转载一帖，一北京移友前辈的经验之谈，我们不仿做个参考和借鉴，Cheers,lincoln.
预测中加两国房价：应投资中国 不一定要回流中国
看到那么多人在说休闲要在加拿大, 挣钱要去中国. 我就想, 能否人在加拿大休闲, 又能挣到中国的钱呢. 实践证明这是可行的.
拿我自己的投资来说, 至今投资收益最好的是北京的房产. 5年来我在北京的房产价值翻了5倍, 收益率为500%, 而且北京上海的房价与纽约巴黎等世界一流城市相比仍然偏低. 随着中国经济的发展, 北京上海等国际性大都市的房价还有很大的上升空间, 决定继续捂房, 等将来价格到顶再卖出. 而这5年, 我一直生活工作在加拿大, 享受着美景和休闲的同时, 也尝试过各种不同的赚钱途径. 我没有回过中国一天, 更没想过要回流, 房子空着也一样增值赚钱, 不需要我看着. 如果把房子出租的话, 还能利用它赚更多的钱.
回头想想, 如果5年前把国内房产卖了在加拿大投资房产, 5年能有100%的收益就不错了. 庆幸当时自己判断正确, 否则, 5年前盲目卖掉国内的房产而买入加拿大房产, 等于是把国内的房产卖在一个最低点, 却在最高点进入加拿大房地产市场, 正好被套, 完全是丢了西瓜捡芝.
还有些朋友人在北美, 投资中国股票也有很不错的收益. 就我个人来说, 目前还不太信任中国的股票市场. 也许等过些年国内证券市场更加规范化以后再参与. 不过我很希望看到那些投资国内股票有经验和教训的同学出来分享自己的经历
我给一个预测吧:
第一, 未来5年, 北京上海房地产价格会进一步向世界一流大都市看齐, 还有上升空间. 感兴趣的同学可以去查查纽约的房价, 再对比一下北京上海目前的房价. 加拿大家园,www.
第二, 加拿大温哥华未来5年房价会逐步下降. 多伦多房价会逐步上升. 原因就是温哥华处在地震带, 今年3月日本地震以后, 很多大温地区的人已经开始挂牌卖房, 而加拿大可供选择之地并不多, 多伦多是首选.
北京上海房产是否涨价, 不取决于与温哥华房价的对比, 更不取决于老百姓是否疯掉, 而取决于是否有市场, 是否有钱人愿意在北京上海买房(自住或投资). 国内老百姓应该习惯市场思维, 不应该老是给政府施加压力调控房价. 看看纽约等世界一流城市, 都是靠房价来调控人口增长, 房价太高, 流入的人口就少, 否则世界一流城市早就无限扩张人口爆炸了, 而且都是低收入人口. 房价不断上涨 看看50万能在加拿大买到什么房子?
在房价不断上升的今天，50万元的房价是一般民众可以负担的一个适当水平。那么50万元能在加拿大的主要城市买到什么房呢?
在 MLS上选择了多伦多、渥太华、温哥华、卡加利和雷琴纳五个城市，按照50万元的叫价，在每个城市各随机挑选了一处房产，这五处房产都位於所在城市的市中心。
在多伦多的市中心，50万元可以买到一座约1300尺的老独立屋，内有三个卧室、一个书房和三个浴室，不过每个房间的面积都不大，全部地毯，有中央空调。该房占地18X122尺，后院有露台(deck)连到楼上，完成的分门地下室特别适合出租。
在渥太华，50万元能在市中心买到一座1600平方尺半独立屋，占地29X96.5尺，共有五个睡房，两个浴室。屋内是硬木地板，高屋顶，带阳台，靠近丽都河。
用50万元能在卡加利市中区购得一处10年新的1500尺镇屋。这是个边单元，有三个卧室、三个浴室和两个车库，后面有个池塘。房屋设有中央空调，宽大的厨 房，花岗岩厨房台面，硬木地板，宽大的窗户和开放性设计让屋内的每个角落都洒满了自然光。
而在偏远的沙斯卡其旺省的省府雷琴纳，用50万元可以在市中心买到2113尺的独立屋。房子建於1996年，占地5567尺，拥有四个卧室和五个浴室，以及双车库。全部硬木地板，卧室都有可走进的壁橱。
在以房价高而闻名的温哥华，50万元能在市中心买得建於1999年的一处公寓。该房有两个卧室和一个书房，木地板，但面积只有703 尺。房子有大尺寸270度视角的阳台，以及从地面到屋顶高的落地窗，能观看到附近的海湾和山林。管理费每月313元，包括瓦斯、健身房费用等。 中国人太疯狂了 留学生也在温哥华排队抢房
中国留学生已成为推动大温楼市发展的新兴动力! 本那比铁道镇一栋楼花销售时，「照 例」吸引大批华裔买家排队，但与前几次楼花销售不同的是，买家中多了不少中国留学生，有留学生虽然已有一套柏文自住，但仍准备为父母买一间;有移民则带着还没有移民身分的母亲前来睇楼，准备为在中国的弟弟买一间当作投资。
本那比铁道镇3月以来，由于好几栋高层柏文楼花相继推出，吸引了源源不断的华裔买家，成为大温柏文销售的新热点。 不久前才有数百中国买家冒零度低温，漏夜排队等待楼花开始销售而引起混乱，昨日开始销售的一个铁道镇新楼花，在地产经纪的建议下改进做法，更早接受有意愿买家打电话预约留位，但仍有已预约的买家担心买不到心水单位，执意在销售中心开门前来排队，最长排有50多人。
现场所见，除了维持秩序的警卫外，几乎看不到一张非华人的脸，排在前十位的地产经纪中，也只有一人不是华裔。
电话预约到上午10时的中国留学生Jacqueline，还在北温Capilano College就读，是持学生签证的留学生。 她说，自己其实有一间自住的柏文，位于铁道镇Best Buy楼上，昨日是帮父母来买多一间，方便以后父母来探望时居住。
Jacqueline来自山东，谈到未来是否会申请移民，又或是等有移民身分后再为父母申请移民? 她表示暂时没考虑那么多，有可能她会申请移民，但并不一定会为父母申请移民。
不过，Jacqueline又补充，温哥华是一个适宜煺休，或是度假散心的好地点，她之所以想为父母买一间柏文，也是希望以后父母或是她，有空回到温哥华玩时，有地方居住，差不多等于「度假柏文」的意思。
高小姐最近才从留学生身分转成移民，高小姐自己也有一间柏文居住，昨日她带着尚没有移民身分的母亲前来睇楼。
高小姐表示「中国人买楼情况太疯狂了」，有中国买家的地方，差不多都是这样。 被问到她是自住还是投资时，高小姐说，这次并不是她要买，而是母亲想帮在中国的弟弟买一套。
高小姐的母亲则说，温哥华的环境不错，楼市有上涨潜力，暂时她和儿子虽然没有身分，但有没有身分，并不影响这次买楼计划，如果价格合理，即会多买一间。
除了中国买家外，也有自香港移民多年的市民加入「抢楼」行列。 住在温哥华西区，孩子在附近念私校的梁太说，她平时均会留意柏文投资机会，尤其像这栋位于架空列车站旁的柏文，她知道一定会很抢手，一早已请经纪代为预约订位。
梁太说，到了现场看到这么多人等待购买，她愈来愈相信楼价还会再上涨。
该楼花在开放销售两小时内，一房、一房加书房的单位已经全数售光，令排在后面的买家感到失望，有买家则表示会到其他新销售楼盘，看看有无机会。
HST公投在即，不少有意购买新屋的买家都在观望，是否在公投后才出手。 一个新西敏的开发商日前宣布代付所售新屋的HST，以刺激消费者的购买欲。
根据《24 Hours》报道，HST的去留问题，新屋买家最为关切。地产经纪Adam Lloyd称，新屋市场近期回软，很大部分原因是民众不想付HST，特别是公投在即，很多买家都在观望。 「很多人问，这个价钱有没有包括HST?如果HST被否决了，会有退款吗?」
开发商Bill Morrison说，很多买家都转向二手屋，导致二手屋价格急升，甚至超过新屋。 他批评HST令开发商无法与二手屋竞争，他还抨击HST的退款信息混淆，很多人都不知道52.5万元以下的新屋可获HST中省税部分的退款，最高可达71.43%，也就是2.6万元。（来源：明报） 中国人蜂拥而入温哥华 买走74%房产 引限购抨击
温哥华一直是加拿大住房最昂贵的城市，近来，随着外国买家，特别是来自中国大陆的买主蜂拥而入，温哥华高级住宅的价格飙升。 一些中国买家寻找长期投资选择，以在大陆境外分散投资资金。
《华尔街日报》报导，温哥华处于海和山之间，制约了可使用土地的面积。 温哥华的生活质量在全球调查中也一直名列前茅。 2010年冬季奥运会更在全世界面前展示了它的风采。
尽管美国房价仍然下滑，加拿大房屋价格却稳步攀升。 低利率使借贷容易，而全球商品热潮已经激发了加拿大资源丰富的经济。 目前加拿大央行维持在1%的基准利率，但一些人预计，银行会在今年年底前提高利率，这促使一些购房者在贷款利率上涨之前采取行动。 其它房屋市场，包括多伦多和蒙特利尔，住房价格稳定上涨，但无法与温哥华相比。
温哥华唐人街一家商店，温哥华房地产经纪人说，中国买家主导市场走高，煽动需求和整个城市房地产的价格，对于高档住房的强劲需求也推动了中档房子的价格。
根据位于伊利诺伊州的温德尔?考克斯（Wendell Cox）咨询公司公布的物业负担能力调查显示，温哥华房地产价格的中值是平均家庭收入中值的9.5倍。 只有香港和悉尼比温哥华的负担更重，即使是纽约，这个比值只有5.1。
加拿大房地产协会称，公寓和单户住宅很受欢迎。 加拿大平均房价在四月份的价格是$37万2,544加元，与去年的同期相比增长为8%。 在温哥华，房价比平均价高两倍多，为$81万5,252加元，比去年同期增长21%。 房地产经纪公司RE / MAX五月份的报告显示：在今年头四个月内，价值超过200万加元的住宅在温哥华销量猛增118%。 高价房市场的平均价格现在为300万加元。
因为地方当局没有公布住宅物业属外国人所有权的统计数字，中国买主的具体数字难以得到。 蓝德房地产数据咨询公司（Landcor Data Corp）通过对两个温哥华高价房社区销售数据进行分析，查找姓和名是纯中文的名字，以获得大陆购房者的比例。 分析发现去年温哥华豪宅的74%买家符合这一姓名划分。
温哥华房地产经纪人说，中国买家主导市场的高端，煽动需求和整个城市的价格。 对于高档住房的强劲需求也推动了中档房子的价格。 一些温哥华人出售自家已被高估的家园，购买更昂贵的住房，而新的买家都在争先恐后地在价格进一步上涨之前购买。
根据顶级房地产经纪人埃里克?克里斯琴森（Eric Christiansen）对富裕的西温哥华地区估计，中国买主占温哥华总市场很小的比例，但主宰了高房价市场。 埃里克今年为止在西温哥华已售出60套房，通常每年只销售80套。 其中，500万加元的房子有5套，其中三套由中国买家买走。 在整个西温哥华地区，今年售出超过500万加元的房屋16家，中国人买了1 4套。
从19世纪末期加拿大招募工人兴建加拿大太平洋铁路开始，经历了几次中国移民潮。如今温哥华约有20%的人是华裔。 在中国大陆最近试图为房地产市场降温时，温哥华自然成为中国海外投资的市场。 中国买家喜欢加拿大相对简单的房屋所有权规则，灵活的移民政策和学校。
不过房市繁荣引发了反弹。 一名前市议员彼得?拉德纳（Peter Ladner）在四月份发表的言论引起了骚动。 他认为温哥华应采取措施，包括限制当地和外国人购房以缓解价格。「这是商业和经济侵蚀，因为人们买不起房从而不能搬到这里工作。」他建议首先将境外购房量化。
一些经济学家开始提出警告。 加拿大皇家银行表示，每月的贷款支付、房产税和电气等，维持一个独立平房的费用占温哥华平均家庭收入的72%。 而加拿大银行衡量借款人是否能处理贷款的门槛是占其收入的32%。 皇家银行经济学家罗伯特?霍格（Robert Hogue）认为，「房价与生活水平和供需平衡脱节。」 了解了 最近看了论坛《相聚加拿大》栏目中很多移民前辈在加拿大不同城市的买房经历分享，很有收获和感想。建议大家有时间也去学习一下，提前做做功课对于以后登陆会有帮助的。 TD银行：加国楼市今年见顶 多伦多温哥华领跌超10%
(明报)道明银行经济分析部(TD Economics)周三预测，加拿大旧屋的平均价在未来数年间下跌不止10%，温哥华和多伦多降价最多。
温哥华二手楼价料跌14.8%
在炽热的温哥华市场，目前的平均重售屋价约为79.3万元，作者预测到2013年屋价下跌14.8%，屋价维持67.5万元，减低11.8万元。
报告说：「有人担心加拿大房地产泡沫戳破，他们一直说温哥华是带头下滑的市场。
多伦多二手楼价料跌11.7%
在同一时期，多伦多的预测屋价降幅为11.7%，到2013年屋价跌至41.5万元，比高峰期低5.5万元。
道明银行经济师说，加拿大中央银行可能在2012年初重新调高利率。
道明银行经济师说，加拿大中央银行可能在2012年初﹐再次开始调高利率。作者指出，到2013年中偿还40万元按揭每月要多付440元，这是假设到那个时候，中央银行隔夜拆息从目前的1%调高至3%。 贪官们在国内买几十处房产还不过瘾，在国外继续造势抬物价啊。。可恶！ 房价飞涨、物价也跟风涨：华人在多伦多 省钱有多难
中国有句口号“人民城市人民管”,话是好听,人民却管不了。在加拿大这里,没有这类口號鼓动,但当政者管好城市也不容易。12日多伦多市长福特举行记者会指出：2012年市府將面对高达7亿7400万元预算赤字,為削减支出鼓励公务员自愿离职。近日市府又雇请毕马威顾问公司(KPMG)对辖下部门和150多项服务进行评估,得到很多省钱的建议,然而，正如市府工务局主席黄旻南(Denzil Minnan-Wong)所说：多数建议在政治上感觉很苦涩(politically unpalatable)。另据顾问公司Mercer的调查，多伦多现时是加拿大生活费用最昂贵城市,生活开支超越温哥华、满地可、卡加利和渥太华。在世界214个城市之中,属第59个最昂贵城市。 买房经验之谈，转载学习参考。
加国买房那些必须注意的细节
俗话说，细节决定成败。前面讲过了我在选择公寓时所考虑过的一些因素，包括公寓的类型、新旧、大小、朝向、位置等等。除了那些，在看房过程中我还发现了一些需要关注的细节问题，在这里也与朋友们分享一下。
细节1：邻居
我曾在温哥华本地的报纸上读过一篇文章，作者建议买公寓的人，在下Offer前先在公寓的前厅里坐上一会儿，关注一下这栋公寓里出来进去的人，也就是你将来的邻居。
邻居对你的生活影响有多大，我想这个不用多说大家也能理解。加拿大是个移民国家，邻居间不仅存在年龄、职业、社会阶层、素质这些我们在国内也会遇到的差异外，还存在种族、宗教、文化、语言等我们在国内一般不太容易遇到的差异。哪些差异是你在日常家居生活中能够接受的?哪些是不能接受的?这是个需要考虑的问题。
有人说住House邻里关系才更密切，住公寓把门一关，谁也碍不着谁。这话其实不尽然。加拿大是个多族裔国家，有的民族很开朗，见面儿就跟你打招呼，贫起来没完，赶上个年啊节的，还喜欢跟邻居一起凑热闹;而有的民族则很保守，甚至有些排斥外族，见面总是一副拒人于千里之外的样子。如果你住House,不喜欢这些的邻居，还可以尽量躲着点，但是住公寓，整天乘同一部电梯、走同一条楼道，低头不见抬头见，躲都躲不开。
还有，前面曾提到过，在加拿大，很多公寓的住户以年轻人为主。小青年儿喜欢热闹，看冰球、听摇滚、开派对，成宿成宿的折腾。与他们为邻，您的心脏受得了受不了，也是个问题。
细节2：公共设施
加拿大的高层公寓都有非常好的公共娱乐设施，比如健身房是一定会有的，多数公寓都有泳池，有的还有影视厅、台球房、会客室，甚至是供访客住宿的客房。
不同的公寓，这些娱乐设施的种类、档次、规模等等也是不同的。比如同样的是健身房，有的可能健身器械就多，有的就少;泳池有室内的，也有室外的;大的泳池有25米长，小的则比一个洗澡盆大不了多少;有的公寓在健身区设有公共洗澡间、甚至桑拿浴，有的就没有。这些差异，无疑会影响使用者的感受和健身娱乐效果。
但是，也不一定就是设施越多、规模越大、档次越高就越好，因为这些玩意儿的费用都是包括在公寓管理费里的，东西多、规模大、档次高，管理费肯定就高。设施在那儿，你用或不用，玩儿或不玩儿，钱已经被收走了。比如说您从来不游泳，见水腿肚子就转筋，您非挑一个带大泳池的公寓，那不是自己花钱哄着别人玩儿么?
细节3：出租限制
无论您买公寓是为了自住还是出租，看房时一定要多问一句：这房有没有出租限制?
加拿大的公寓为什么叫“Condo”也就是“共管公寓”呢?就是因为这房子是由所有的房主共同管理的。管理的方式是由全体业主选举产生“理事会”，代表大家行使权力、雇佣并监督管理公司，重要的事务则由全体业主投票决策。
有一些公寓的业主不喜欢楼里有太多的租户，可能就会制定规则限制出租，比如将楼内公寓单位的出租数量限制在一定比例内。在这种公寓里，如果您想把自己的房子出租，就得先向管理方提出申请。如果出租限额未满，您可以出租;如果限额满了，您就只好排队等着了。
还有的公寓，干脆就完全禁止出租。
类似的限制还包括限养或禁养宠物。甚至有些公寓还对居住者的年龄有规定，比如必须达到19岁以上才行。
一般来说，在存在限制性规定的公寓，其价格可能会低一些，毕竟很多人买公寓还是为了投资的。
细节4：阳台
我挑公寓时，还有一个条件前面没说到，那就是希望房子一定要有个大阳台。当然，如果有个室外露台就更好了。
国内卖楼，阳台面积的一半是计入建筑面积的。加拿大不是，他们卖房只算室内面积，如果房子有阳台，那就算是额外“送”给买家的“红包”了。阳台面积越大、数量越多，这个“红包”也就越丰厚。呵呵，其实是背着抱着一边儿沉：加拿大的房子是按“套”来卖，其它条件相同的前提下，有阳台的房子一定比没阳台的卖得贵。
价钱上赚不赚便宜只是一方面，关键是温哥华的气候太适合有阳台的房子了，一年中的大部分时间都可以舒舒服服地坐在室外享受新鲜的空气和周围的美景。
当地法律规定，公寓的阳台上不许晾晒衣物、不许堆放杂物，只可以摆设户外桌椅和烧烤炉。说到烧烤炉，加拿大人在举行聚会时特别喜欢吃烧烤，所以家家户户的阳台上都摆着个电烤炉(碳烤炉公寓里不让使)。仅从这一习惯考虑，没有一个大阳台的房子将来也卖不出好价钱去。
细节5：水电
一般来说，大温地区的公寓管理费中包括了热水的费用，但不包括自来水的费用，也不包括电的费用。
水费还好说，加拿大水多，所以水费相对来说比较便宜，一个月也就几十块加币的事。电费就要高多了。他们的公寓里没有燃气，烧火做饭都使电。另外，很多公寓取暖也是用电。里外里算下来，一个月的电费怎么也得一百多加币。
如果您公寓里的暖气是水暖的，那您的电费就省多了，因为热水含在管理费里，不单收钱嘛。
加拿大因为资源丰富，浪费得起，以前居民在水电使用上都是吃“大锅饭”，费用均摊。正因为如此，很多加国人自小就养成了浪费资源的坏习惯，水、电使用起来毫无节制。现在不行了，全球都在讲节能减排，加拿大也不能因为资源丰富就有恃无恐，所以近年他们的新公寓也都搞起了“分户计量”，多用多交费，少用少交费。
您想买的那公寓，它的管理费都包什么、不包什么?它的取暖方式是用水还是用电?它的水电收费是分户计量这是大锅饭均摊?这也都是需要事先弄清楚的问题。
细节6：车位
加拿大公寓里的停车位都是与房子搭配着的，不用别外花钱。一般来说，都是一套房子配一个车位，但也有不少公寓是一套房子配两个车位的。
两个免费车位与一个免费车位当然不一样了，所以车位的问题在下Offer前一定要弄清楚。
同样是两个车位，有一左一右并排的，也有一前一后排队的。显然，后者不如前者使用起来方便，如果前面有障碍物挡着，必须后面的车先出来，前面的车才能从车位里出去。不过，有俩车位就很不错了，至于车位的排列方式，能将就就将就吧。
如果您是个自行车爱好者，自行车的停车位也是个需要考虑的问题。很多公寓里都规定，自行车是不准上电梯的，更甭提摆在楼道里或阳台上了。如果公寓里没有自行车停放区，您恐怕就只能跟爱车说“Bye-bye”了。
细节7：储物间
这里说的储物间，不是您自家单元内的储物间，而是指位于大厦公共区域内、被指定由您免费使用的储物间，英文叫“Storage locker”。
“老外”家里的杂物都很多，特别是一些工具类的东西，家家都跟开修理厂的似的。住House没问题，储物空间大，东西有地方放。但是住公寓就不行了，房间里没那么大地方，这时候“Locker”的重要性就显示出来了。
不过，不是所有的公寓都有这个“Locker”。即使有，也不一定每套房子都配一个。所以，这又是一个额外的“红包”，您能不能拿得到，看房时一定要问清楚了。 多伦多抢房热，MTV城市越来越贵了！
多伦多抢房热，令人感觉是温哥华在18个月前房地产市场演变的翻版。
满地可银行发表一份楼市分析报告，指温哥华楼市正逐步降温，投资者转往新市场，例如多伦多等。大温楼市今年首4个月的销量，比去年下跌约20%，4月份的楼宇转售量亦较正常少。报告预期大温楼市或步卡加利及爱蒙顿後尘，出现软着陆的情况。
根据最新发表的统计数据，多伦多在今年4月透过多重放盘系统(MLS)挂牌待售的房屋多达16,436间，其中有10,350间房屋被成功出售，成交量与去年同期相比愠升了18%。
与此同时，多伦多的二手房在今年4月的平均房价已大幅攀升至517,556元，与去年同期相比上涨了8.5%。 学习！『谢谢』 Lincoln做了不少功课。 不过有关房子的事，还是眼见为实，实地考察更重要。
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