我想知道不同区域不同房型的大致价位都是多少，为以后好有个打算
来了这两天，可能还发现不了这里的好，只是说说的我的初步印象，行么？
第一感觉，人，真的很少，晚上8点左右，路上基本看不到人了（不包括市中心，晚上没去过），只有车子呼呼的开过。『奇怪』
第二感觉，荒地，真 ...
刘可可 发表于 2014-7-4 22:17 http://www.ourdream.ca/forums/static/image/common/back.gif
不知道你们租到哪个区了，靠湖边吗？
公交，听不少人说过，站牌上没有时间表不方便。估计是公交主要服务对象都熟悉线路和时间表吧。外地人来一般都是开车过来。对游客乘公交，那的确是不便了。
想热闹的时候，去多伦多市区过过瘾。
慢慢住住再感受感受吧。以后住下来，欢迎来隔壁奥克维尔串门呀，呵呵。
我想知道不同区域不同房型的大致价位都是多少，为以后好有个打算
aosun 发表于 2014-7-4 22:31 http://www.ourdream.ca/forums/static/image/common/back.gif
如果是奥克维尔，最便宜的公寓二十多万也有，最贵的湖边豪宅，目前市面上最贵报价是一千五百万。
比较多人承受的起的，如果是单车库独立屋，大概60多万开始能有些还不错的选择；双车库，七八十万开始，六十多也有（前段帮一个客户买了一个好区的六十多万的，当然，也有它的一点瑕疵）；便宜一些的平房独立屋，一般要五十多能看到。
最贵的区与最便宜的区，差别还是蛮大的，有的区一百万只能买平房，而另外一个区就能买不错的双车库新的独立屋了。
一般问题可以跟帖继续交流，如果是具体查询，可以微信联络。
不知道你们租到哪个区了，靠湖边吗？
公交，听不少人说过，站牌上没有时间表不方便。估计是公交主要服务对象都熟悉线路和时间表吧。外地人来一般都是开车过来。对游客乘公交，那的确是不便了。
想热闹的时候，去 ...
Frank 发表于 2014-7-5 01:53 http://www.ourdream.ca/forums/static/image/common/back.gif
靠湖边的风景真是不错，可惜学校不是太靠前，所以忍痛放弃了。
后来租的房子应该是tyandaga区吧。环境还不错，学校也不错，就是有点小贵。
公交车，那哪是站牌上没时间啊，连是几路车都没标出来。
想想这个月底就要搬了，有点兴奋，有点紧张，还有点不安。
等一切安顿好了，适应了，肯定会去拜访你和桃花岛主的，就等着我去骚扰你们吧『开心』
最近奥克维尔的房屋市场似乎比两个月前的放缓了一些。
开春后那种经常抢offer的情况少了些，房子一上市马上就卖掉的也相对少了点。
下面两个图也证实了这种感觉。上面那张是4月24日到5月24日的50万开始的房子的市场成交日期，成交价，以及成交价与叫价比值的记录；下面的是6月24日到今天的。
60万左右
请问楼主，买condo/townhouse如何？感觉比apartment更适合家庭长居又不像house那样打理麻烦
请问楼主，买condo/townhouse如何？感觉比apartment更适合家庭长居又不像house那样打理麻烦
Galad 发表于 2014-7-29 22:13 http://www.ourdream.ca/forums/static/image/common/back.gif
这里有几个概念：condo只是一种物业拥有权的形式，有些house也是这种形式的，主要指部分物业属于自己，另外一部分与其他人共同拥有和管理。Freehold与之相反，物业由自己拥有同时也负责维护。
一般大家说的condo，指主要是个人拥有的公寓楼；而apartment则是主要用于出租的公寓楼。
townhouse可以是condo形式的，也可以是freehold形式的。
至于您的问题，condo/townhouse如何，与house如何比较，很视乎个人情况。有些人喜欢house的独立性，可以按照自己的喜好设计和维护完全属于自己的物业；有些人则喜欢condo公寓，愿意付出管理月费，不想自己去打理草坪或铲雪。
另一方面，一般来讲，condo公寓位于市中心或交通方便的地方比较多；位置比较安静的区以house为主。condo排屋(townhouse)在新的发展区，也常常与独立屋同时出现。
从价格上，house的绝对价值一般会高一些，当然有些风景好，管理好的公寓condo也价值不菲。condo排屋应该是介乎两者之间。Freehold的排屋其实与独立屋的概念是一样的，只是，因为旁边的物业与自己相连，要对自己的房子进行一些维护和整修，有时候也需要考虑左邻右舍。
本帖最后由 Frank 于 2014-8-6 22:45 编辑
最近有个朋友短信里问：买了二手房子，前房主会把家具电器随着一起卖（相当于国内的拎包入住），还是搬得空空如也地卖呢？。。。交房后的房屋条件是怎样的？
正好最近有几个家庭搬进新居，也遇到了一些问题，这里尝试总结如下：
1，一般来说，二手房在卖的时候，主要电器是包括在售价内的，比如冷气机，热风炉，冰箱，洗衣机和干衣机等，还有的房子自带“中央吸尘系统”，这个通常也都是包含在房价内的。还有些房子带泳池，那泳池的附带设备（比如抽水泵，清洁器具等）也都包含在房价内。在卖房的信息上，通常会写明售价包括哪些电器。有些可能引起误会的，卖主也会写明，售价不包括哪些，比如微波炉，酒柜，或者某个柜子什么的。当然，如果有意的买主对房子有兴趣，让自己的经纪直接跟对方确认，就可以保证万无一失了。
通常来说，售价是不包括可以移动的家具的。而已经跟墙身一体的家具通常是包含在内的。
但是，有些时候，卖房者可能新家不需要某些家具，而买房者又不想去四周围买新的家具，双方可以协商，购买全部或部分的家具，但这个家具的买卖是独立于房屋的买卖的。
还有些房主比较慷慨，将一些自己用不到的而可能对新房主维护房子有用的东西留下来。但是这个不可强求。通常，是否留下来，也跟房主对自己的售价满意有关。如果在房价上已经砍了很多，或许房主也就没那么慷慨了，呵呵。
2，交房的条件：
除了以上提到的电器和家具之外，交房的条件还包括一些可能引起争议的地方。
在一般的买卖协议里，买房者会要求卖房者搬走后，房屋交接那天，房子是打扫干净的。但对于这个干净，有时候会比较主观。有些很负责任的卖房者，会请专业的清洁公司认真负责的清洁，而也有些可能只是一般性的打扫。从心态上，买房者对干净的期望经常高于卖房者。而实际上，不管买房者打扫的如何，对于新主人，还是希望自己再做一次清洁的。
不少的原房主家里养宠物，如果家里比较多的地方使用地毯，可能会留有味道或者宠物脱落的毛，清洁上可能需要花更多的功夫。如果你对宠物气味敏感，那在看房或验房时，可以着重留意一下。有些时候，你看重的房子，可能在其他方面都很喜欢，而正好这家养有宠物，那么，你可以考虑将来更换原房主的地毯，再对通风管道做一次彻底的清洁。
在交接当日，最好对主要电器进行一次检查，看看是否正常工作，也看看是否有更换了电器的情况（这种情况很少见）。一般来说，原房主对房子的保养责任，直到交接日那天，之后房屋的责任，就是新房主的了。所以，如果有任何的发现，需要告诉自己的经纪，与对方进行交涉。
对于一些无足轻重的地方，一般来说，买卖双方也都会相互理解的，比如前房主留下了一点点清洁的垃圾，最后没有拿走，新房主可以协助在最近期的收垃圾日把它房子路边等垃圾车收走。当然，这个垃圾是可以接受的范围了。
又比如，因为搬家，墙身出现了一些很小的瑕疵，新房主一般也会使用前房主留下的油漆（比较常见）进行一些很简单的粉刷。这个瑕疵，当然也是要在可以接受的范围，如果是出现大的问题，那前房主或其搬家公司需要负责。
在交房之后，房子发现了新的问题，多数情况下，就是新房主需要面对的了。有些重大问题，如果可以证实是前房主有意隐瞒或欺骗的，也可以通过法律的途径进行申诉。但是在绝大多数的房屋交易中，双方的交接还是相对顺利的，这既需要双方的善意和谅解，也需要买卖合约里对交房条件的规定做约束。
有时候想想，买房也像是婚姻，看房验房分析房屋条件，只是在谈恋爱，而真的住进去，才是婚姻的开始，很可能会发现房子有新的优点，也可能会发现它有些缺点以前没有发现。这对所有的买房者都是一样的，没有十全十美的房子。买房者最需要关注的还是房子的位置，社区，房屋的结构和间隔，房主的保养等大的方面。不少家庭对一些不尽满意的地方，都会做或多或少的改装，这也是婚姻里双方的磨合过程吧。
在买房过程中，除了房产代理之外，还有一些其他角色的参与，比如律师，验房师，贷款经纪，房屋保险经纪等。在很多情况下，买房者是先跟房产代理接触的，而在后续的过程中，在不同的阶段，需要其他服务提供者的参与。
有时候，客户会希望自己的房产代理推荐其他服务提供者。这个要求很自然合理，因为毕竟房地产经纪在工作的过程中接触到很多，会对那些服务提供者有个人印象，也会从其他客户那里得到服务水平的反馈。可是，从另外一个角度，这样的推荐，对地产经纪本身来说，又有一些为难和风险。
为难在于：如果地产经纪给自己的客户推荐了某个服务提供者，而那些本来还不错的服务提供者由于任何原因而在对某个客户的服务上不尽人意，那这个客户有可能对自己也有怨言。
这种情况更突出的反映在验房师的选择上。验房师在买房的过程中有举足轻重的作用，认真负责的验房师，可以发现一些房屋比较重大的隐患，减少买房者搬家后才发现的问题，特别是比较重大的问题。但是，验房师也有他们的局限性，比如，有些房子的有些房间摆满了杂物，验房师无法进行检查，还有些地方摆了家具无法移动。那这些地方也可能会出现隐患。
还有些情况，验房师在验房当天没有验到的问题（当天确实没有出现），而在搬家后在特定条件下才发生了。那么在这些情况下，买房客户可能会对验房师有些意见。如果验房师是房产经纪介绍或推荐的，这又很可能让客户有无限的遐想，至少会对那个验房师的推荐并不满意。
我觉得比较好的做法是：尽量不推荐不介绍，可以提供一些寻找验房师的途径，比如homestars（西人），51.ca（华人）的服务广告等，客户可以自己直接跟对方接触一下，询问多一些问题，一来可以确定服务内容，二来也能实际感受下其是否耐心负责。建议在寻找验房师时，应该了解其验房服务所包括的范围，是否爬阁楼和房顶等自己无法查看的地方，是否使用一些辅助的工具，是否提供一些增值服务（比如发现的问题经过房主修理后的再验收等）。实在没法避免要介绍时，应该尽量多给几个选择，让客户自己选择。
本帖最后由 Frank 于 2014-12-9 11:18 编辑
半年前帮一个新移民家庭租的房子，现在他们已经买了房子，准备搬出租的房子。西人房东今天跟我联络，希望我来帮她再找租住的家庭。房子的一般情况如下：
地址：xxxxxxxxx，（因为已经出租，所以删除了地址）
房屋种类：独立屋，39.37 x 82.02 英尺
房间数：3卧3卫学校：英语小学Falgarwood，英法双语Munn's（最近一年Oakville排名第一），中学：Iroquois Ridge（最近一年排名Oakville第一）
房子大概13年新，位置挺方便，离超市和购物商场不远；可以带部分家具，也可以不带家具；租期最好1年，至少半年可以考虑；如果没有信用记录和雇主证明信，要求预先支付租金；
租金：不带家具每月2150，或，带部分家具每月2300
MLS的编号是Wxxxxx，暂时可能还搜不到，需要等1，2天会出现。照片也可以在那里看到。
比较适合希望租期相对灵活的家庭，比如六个月到期后可以搬走也可以继续租下去。
有兴趣的朋友可以联络我。
另外还有一个房龄更小，条件更好些的独立屋，也是三室的，小学读Joshua Creek，小学英法双语读Munn's，中学读Iroquois Ridge，月租2900，如果有兴趣，可以跟我联络。
本帖最后由 Frank 于 2014-8-30 03:37 编辑
在工作过程中，需要跟众多的同行打交道，以广义的老外为主了。有些老外经纪的确挺敬业的，也很负责，为自己的客户争取利益。
而另外一些则不敢恭维。其中一个，我帮客户的整个买房谈判期间，她都在度假屋，也许是他们提前预定好的吧，没想到我们正好是在这个期间下offer。但，这样怎么能跟自己的客户很有效的交流呢？事实上，她的回复效率和质量都受到了影响。
在交流过程中，无意中谈到了给客户返佣这个做法，她表示大为反感，说有些返佣简直是Bloody Criminal。我个人倾向于尽量给客户一点合理的实惠，并且觉得收费应该以市场价格为依据，而跟服务内容相关联，这是后话。她那么说，从保护行业规则和公平竞争的角度，我也没说什么，毕竟各人有各人的做法，可是她后来的打折的工作态度，的确配不上她毫不打折得到的经济回报。
在验房的过程中，我们发现一些房屋的小毛病，通过跟对方的谈判，我为客户争取到多数的瑕疵都要求对方书面承诺在某个时间维修好，并且对不能达成承诺也做出了防范措施，规避自己客户的风险和损失。她在跟进的过程中，有一搭没一搭的，完全没有将她的客户的利益房子首位，让自己的客户冒着多支付维修费的风险。不过，也是因为遇到这样的对方经纪，我们可以争取到的利益也就更多一些吧。
与这样的老外经纪相比，收钱一点不含糊，服务却跟不上的，咱们一些好的，负责的华人经纪，还是物超所值的。我们除了将份内的职责做好之外，还包办了不少完全是职责以外的内容，从我的角度出发，不少客户是初来乍到，语言和对本地规则的不熟悉，他们的确在登陆初期会遇到种种困难，在自己力所能及的情况下，牺牲点自己的时间，尽量提供帮助吧。有些时候，也确实感觉有些力不从心，从心里是想多提供这样的额外帮助，但是，有时候是的确分身不暇。好在多数客户也是会体谅的，在时间上愿意做出配合和协调。
当然，也是因为这些不计较和额外的付出，也得到了客户的欣赏和感激。到目前为止，或许有那么几个客户是来自论坛的朋友，但绝大多数客户是其它渠道的，包括自己网站的宣传，更值得骄傲的是来自其他客户的介绍和回头客户。
本帖最后由 Frank 于 2014-8-30 03:50 编辑
另外还有一个房龄更小，条件更好些的独立屋，也是三室的，小学读Joshua Creek，小学英法双语读Munn's，中学读Iroquois Ridge，月租2900，如果有兴趣，可以跟我联络。 ...
Frank 发表于 2014-8-8 05:24 http://www.ourdream.ca/forums/static/image/common/back.gif
两个房子都顺利租出，『开心』
跟买房不同，租房服务，很多经纪是不太喜欢做的，因为工作量大而且也繁复，并且需要有跟进。买卖房屋，只要价格合理，买卖交易完成顺利就好。而租房，还需要了解对方的背景，因为房东和租客需要在一段时间内相互沟通，通常情况还是有利益冲突的情况下。所以，找到一个合适的租客可以避免未来的麻烦。
但其实租房服务，不光是为客户提供了服务收取了应得的回报，它其实也是一个开展业务的渠道。就好像上面提到的那个房东，她是伊朗人，本来我是帮一个家庭找租的房子认识她的，但是通过那次的接触，前面的家庭租约结束，房东觉得很满意，她可能跟她之前用的本地经纪联系，对方可能对再帮她租出去没有太大兴趣（不仅如此，上次那个本地经纪花了2个多月才租出去），同时也觉得我这边可能有信用良好的客户，所以，她主动找我来帮她出租出去。虽然这次的出租像以往一样，只有半年（意味着我花同样的精力和时间，只获得一半的回报），但是，她如果觉得我没有只求短期回报，并且比别人更快更好地帮到她了，以后她卖房或买房时，也可能会想到我。事实上，她的房子这回没有再像以往那样空置2个月，新的租客跟旧的租客实现了完美衔接：中间只空置了一天，留给房东验收。
等我再买房时，得把老大的帖子好好读一读！ 很多有用且重要的信息。『谢谢』
等我再买房时，得把老大的帖子好好读一读！ 很多有用且重要的信息。『谢谢』
蓝色薄荷 发表于 2014-8-30 03:49 http://www.ourdream.ca/forums/static/image/common/back.gif
我考虑房屋装修时，也得仔细研读一下薄荷老弟的帖子，甚至要直接请教，呵呵。
关于房屋买卖，租住。还的确是有很多东西跟大家分享的，不只是业务，也是希望大家都尽量少走弯路，少交学费。
最近刚好有两个家庭搬进新买的房子，都是在搬家前，进行了地毯清洁。但两个家庭搬进去时，遇到了截然不同的局面。
其中一个是前房主帮着洗的，另一个是自己租工具洗的。
简单说，不管谁洗，一定要注意地毯清洁后的烘干（最好是用烘干工具即时烘干，至少是要保持通爽）。自己租工具洗的家庭，因为注意通风，地毯较快变干，也因为空气流通，屋内没有出现任何异味；但另一个家庭虽然在交接当日注意到了地毯是湿的，但是没有及时跟我和对方沟通，也没有通风，再加上以前的房主有猫并用过香水，所以，湿润的地毯跟这些可能的异味来源，在没有通风的密闭空间里，形成了一股特殊的味道，散发出来。这个味道在多次看房，哪怕是交接前2天去看房时都没有发现（当时地毯没洗）。最后不得不将原有地毯清理掉，多花一笔开支。虽然旧物更换会给房子增值，但是毕竟是预料之外的一笔开支，有时候也会造成被动。
如果客户需要，我是希望在交接当日，跟客户一切简单地一起看看房子的（虽然这也可能对不少经纪是额外的动作吧），但是有些时候，房主可能未必希望有这样的安排。所以，我一般是看客户需要，而不会强求。但，不管哪种情况，如果交接当日发现任何问题，应该马上跟自己的经纪沟通，因为当天出现的问题，很多情况下是可以跟对方交涉的。过了那天，再出现问题，理论上，多数情况就是需要你自己独立面对了，对方提供帮忙与否，得看他们和自己的人品了。
本帖最后由 Frank 于 2014-10-16 22:56 编辑
有段时间没更新这个帖子了。
最近听说论坛里一个新移民家庭买房被不负责任的经纪隐瞒和欺骗，让登陆初期本来就会遇到的困难变得雪上加霜。
总结教训就是：
1，不要轻信一个资讯的来源；
2，从多方面了解一个人，不要只从ta自己的宣传；
尽早进行资料搜索，自己心里有数，被蒙骗的机会就少一些。
越来越多的华人移民对奥克维尔的传统豪宅区物业（也就是位于奥克维尔东南的Eastlake区）感兴趣。
这里简单说说豪宅区的房子与普通住宅在购买时的分别。
普通住宅通常是成片发展，位置，房型以及内部装潢等都有一定的可比性。因为同类物业的成交基数比较大，所以，估值上相对容易一些。
而豪宅区的房子，很多时候都有其各自的特点。由于不像普通住宅那样容易找到参照物业评估其市场价值，所以，在购买的时候，需要进行一系列的价值评估。
对于这样的物业买卖，我会针对每个物业的特点，从多方面对目标物业进行分析和估值，有些物业因为涉及湖权，文化价值等，更需要比一般住宅花多些功夫去搜集资料。
在加拿大居住久了，会发现这里越是名贵的车比国内便宜得越多；对住宅物业来说，也有相似性，所以，对高资产的那部分人群，奥克维尔以及其他加拿大的豪宅比较受到青睐。
原文链接：豪宅与普通住宅价值分析的分别
终于决定买房了，可还是纠结啊『郁闷』