元）。 　
　　六．物业税与暖气费用
牐犚话愎何菡叱；嵛始坝泄胤课葜物业税及暖气费用，因为这些都是购屋后的日常主要开支。阁下可根据手头单据向买方提供这些资料。 　
　　七．维修单据及保用书
牐犛泄匚镆抵维修单据及保用书，可展视给买方参阅，表明物业作过何种维修，保用期有多久。 　
　　八．房屋面积大小
牐 经纪需要知道房屋、屋地及屋内各厅房的大小以便推销阁下之物业。屋地的尺寸可以从图则或地契中查得，但屋内厅房的大小很可能要经纪量度过之后才知道。 　
　　九．租约
牐犎舴课萑部或一部份是出租的，那么对于买家来说，有关租约就会是一份很有用的文件，能提供重要的资料。 　
　　十．其他方面
牐牳笙驴上蚵蚣姨峁┮环菁虻サ囊点介绍，列明自己房屋及地区的特点，指出自己的物业上做过何种装修、改善，以及附近有何种服务设施，如交通、商场、公园、社区活动中心及教堂等。 　
　　十一．开价
牐牬蠖嗍人在卖屋的时候，都希望能获得得较高的价钱。对某些售屋者来说，他们往往倾向于将屋价定得偏高。但是该等人士应该注意到，在地产市场上还有不少其它与自己物业竞争出售的屋盘，而一般的购物人士的眼光也是雪亮的。因此，如果想把自己的房子售出，在出价方面，一定要实际一点。价钱越合理和越接近市价，阁下的房屋就越容易售出。 　
　　很多售屋人士认为，如果将屋价定得实际和合理，就会失去讨价还价的余地。但事实上，买方遇到合理价格的时候，往往不会寻求压价。 　
　　若阁下出价太高就会令推销宣传方面的工作变得困难，因活跃的经纪对屋市行情很熟悉，他们不会愿意为开价过高的房屋而白白奔走。若房屋在一段时间内卖不出去，就会给人一个不好的印象。即使后来将屋价降低，那时候已经失去很大部份的买家了。如果物业上市后经一段时间仍售不出去，买家便会对阁下的物业失去信心。物业售期太长，很可能其最终售出的价格会低过合理的市价。 　
　　推销宣传
牐犑畚萑耸康淖钪漳渴钦业胶鲜实穆蚣摇Ｋ淙皇奂凼蔷龆ㄏ路好坏的一个重要因素，但是我们还要记得此外还有不少其它事项。 　
　　一．"售屋"招牌
牐犜诿徘笆起一个"售屋"招牌是向大众宣传的方法之一。该招牌对于吸引邻近的街坊特别有效。他们或者会有亲戚朋友想搬进自己的地区。因此阁下可请经纪在屋前竖立一块写?quot;售屋"字样的招牌。 　
　　二．开放参观
牐犃硪桓鐾葡办法是开放房屋，让有兴趣者进来参观。阁下应允许经纪采用这个办法招揽买家，以利销售。 　
　　三. 保持整洁
牐牳笙掠Ρ３址课菡洁美观，以便让买家入内观看。为了使房屋具有吸引力，屋内的垃圾和杂物应搬走或储存起来，而且还可以在室内布置一些花草植物及加以其它装饰。首次的观感是最重要的，所以阁下应特别注意保持正门、门廊及其附近地方的整洁美观。 　
　　四. 随时看屋
牐 阁下应向经纪及其有关同行提供全面合作，尽量接受买家来看屋的预约，即使在不方便的钟点，也应尽量提供机会。若可以的话，最好将锁匙交给经纪，就算没人在家也可以让买家入屋参观。 　
　　五. 避免与买家亲自交谈
牐犅蚣依床喂鄯课莸氖焙颍阁下最好少作声，这样才有利于交易。不要主动提供资料，因为那可能是买家不想知道的事情。在必在时，阁下只回答一些问题，其实最好是由经纪来回答，而阁下在接到购屋协议书之后才进入谈判。
牐牼纪从买方获得购屋协议书之后，便会向阁下呈交及商讨该协议书。这时候，阁下的注意力很可能会集中在价钱方面。在协议书上最常见的更改是将价钱提高，不过，卖方除了可以改变价钱外，还可以改变其它条款以符合自己的意愿或用作谈判。这就是通常所说的还价或回签。买方或者接受经过修改的协议，或者对协议书的条款继续进行修改，作出再还价。在这样的谈判过程中，阁下的经纪将是一个非常重要的人物。 　 审阅购屋协议书 　 阁下在审阅购屋协议书的时候，应注意协议书内的条文是否符合自己房屋的实际情况。此外，若协议书内如有向阁下提出各种责任要求，就要认真考虑自己是否能够在特定的时间内做到所要求的事情。在多数情况之下，合资格的经纪都能妥善地与阁下审阅及讨论购屋协议书中的所有详细内容。但在某些特别情况下，阁下在签署协议书之前需征求律师的意见。
　　以下是购屋协议书中最常见的项目及条款：　
　　一．屋价
牐牴何菪议书最主要的一项内容就是屋价。如果阁下不满意买方提出的价钱，不要急于拒绝，应该耐心与经纪一起看完整份协议书才作决定。 　
　　二．按金
牐 按金的多少并没有明文规定，是由双方协议的。通常按金金额是屋价的百份之五左右。在卖家而言，按金数目越大越好，因为万一买方毁约，按金就属于卖方所有了，买方不能收回。而且，按金数目越大，买方变卦机会便越少。按金通常是存放在代表阁下之经纪行的信托户口内，直至物业成交为止。该户口是受「地产及商业代理法」条例所管制的。 　
　　三．附带条件
牐牶芏嗍焙颍买方为了保障自己的利益，会在购物协议书中写上一些附带条件。不过，有时协议书上的附带条件，也会对卖方利益起保护作用。最常见的附带条件如下：
　　（1）若买方要向银行借新按揭而又不肯定能否成功，那么他就可能会把借到按揭后才将买卖作实这一点列为一项条件。阁下不应让买方将该条件的有效日期定得太长，否则买方万一达不到条件之要求，就会影响阁下房屋的推销。通常五至十个工作日应该足够了。 　
　　（2）承接现有按揭: 若阁下的现有按揭具有吸引力而且又可让他人承接的话，那么买家就可能会想承接该按揭。若此安排须事先经贷款机构批准，这项条件就必须写进购屋协议书中。 　
　　（3）验屋: 目前很多购屋人士都要求将自己要购买的房屋由专业验屋员检验，看其结构是否完善、水电及一切有关设施是否运作正常。购屋人士会将该等检验作为一项条件写入购屋协议书。通常，安排验屋只需要两三天时间便足够了。
　　（4）买方先卖后买: 　 购屋人士若打算或已正在售卖自己的房屋，而又希望先买后卖，便会将在指定的时间内能卖出自己房屋的条件写入购屋协议书内。为了不影响推销房屋，在购屋协议书中应注明允许阁下在此期间寻求其他买家，那么阁下便可以继续在屋市推销自己的物业。 　
　　四．卖方提供按揭
　 若阁下向买方提供按揭，那么有关按揭的条文就必须在购屋协议书上写明。其细节应包括按揭金额、利率、摊还年期、固定利率年期、每期供款额和日期，有何种优惠等等。
牬送猓首期的金额也值得注意。买方需要付上一定数额的首期，阁下所提供的按揭，日后才可得以保障。
　 若阁下想在交接后将这提供给买方的按揭售卖给他人，阁下应在购屋协议书上注明这样做不必事先得到买方的同意。 　
　　五．石棉（UFFI）问题
牐 有些旧屋墙内含有石棉作保温之用。买家通常会在购屋协议书中要求卖方保证屋内从来没有用过石棉作保温材料。若阁下不能肯定，就不要提供这个保证，如买方不放心的话，可以建议他请人验屋。 　
　　六．屋价包括的物品
牐 很多时候，买家会想屋内某些物品包括在屋价之内。该等物品可包括炉头、冰箱等家用电器以及窗帘等。该等物品，若一经列入购屋协议书内，就将属买方所有。如果阁下不想让某些属于房屋部份的物品随屋出售的话，就应在协议书上清楚地注明该等物品。 　
　　七．查契期限
牐 购屋协议书中须注明"查契期限"。在限期之前，买家律师就必须完成屋契调查，并发函给阁下的律师。该限期应尽量定在交吉日之前十至十五天，以便让阁下的律师有足够的时间解决有关对方律师可能提出的问题。 　
　　八．交吉之日
牐 阁下需要在交吉之日将房屋业权交出。若阁下同时又在买屋，并用卖屋款项来买屋的话，那么阁下就应将自己买屋及卖屋的交吉口定在同一天，并在这一天内从旧屋搬到新居。 　 交吉日不可以在周末或假日。若有可能的话，还应避免将此日定在月尾的周五或每月的最后一天，因为这些都是房屋注册办事处最忙的日子，容易出现问题。 　
　　达成买卖协议之后 　 在达成房屋买卖协议之后，经纪就会立即安排将买家之按金存入信托户口。若协议内附有条件，那么所有的条件都必须达到而且加以取消，使该协议书成为一份具有约束力的法律文件。 　
　　此时阁下应聘请律师为自己办理，若买方将会接过租客，阁下还应提供租客名字，如有租约，还应提供租约资料。 　
　　移交业权
牐犜诮患日，卖家的业权便会转移给买方。在这一天，买方律师会将购屋款项交给卖方律师，而同时卖方律师则将锁匙交给买方律师，完成交吉手续。所以，在交吉之前阁下须将锁匙交给自己的律师。 　
　　为了方便对方能提前搬家，很多有关售屋事宜，并将买卖协议书速同下列文件及资料一齐交给自己的律师，以便律师能尽快地为阁下处理有关事务。该等文件或资料，包括地契、图则、按揭文件、保险单、物业税单、水电和暖气费用账售屋人士愿意在交吉之前将锁匙交给买方。但是这种做法存有危险，阁下须先征求律师意见，然后才好决定是否这样做。