详解：加拿大买卖房过程中的贷款安排
https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/gV4S1mEflgjj06WrSjo0C31Dl6ibt4qPkDxEsL7y8XwKL37gL6ksb2IcicSfBqrGMEqxsjC7hkDRd9bFUQ4SY9Dg/0加拿大的华人移民中，很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女，或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化，使人最先想到的就是换房问题。
如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。
买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。
如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。
如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。
换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。
如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。
办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。
如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。
同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。
有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。
例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元；旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元；原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000（10000+1800-1600）元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。
如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为（4200+1600）/（10000+1800）=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。
消费者自己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房的消费者来说，财务上的安排更容易些。
如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（bridge loan），银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。
过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。
例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20日。
借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。
上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。
换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。
本文试图说明换房过程中的一些常见问题处理方法。每个消费者的财务状况和未来打算都不同，如果打算换房，建议先咨询银行，再动手操作。
(作者：王红雨)
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很实用，学习了。
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