加拿大買房須知

小熊笨笨

移民買房置業成為加拿大夢的主要部分. 尤其華人“有土斯有財”的觀念, 對房地產更是情有獨鐘. 前幾年港臺大小富豪攜重金進入加拿大房地產市場, 以善於在房地產上炒作風格﹐ ?淼奖泵泪嵋酝稒C方式在房地產市場投資損失巨大, 現成為投資戰場的“滑鐵盧”. 那麽今後加拿大房地產市場如何變化呢?

1.加拿大房地產市場分析

(1) ?娜丝诮y計學分析, 發達國家因出生人口率持續下降, 房屋需求會逐步下降. 房地產市場?拈L遠看呈現走低趨勢. 如美國90年代房價下降, 1993年一間典型住宅價格比1982年低30%;

(2) 北美的一些移民城市﹐如加拿大溫哥華﹑多?多﹐因為移民的進入刺激房地產市場有一定的發展. 但一些移民的回流也?呢撁嬗绊懯袌;

(3) 移民結構影響房地產市場結構, 除少數毫宅因投資移民大手買入導致高檔住宅價格上升外, 其他住宅價格有不同程度下降, 大量技術移民需要低中檔住宅;

(4) 與中國熱火朝天的房地產市場相比, 加拿大房地產市場總體呈現不溫不火或者小幅增長態勢, 房屋價格難以持續走高, 依靠置業對資產保值增值的期望不能太高. 事?上自有物業每年的維護保養費用和地?也不少;

(5) 在加拿大?買房屋, 出用投資目的是較為困難的, 作為日常居住和避?目的則是相對合理的. 因此應該以自用物業投資為主﹑保值為主﹐適當考慮增值?摿.

2.以投資增值為目的的置業分析

(1) 在加拿大進行房地產投資須有獨到眼光. 如以大量資金投資在房地產市場, 則應著重在房地產市場細分市場內﹐真正有自己的特色和競爭優勢. 在投資前應該有相當正規的投資可行性分析和科學論證;

(2) 抓住加拿大經?發展中的熱點, 相應開發房地產市場;

(3) 房地產市場與宏觀經?一樣也有景氣循環, 一般最好選擇在經?回暖時投資房地產, 也可在經?下降至穀底時收?空置物業;

(4) 一般而言, 房地產投資在所有的投資工具中風險水平在中到高度. 房地產流動性差, 正常出售也須數月之久; 房地產週期較長, 解套須等待很長時間; 在低租金時期, 房屋日常收入可能不及各種物業管理費用;

(5) 許多人投資置業過於著急, 沒有冷靜分析市場, 也不願花錢請業內人士幫助調查, 最後投資套牢﹒由於物業交易和仲介費用很高﹐有時達售價10%. 為?省中間費用﹐供需雙方直接洽談﹐可能不能達到最好價格﹐或者挑選的物業不如意;

(6) 如自己沒有時間照顧物業管理﹐則應聘請專業物業管理公司代管;

(7) 如果自己經?能力有限, 可嚐試杠杆式物業投資. 投資者只以物業總價值的一定比例(如25%)作為首期投資, 便可享有租金收入和資本增值. 在操作上是由專業物業投資或管理公司承擔, 投資者認?的物業交其管理, 物業出租的收入在支付完按揭款和管理費用後, 剩餘收入和資產屬於投資者. 該投資的風險在於空置率高企和租金水平下降;

(8) 與房地產相關的証券是可以淘金的領域﹐這些証券包括房地產公司股份﹑上市房地產公司股票﹑房地產投資信託﹑按揭支援証券﹑按揭基金﹑按揭債券和房地產基金. 如果能精於此, 還是會有收穫的;

(9) 注意享受和充分利用收益性物業投資中貸款利息和投資損失減?的好處. 但相應的出售收益性物業的資本增值則應納?.

3.以自住自用為目的的置業分析

(1) 一般利用按揭貸款?買物業. 按揭水平以個人和家庭的收入和儲蓄的金融資產?頊y算, 量力而行. 如果不當, ?買房屋的還款計?或者按揭還款可能成為家庭財務的巨大包袱﹐甚至導致個人和家庭破產;

(2) 積累足夠的首付款﹐首付款越多﹐貸款利率和手續費越低﹒對首次?房者, 可低至5%的首付, 但是需要?買房屋貸款保險. 首付款較低, 可能隨後的貸款利息要高得多. 所以要權衡首付款高低利弊﹐以及其他投資的收益率和按揭利率比較;

(3) 選擇合理的抵押貸款方式和年限;

(4) 在加拿大?房過程中不一定一次就買到合適的房屋, 可分步到位, 逐步以小房換中房, 中房換大房, 直到?M意的房屋為止;

(5) 注意享受和充分利用家庭主要居住物業銷售的資本增值免?好處. 但是主要居所的按揭利息不能抵?.

4.?買住宅的程式

(1) 選擇一個有經驗有耐心熟悉當地市場情況的正派房產經紀人. 可請朋友和行業協會推薦幾個經紀候選人﹐跟他/她們面談後決定聘用其中優秀者; (加拿大人?房通常通過地產代理公司, 其收費由賣方支付, 所以地產代理公司代表賣方利益而非買方利益)

(2) 評估自己的供款能力﹐與有關銀行聯繫和商談﹐預先確定是否可以按揭和可能的額度﹐作出一個相對詳細的預算方案;

(3) 考慮各種物業﹑?居和社區的?型以及優缺點, 考慮新房屋或二手房﹑Condo﹑House﹑Townhouse﹑Apartment, 新?居還是老?居等;

(4) 列出一個?房需求的清單﹐說明哪些是必須有的﹑哪些是有則更好﹒考慮房屋的特性﹑風格﹑大小﹑座落朝嚮;

(5) 尋找可能?買的房屋?K?地考察﹐把看過的房屋情況紀錄下?愆o比較每個房屋的優缺點.

掛牌出售房屋通常在週末對外開放, 可與值班的經紀或者業主作些深入討論;

(6) 不要急於作出決定, 一定要花時間瞭解市場和考察各種物業. 有可能經紀人會帶著看十幾個甚至幾十個地方, 也只有多看經紀人才能瞭解?美情趣和口味, 推薦的房屋更有針對性;

(7) 找到合適房子後, 雇傭一個好的房屋調查員﹐考察房屋內所有結構和設備使用情況﹐?K紀錄成冊, 這對舊房子更有必要. 不要輕易相信賣方的檢房報告;

(8) 請地產代理準備還價建議書, 小心研究所有細?, 肯定所需的各項條件都在建議書內, 如交房日期﹑照明﹑家用電器﹑窗簾及地毯等;

(9) 在簽名前應請律師?查, 以確保自己的法律權力受到保障. 在建議書上簽字後, 地產代理把它交給賣方. 當賣方同意?K簽署後, 建議書便成為合法而有約束力的合約;

(10) 買賣雙方都可互相討價還價和提出反建議, 直至達成協議為止, 建議書有改動, 最好仍請律師?閱過才簽名.

同一時間內衹可簽一份還價建議書. 如果多簽須依法完成簽過的買賣. 賣方簽名後無法取消賣房承諾;

(11) 合約生效後, 按進度支付款項;

(12) 準備遷入新居的工作﹐包括一筆相當於貸款額3－6%的過戶費﹒

5.?買服務的費用項目

(1) 首期款項.

一般首期款是物業成交價的25%. 不夠該比例時需要支付很高的按揭利率, 另外支付給政府機構Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或Mortgage Insurance Company of Canada（MICC）擔保的保險費(以及申請費﹑法律費). 對初次置業者首期款可低至5%.

(2) 訂金

在簽還價建議書時支付, 成交時再轉入首期內.

(3) 法律費用

?房過程中許多文件都需要地產律師先予?查, ?K覆核屋契, 處理有關物業的法律細?.

(4) 驗屋費

還價前聘請獨立驗屋公司或調查員評估房屋結構狀況, 檢驗後可知需要修補的地方及花費.

(5) 房屋按?再J款費用

需要支付房屋的估價費﹑房屋按揭貸款費及利率調整支出.

(6) 物業保險

房屋必須?有火險才能按揭.

(7) 交易?

買新房屋須支付貨品與服務?（GST）, 為成交價的7%, 對總值不超過45萬的主要居住物業, 可獲得GST退?, 另外可能須支付土地轉讓?和省銷售?(PST).

(8) 賣方的調整

買屋的一方有可能要歸還賣方某些支出, 如該年度部份物業?﹑設施﹑維修等.

(9) 物業?(Property Tax)

業主有必要依物業估價每年向市政府交?.

xs-sherry

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helei199

好贴