大多新移民登陆安家/建筑师经纪/新老移民互助/最新信息
本帖最后由 snuabc 于 2014-2-4 09:55 编辑新移民首次买房流程
很多人看过移民公司介绍的并不正确的加拿大买房流程或步骤。没有很多实践的人写相关的文章会误人子弟，业内人士看了更会大跌眼镜甚至是哭笑不得。所以，金明很有必要把真正比较详尽和准确的市场现状写出来，使得买家多一些对买房步骤的正确了解，不至于盲目随从，更不知道应该每一步的时候应该注意什么。同时也使得业内地产经纪人帮客人的时候多一份信任少一些解释。主要分成初期：明确目标，预算准备前期：选好代理,挑选房源中期:起草合同，谈判，签署合同，交定金后期：验房,贷款,找律师,房屋保险 尾期：验房,贷款,找律师,房屋保险。以下是每一步的具体说明。
初期：明确目标，预算准备
明确目标 (Goal)
首先买家要明确目标房源，是自住房还是投资房。房子刚性需求首要解决是名校学区还是交通生活方便。
目标明确才不会左右摇摆，看到好房源还举棋不定，错过最佳的时机。买家能找到一名对区域和建筑方面专业的地产经纪人讨论和咨询一下，会有更全面的了解和进一步的想法的肯定。特别是新移民可能会对于本地新环境的潜在的市场规则和明确的法规条例还不熟悉，能有一个可以信赖的地产经纪人的帮忙是必要的。因为实际上加拿大本土更多得是按部就班的，法规规范上和大陆有很大不同的。
预算准备(Budget)
给自己的资金做预算，首付多少是自己的界限。即要使得自己首期拿出来的现金没有很大负担，又要考量每月还款的压力不是很大为上策。现实买卖交易时，因为没有足够资金支持而好高骛远和本来有足够资金而没有买到心满意足房子的情况都时常发生。这些就是最初的预算着力点模糊，不明确而造成的买房流程的不顺利。
需要贷款，建议尽快去贷款机构办理贷款预批申请(Pre-approved mortgage)，看银行能给怎样的利率和条件，贷款金额落实到多少。此预批利率和条件一般保留90天左右。此申请不用付费。如果完成了贷款预批，能使你如虎添翼。确保你在看到心仪的房子时可以迅速下offer，可以谈判中占有先决的绝对优势。贷款机构一般会建议支付35%以上的首付。新移民还没有建立长时间的信用卡记录和每年报税方面还不是很完美的情况下更要追寻这样的35%的常规。
前期：选好经纪,挑选房源
选好经纪人 (Sale Representative)
在加拿大买卖房子，常规要通过房产经纪人realtor进行。如果你是买房，是不需要另外支付经纪人的雇佣费用。买房经纪与卖房经纪分享卖方所支付的佣金。 比较专业的地产经纪人，不仅能完全把握好买家的需求和喜好，还能专业的协助好买家去银行贷款、联系律师、专业验房，使得这个复杂繁琐的过程简单化、标准化。因为地产经纪人都经过了正规培训和多项严格考核。从建筑物构造，到联邦，省，镇市三级的合同法规，到银行贷款操作运用，借款法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产管理，税务，地产销售技能等都要学懂并能运用。得到经纪人执照后，每两年要续牌。这期间都有一些强制性的训练和考核以保持专业知识的更新和职业道德的达标。地产经纪有地产局数据库MLS资料，很多信息是一般买家自己无法搜索得到的。
加拿大地产局明令禁止没有持有效的地产执照的人带买家showing看房买房。经纪牌是需要地产经纪必须购买从业保险，对客人和房屋买卖中的疏忽和遗漏负责，马上由保险公司对问题索赔。每次看房，经纪可以带买家看很多房源，即节省买家的时间和精力又让买家在买房过程中可以做到轻松，省心和放心。虽然每个经纪都有自己的特点和专长，但是对于买家来说，找到自己最信赖的经纪人是最重要的。当挑选好一个经纪人之后，买方与买方经纪可签订委托，代理，授权协议，全权代理买家的买房事宜。有心的地产经纪不单单是买卖房子的好帮手，还是日常生活上的多方面的朋友，有时是第一个最愿意并有时间和经历帮你的人。
挑选房子 (Searching)
对于自己买房的需求和资金预算有了明确的认识，挑选好的这位被信赖的经纪人就可以为你去搜索和挑选房子了。对房屋的价值来说，最重要的首先是位置Location。对位置来说，选择是买家对生活方式的选择。综合考虑例如周边邻居，工作地点，孩子的学校，超级市场，银行，医院，交通，治安，社区配套服务设施，人文和自然环境及升值潜力等因素，再结合自己的最佳实际需求做出选择。这个过程你可与你的买方经纪人充分沟通交流，表明自己的需求和想法。这样经纪会更明确你的喜好，结合你的具体要求和生活状况提供详细的分析和专业的建议，并筛选适合于你的房源，然后预约去实地看房。
中期： 起草合同，谈判，签署合同，交定金
起草合同(Offer)
术语叫“下Offer”， 并不是一个最后法律生效的合同约定。只是买方提出的一个叫价和列出各种条件的起草文件。是买方的一个初步意向，是买方的要价。
谈判(Negotiation)
一般来说，针对买家所下的Offer, 卖家会还价（Counter Offer）。卖家对价钱会做出调整和修改。通常会有几个来回的讨价还价。地产经纪人能运用谈判技巧和经验帮你争取最好的价钱和条件。使得买家的风险减到最低，最大的保护个人权益。可是在卖方市场的火热时候，经常出现抢Offer的情况，即多个买家同时看上同一个房源，大家同时下Offer, 然后看谁的价格和条件更好、更符合卖家的要求，最后成功把房子“抢”下来。通常抢offer都会以超过叫价成交，合同的附加条款 (Conditions) 甚至没有。
签署合约 (Agreement)
直到双方都接受合同上价钱与条件，合同协议经买卖双方经纪签订确认以后，这份房产合约算是“准成交”。买方经纪人会在Offer里写清楚几个附加条款 (Conditions) ， 这个合同不是最终的合同，而是有条件的合同。如贷款申请和验房所需要的时间，正常为3-5个工作日（Banking days）。
交定金(Deposit)
合同签订后买家一般需要在24小时内交付定金，定金约为成交价的5% 。买方交付银行本票给卖方的经纪公司，存在卖方经纪人公司的信托账户(Trust Account)内。这是法律规定的，绝对安全。如果Offer里面任何一个条件不成立，签订的买卖合同无效最终没有达成交易时，定金是全额归还给买家的，没有任何损失。相反，条件通过了，若你因为个人原因反悔，就是违约，订金不退，归卖家。
后期： 验房,贷款,找律师,房屋保险
验房 (Home Inspection)
签订合同后，买方聘请验房师验房。验房范围包括：房屋的面积，年龄，水电气，暖器空调，屋顶，墙面，上下水道，地库，门窗，地板等。验房师会详细给你讲房屋的优点和缺点，小问题一般由买家承担；大问题，如屋顶积水，地库渗水，上下管道遗漏或结构等，则由卖家承担。验房师最后会出具一份检验报告。
如果购买的是安大略省的新屋，建筑商很多有5-7年新屋保养计划. 如有问题，可能会涉及与卖主交涉或要求降价，严重的而无法达成共识则可能取消合约。如果验房没有问题，买方给卖方签出验房的免除条件通知(Waiver)。
贷款 (Finical Mortgage)
已经申请了预授信的客户，只需要提交买卖合同给银行，将预授信转为正式批准。对于没有收入的新移民，手续也并不复杂，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程几天即可全部完成。详细可以咨询贷款经纪及专业人士。
在加拿大，贷款期与还款期是不同的。按揭还贷的时间一般在5-35年不等，而还款期银行一般规定为一年，三年和五年为周期。到期后银行会和你重新(Renew) 制订下一周期的还款利息。银行一般给你两种选择：一种给浮动利率;另一种为固定利率。另外还款方式可以是按月还款，双周一次和每周一次。不同的银行制定的利息率稍有差异。
如果在5天内无法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。如果一切顺利办好贷款后，买方给卖方签出银行贷款的免除条件通知(Waiver)。同时记得通知律师贷款已经批准了。
通常在合同规定的时间内满足所列条件，签署好免除条件通知 (Waiver) ,取消相应附加条款， 则合同“正式生效”。
律师 (Solicitor)
当贷款和其他条件都满足后，接下来就是要找一个律师，把合同交给律师，由律师帮你完成包括检查房屋的成交历史记录，办理产权转移， 产权检测，是否有债权债务关系，周围争议路权，计算房屋相关费用 (计算应缴地税，管理费，电费等等费用) 结算等相关法律事项。律师费：根据房屋价格在 $1200-1500 左右。
房屋保险 (Insurance)
购买房屋保险、火险、产权保险，拿到保险号码，立刻通知银行和律师。注意：如果需要贷款购买房屋，所有贷款机构都会要求购买房屋保险，尤其是火险，并在交房日当天生效，否则是拿不到银行贷款的。买Condo不需要买保险，因管理费里包含保险。
尾期：交首付；最后检查；交房
首付 （Down Payment）
房屋交接日当天或者前一天，买方交付给律师您的贷款首期付款。交房日的前两天，到银行开据首期的银行本票，（Certified Cheque 或Money Order， 不是私人支票）交给自己的律师并签署相关文件。交房日，买方律师把余款划到卖方律师的帐户里，卖方律师把钥匙交给买方律师，双方办理产权交割手续。
最后检查 (Final Check)
交屋前，买方通知房产经纪人安排对房屋做最后检查。如果你发现任何问题需立即告诉律师，律师会要求对方迅速修理。如果时间来不及，也会要卖方律师扣住适当的钱，等买方入住后进行维修，并向卖方律师要回所花费的钱。买家打电话给水，电，天然气公司，通知他们在交屋后给你开新户口。
交房 (Closing)
交接当日由律师通知你去律师楼领取房子的钥匙，办理交接手续。买家一般可在交房日当天下午6点前，到委托律师处拿钥匙。收房当天，如有发现电器等破损或实物与购房合约所列内容有出入,及时联系经纪，律师,协商解决.
Top 25 Private Schools in Canada加拿大Top 25 私立学校
[*]Appleby College- Oakville, ON[*]The Bishop Strachan School- Toronto, ON[*]Branksome Hall- Toronto, ON[*]Crescent School- Toronto, ON[*]Havergal College- Toronto, ON[*]Lakefield College School- Lakefield, ON[*]Ridley College- St. Catharines, ON[*]St. Andrew's College- Aurora, ON[*]St. Clement's School- Toronto, ON[*]TFS-Canada's International School- Toronto, ON[*]Trinity College School- Port Hope, ON[*]University of Toronto Schools- Toronto, ON[*]Upper Canada College- Toronto, ON
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多伦多华裔钟爱的富豪山庄Bayview Hill
本帖最后由 snuabc 于 2013-11-13 14:40 编辑多伦多华裔钟爱的富豪山庄Bayview Hill
一、发展沿革与规划重心
Bayview Hill豪宅社区最早兴起于1990年代初。 它西起Bayview Ave.，东至Leslie St.，南起16th Ave，北至Major MacKenzie Dr.。它位于多伦多市上风上水的旺位被世人所公认。西面紧靠多伦多主城龙脉Yonge街，东面紧邻404高速直通多伦多市中心，南面407收费高速很可能有更优惠更利民政策。它与多伦多南边的四大公认老牌豪宅区Forest Hill（森林山）、Rosedale（玫瑰谷）、Lawrence Park（劳伦斯公园）、Bridle Path（骑马径）处于龙脉的次轴线Beyview Ave上。
所以，从城市规划的角度不难看出，最初的大多伦多的长期规划就是主城一路向北，沿着Yonge街的这个龙脉的中轴线两边400和404高速公路把安大略省北部最主要的几个城市有效的连接形成高速公路网。
Bayview Hill 五分钟车程可达Hwy 404高速，经404往南可连通DVP高速进入多伦多市中心，或者由404高速转东西向的401高速。在Hwy 7& Bayview Ave.的Walmart沃尔玛超市、在Elgin Mills Rd. E. & Leslie St.的 Costco大型仓储超市 、Metro超市非常方便。过一个街区处Hwy 7& Bayveiew Ave. 有Home Depot，Winners等很多商店为您服务。16th Ave& YongeSt.有Hillcrest Mall大型商场。Hwy 7& Leslie St.有时代广场Times Square。Briggs Ave. & Bayview Ave. 还有很多华人商店及超市。您生活所需要的几乎所有物品都能在本街区的范围内找到，绝对的方便。近二十年来，各个族裔的商家纷纷落户于此，配套设施完备。小区北面有多个大型购物中心，东面还有大统华T&T华人最大超市和北部最大的商住综合体王府井将会成为北面的太古广场。
Bayview Hill从东方古代城市规划中国风水来讲，北京紫禁城的三大殿为中轴线建造成了旧北京城，可谓北美唯一的风水宝地。从西方欧洲城市发展理论来讲，多伦多整个城市规划和发展中，无论是东西水平拉伸走向，还是南北向的中轴线纵向延伸，都是在规划设计手法中可圈可点。
http://resource.img1.yorkbbs.ca/house/2012-12/2012126141011602.jpg
二、名校配套与文化积淀
Bayview Hill Elementary School是一所非常有名的公立小学。过去5年在安省2327所小学中排名38。学校内设有托儿中心（Daycare），有课前课后看顾服务（Before& After SchoolProgram）。学校设有学前班到8年级。学生读完8年级以后，可以在Bayview Secondary School 就读高中9至12年级。
Bayview Secondary School 是一所非常著名的高中，过去的5年在693所安省高中排名是第3位。提供IB课程是这个高中的最大特点。学区范围覆盖比较大。Bayview Hill 中学是一所超级名校，在2010年安省高中排名是722所高中之中排名第3位。该校除了经常名列前茅以外，有一个课程值得向大家介绍，那就是：国际中学学士文凭课程（International Baccalaureate Diploma Program，简称IB文凭）。其文凭被世界大部分大学所承认，学术水平高，且兼顾学生各方面的发展，因而成为各地国际学校的主流课程。Bayview中学就开设这一课程，每年要收取1500多元学费，但比Upper Canada College等私校上万元昂贵的学费在同样的课程中公立学校便宜很多。IB文凭普遍受著名大学承认，但又有差别，美国的哈佛大学考虑IB成绩，但不能取代SAT的考试成绩，英国的剑桥大学承认，但是要求总分要基本上满分。多伦多大学则要求28分以上，热门个别专业要求分数更高。
区域内的主人多为社会名人名流，平均家庭收入高于15万; 99%都为业主居住，基本上没有出租; 它属于教育水平很高，年收入也很高的社区。该社区的华人比例较高，主要族裔有华裔70%，东印度裔9%，意大利人6%，波兰人2%，希腊人2%。莎士比亚说过，一夜可以暴富成为一个富翁，但培养一个绅士需要三代人的时间。小孩的教育真正是从还小的时候开始在好的社区好的学区生活，这才能给予他们潜移默化的文化熏染。
Bayview Hill 是华裔热捧的顶级学区豪宅区。豪宅区是多伦多历史的产物，是多族裔文化的积淀，是西方文明的继承。
三、豪宅品质与景观宜居
Bayview Hill是相对独立的豪宅区约4平方公里，都是顶级的独立旺宅。大部分建造于80年代，宽阔的街道和宽大的Lots地块是最大的亮点。更详细说，南边豪宅房龄较长而北边和东边豪宅较新。因为在二十多年前土地供应十分充足，区域规划政策比较宽松，开发商不受城区规划的限制，将其定位为高端豪宅区形成了目前华裔熟悉的列治文山的“富豪山庄”。占地宽，3车房的房子在该区尤为集中，自带游泳池的豪宅为普遍，价格在150至300万加元左右。建筑风格统一都是二层独立屋，室内使用面积很多在4000平方英尺以上，房子大多是4至5甚至6睡房的独立屋，建筑面积在3500-6500平方尺之间，占地面积超大。Lots宅地宽度至少50英尺，相当多的宽达70英尺以上，深度超过150英尺。金明（416-3196666）认为这种大Lots宅地建豪宅，在同期或之后开发高档社区中是很少见到的。加上其宽敞整齐的社区道路设计，以及充足的公园绿地，使其整体社区的高档豪宅区风格充分展现。此社区建成时，正值港台移民迁入加拿大多伦多的高峰期，当时很多富人在此买房置业。政府为保持其街区的独特性，规定车道只能用砖铺砌，屋顶颜色更不能随便变更，使得区域整体统一，还不失风格各异。房主最不愿意见到的高压电塔和不想听到的火车声都远离本区域，所以房价的保值能力颇高，是自住或长远投资者的很好选择，很多专业地产和建筑人士都在这里购房
Bayview Hill优雅气派，是步入豪宅区的最大感受。大路进入小区的每个入口都有设计别致的石面Gate，给人一种高贵沉稳欧式品位的感觉。它的人口密度远小于周边其他区域，也是大多地区难得一见的。房主都是经济条件较好，高于中产阶级，因此房子前庭后院都经专门设计和园艺绿化打理，房屋专修也都比较考究。由于各个房子都有典雅气派，所以整个小区给人一种气势非凡的感觉。现在市场价都在百万以上，可见业主都是极其有实力的成功人士。金明（416-3196666）认为，经过几十年配套设施的不断完善，
Bayview Hill豪宅社区形成了以豪宅加名校的双重优势。与其他百年的豪宅区处于闹市的不利环境相比，这里的空气质量无与伦比，并且还有其独特的优势。
有一条小溪Beaver Creek纵贯南北，小区内共有五个大型主题公园，以中心的Bayview Hill Park公园为最大。社区活动中心设立于此，在傍边相呼应补充的，它设有泳池和网球场。豪宅区内的地势平坦，树木成荫，由于小区相对较新，道路两侧树木不高，由于富人的园林景观设计考究，园区整体环境甚是幽美。园区全部是整齐划一的独立豪宅，每栋豪宅精心设计园林园艺，让人心旷神怡。路边大树环绕整洁雅致。
社区活动中心Bayview Hill Community Centre& Pool在组团的正中心的平面方位上，距离各个小的居住组团都很近，步行都很方便安全。里面有游泳池、篮球场，寒暑假有各种Day Camps供孩子们挑选。尤其是有华人的各种兴趣班，例如书法、绘画、舞蹈、唱歌等等各种兴趣班。家里有老年长者朋友们不用再担心生活枯燥了。活动中心旁边有网球场、篮球场、足球场，还有Playground以及树木环绕的大片绿地，是晚饭后散步的绝佳场所。另有一个大公园Helmkey，在Bayview Hill Elementary School旁边，里面有两个很大的Playground供小孩们玩耍。靠近16街还有一个Ada Mackenzie Park。Spadina Rd.& Weldrick Rd. E. 处可以去到一个很长的Trail，里面绿树葱葱，令人赏心悦目，散步或骑单车的绝佳去处。
名校区豪宅区- Pierre Elliott Trudeau High School 特鲁多学区
本帖最后由 snuabc 于 2014-1-10 01:27 编辑名校区豪宅区- Pierre Elliott Trudeau High School 特鲁多学区
名校概况：
特鲁多高中 (Pierre Elliott Trudeau High School) 位于加拿大安大略省万锦市的Bur oak Avenue 9号，邮政编码为ON L6C 2E6。主要交叉路口为Kennedy Road和Bur oak avenue。
它在整个约克郡(York Region)一直安大略省名列前茅，是数一数二的名校。去年Fraser菲莎教育研究所的准确数据为在718个高中排名第4名，满分10分它的评分为9.3的高分。在校学生家长的年平均收入为75400加元。
学区范围：
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特鲁多高中一般学区区域为，西起Woodbine Avenue，东至McCowan Road，南起16th Avenue，北到Elgin Mills Road以北一点，主要包括Cathet，Angus Glen和Berczy几个著名高端社区。特鲁多高中的法语课程校区范围很大，涵盖几乎整个万锦市和史杜维尔。离校较远的学生有校巴负责接送。
名校特色：
特鲁多高中提供多种课程，例如音乐(Music)、实习课程(Co-Operative Education)、ESL(English as a Second Language)、法语（FrenchImmersion）课程及特別教育(Special High Skills Major- Business)等。总的来说，该校课程内容不是很深奥，却对学生来说有不小的挑战性。可以招收国际留学生。
特鲁多高中之所以能在短短的时间里取得如此好的成绩，与建校初期办学思想密不可分。建校之初，特鲁多高中就从Bayview高中里聘请了不少鼎鼎有名的老师协助他们的教学大纲，积极申请IB（International Baccalaureate program）课程，主动参加省内外各种竞赛活动，鼓励学生成立学术及兴趣俱乐部，激发学生们的学习和创新积极性。
尤其是数学等理科学科，在学校课程中比较受欢迎，学校更提供课后加强课程，使得该校很多应届毕业生，即使在应对多伦多大学和滑铁卢大学这样的一流大学的数学等理科学科时都游刃有余，学生在大学课程中受益匪浅。学生们不仅在学术上取得了骄人的成就，在体育活动中，积极参加比赛，其中学校女子排球队在2011年摘取桂冠。
辖内两处豪宅区：
特鲁多高中学区内有两个著名高尔夫球场Angus Glen Golf Club 和York Downs Golf Club。这两个球场的西边就是著名的Cathet百万豪宅区。这里几乎每栋房子的占地都在一英亩以上，占地面积之大是多伦多其他地区同一价位的房子所无法比拟的。东边是Berczy高档区。 也是近年来的万锦的热点成熟社区。
Cachet豪宅区
Cachet豪宅区隶属于特鲁多高中学区内，建于八十年代中期。每幢别墅建筑和园林设计都独具匠心各不相同。大多都有专属的环形车道，显示出豪宅的特质。正立面的面宽有200尺, 内部设计的易显得特别的宽敞通透,加上建筑用料大多为意大利上品, 显出欧洲贵族纯正血统。这点是新建高档社区所不可比拟的。每幢占地超大, 甚至一英亩以上，造就了贵族的私密性。真正地享受私密空间而不被外界干扰。伯希小溪的两个支流成Y字形流经小区, 形成了成片的小溪河谷, 大片绿地和森林，整个小区成了一个迷人的世外桃源。潺潺溪水, 鸟语花香, 清新空气。每户后院都是独一无二的私家森林氧吧。本区的自然景观和超大占地及独特的地理位置都使其成为当之无愧的豪宅区。
多伦多地产局把它新划分为三部分：西边的老Cachet、北边的Devil’s Elbow及东边的 Angus Glen West。
老Cachet仅400户左后的住户，几乎都淹没在绿色之中。小区极似森林公园，而每套别墅的外官迥异，外型气派，室内却质朴大雅。占地特大，大多超出一英亩，是一般住宅占地的十倍，甚至更大；绿树环绕，环形车道；后院私家泳池和网球场比比皆是，难得的人间桃园。更可贵的是该区的房价130万-300万，性价比非常合理。
Devil’s Elbow没有老Cachet那么宽松，与富豪山庄相似，一般占地60*120尺；房屋都比较现代，部分为90年代末建造，大部分过3000尺，3车房的很多，整体规划，风格较为统一；价格与富豪山庄相比更实惠，3000-5000余尺多种房型可选。
Angus Glen West是近期购房的人气热点，它镶嵌在著名的Angus Glen高尔夫球场内，球场内风景如画，自然环境极其优越，是一块难得的黄金宝地。居住在此地不仅犹如处于度假村一般，拥有极度开阔的视觉和得天独厚的美景，且社区交通设施通畅齐全，不失生活便利。Angus Glen位于东北角，被高尔夫球场包围。YORK DOWNS GOLF ANDCOUNTRY CLUB于1922年由Edward Cronyn创立，至今有90年历史。它是多伦多两个最突出的球场之一，和密市的Toronto Golf Club齐名。
Berczy豪宅区：
Berczy小区隶属于特鲁多高中学区内，如今是万锦市中产阶级最热门地区。生活方便，生活设施齐全，价格适中，房子较新，人员构成不复杂，是小区的特点。Berczy Village 与 高档社区Unionville 和 Angus Glen 相邻，位于16 街和Major Mackenzie之间，西起Kennedy，东至McCowan。小区始建于 2000 年，是个新社区，配套设施基本完成。该区地势平坦，为美化社区，沿着横穿南北的小溪在小区中央建立了特大的占地约 25 万平方米的社区公园。到404高速约十分钟车程，延伸部分与多伦多主城连接，404联系401高速可达Pearson机场和周边各大城市。小区外围Mccowan/Hwy7和Markham/Bur Oak有两个GO TRAIN火车站，到多伦多市中心约 40 分钟。
它具备发展成熟的社区配套设施。两条主要的东西向道路Bur Oak Ave和Castlemore Ave横贯社区，而Berczy社区的购物及餐饮设施，主要分布在社区东侧入口和西侧入口的Bur Oak Ave两端，可以基本解决该社区居民日常生活所需。如果想到规模大一些的购物中心，则可到距离不远的McCowan和Hwy7交界处的大型商贸中心，那里包括了众多西人连锁商场，如：Walmart、Best Buy、The Bay、Sears等，餐饮和其他服务性商家更是应有尽有。而著名的大型华人超市丰泰超市就在购物中心南侧的马路对面。附近的社区中心有位于Warden和Major Mackenzie 的面积达两万平方米的多功能社区中心Angus GlenCommunity Centre，包括两个有千人座位的专业冰球馆，三万平方尺的两层图书馆，室内体育馆，大型室内游泳池；位于McCowan和Hwy7的设施齐全的CentennialCommunity Centre等。 小区的不足处在于地处新区，树木有待长高，房子间隔不是很宽大。小区的房屋结构多样，有双车房大独立，单车房小独立、半独立、Link 及镇屋，也有少量极低管理费的共管镇屋。因此吸引了各个阶层的居民。居民以高收入高学历的家庭为主。其中大学毕业的居民占到一半，而从事白领工作的居民比例也高达四成。从社区文化上来讲，华裔居民和本地白人居民为主导，华人的比例较高。 华裔钟爱社区: 这个可能还有点意思;
Top25公立私立学校: 这个真的是要辩证的看. 学校的排名向来都是要多角度看的，可以欣赏，选择还是要慎重。 无止尽的选择 华裔钟爱社区: 这个可能还有点意思;
Top25公立私立学校: 这个真的是要辩证的看.
其实还是看选择适合自己的是最重要的 相信自己的选择是对的！ 我们的安家服务：
1、代订临时酒店或家庭旅馆、机场接送；
2、介绍大多各城市基本情况，协助选择暂时入住城市；
3、办理租房、定居事宜；
4、申请社会安全卡（SIN)
5、申请政府医疗保险卡（MSP)、协助办理临时医疗保险
6、银行开户，银行卡、信用卡申请等金融事宜；
7、介绍住家附近中小学情况，协助办理子女入学手续，与就读学校的沟通；
8、申请免费英语（ESL)培训课程
9、申请儿童税务福利金（CTB)
10、金融理财咨询服务
11、申请儿童教育基金（RESP)
12、搬家服务
13、电视、电话、互联网，手机计划开户业务
14、购房及贷款服务（见本网地产服务项目）
15、航空机票业务
16、购车、租车等交通等事宜
17、驾照笔试及优秀驾驶教练路试辅导；
18、汽车保险业务
19、海关海运提单申报
20、注册成立有限公司等商务活动；
21、安全警报系统
22、海外资产申报、个人所得税申报等个人家庭的财富管理与策划；
23、退休养老保险计划和其他各类政府福利的咨询与服务；
24、入籍及保留永久居民身份相关信息及服务；
25、海关申报；
26、旅游及安排日程；
27、申请公共图书馆图书卡；
28、“低收入家庭”申请政府医疗保险MSP保费减免；
29、申请儿童”牛奶金”和政府GST退税；
30、提供专业公证，法律咨询和专业会计服务；
31、申请美国签证；
32、各类各活资讯及会员所需的其他服务。
WWW.TORONTOING.COM
名校区豪宅区- Langstaff Secondary School
本帖最后由 snuabc 于 2013-11-13 14:50 编辑名校区豪宅区-Langstaff SecondarySchool
菲莎研究所Fraser Instutite排名中Langstaff SecondarySchool和第2的Bayview SecondarySchool及排名第13位的 Richmond Hill HighSchool都是烈治文山前三甲的名校。在全省718所中学中2010-2011年度排名榜中排名第43位﹐近5年的平均排名37位。学区内学生父母平均年薪88,500加元。在烈治文山排第3名的公立中学﹐很多族裔家长都对LangstaffS.S.的师资有很高的评价。
LangstaffSecondary School位于HWY7/YongeSt.西北角。学区范围，东至Bathurst，南至16街，西至Bayview，北至HWY 407。学区范围内只有两个大型组团区域，并不是很大。分别是列治文山的SouthRichvale和Langstaff。本学区在大多伦多市的龙脉Yonge街的东西两侧Bathurest和Bayview之间的主轴线上。金明圈点不止一次的提到，“沿着龙脉走一定是旺位。”（详见《金明圈点：多伦多市中心投资龙脉理论》）
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学区外围生活圈交通十分便利，东侧有404可直达多伦多市中心，404转401连接大多伦多地区周边的重镇。南面有407可直达Pearson国际机场。学区区域往西，距离未来北部华裔商圈重心在16TH/Woodbine不远，早已经成熟的生活购物大统华超市Woodbine分店，已经大张旗鼓动工的王府井项目，预期搬迁的老机场改成商业地产的话，将会形成更大的区域性的扩张。往北16TH /Yonge有大统华超市Weldrick分店。VIVA直通Yonge/Finch公交总站和TTC地铁。还有多个GO TRAIN车站可达市中心。Yonge和Hwy7两条大街都是非常繁忙，街道两旁都是商场或各种的店铺﹐两街的交汇处至Bayview中间是大型连锁商店的分店集中地﹐沿着Hwy 7在Bayview东面就是好景﹑富景﹑黄金等华人熟悉的商场。在Yonge和16街有大型购物商场HillcrestMall和购物广场South HillShopping Centre﹐在Bathurst往南走﹐就是The Promenade购物商场。休闲娱乐方面﹐校区附近就有高尔夫球场﹐往北到MajorMacKenzie有图书馆。York Central Hospital和Shouldice医院分在校区的北面和南面。住在这个区﹐交通方便和地处旺位是选择学校的重要原因。
学校建校于1964年，2002年进行过校舍加建扩建使得校舍建筑总面积增加了一倍。增加了很多新的学校设施﹐以满足学生人数的增长。2007年时有超过1,500名学生就读。学校提供9至12年级的课程﹐学校同时招收法语授课的大量学生。学校一贯奉行，所有的学生都具有学习潜能，摒弃所有的偏见和歧视，在这里每个学生都能发挥自己的潜能，把个人价值和创造性统一。
学校有悠久的办学历史，给学生提供优质的教学质量，提供英语和法语双语学习环境，学校配有专门的学业指导顾问，为学生的未来发展规划提供帮助。很多家长觉得学校的法语部很好。学生都可以说流利的法语﹐看电影﹑读文学。学生定期可作为交换生去欧洲旅行，真正的体验法式生活，直接跟当地人用法语沟通。法国人很惊讶她们的法语怎应会说得这样好。LangstaffS.S.的音乐课程也很有名﹐学生可以报读不同程度的音乐科目﹐而且可以学习不同类型的乐器﹐学生会参加音乐会和表演等﹐还会参与不同的慈善活动﹐包括到YorkCentral Hospital去作表演。
整个学区内物业房源来说种类齐全多样﹐集中在Yonge街有不少Condo和Townhouse﹐在校区的西北角有一些百万豪宅﹐而东北角则有些三车房大宅﹐区内其他部份﹐是独立屋等其他类型的房屋。
至尊豪宅介绍
本帖最后由 snuabc 于 2014-1-19 10:36 编辑豪宅密档
价格：370万
位置：Bayview/ York Mills
自然资源：紧邻名人Rosedale高尔夫俱乐部，Owen公园，St Andrews 公园和 York Mills公园
教育氛围：近多伦，多顶尖私校Cresent School和Toronto French School, 著名公立学校York Mills C.I. 高中，Windfields 初中，Owen P.S.小学
生活交通：York Mills 地铁站，401 HWY,近CommunityShopping Mall
结构：独立房2层
立面：花岗岩贴面
内部：13 Rooms， 5+1睡房，8个卫生间，豪华双主卧
占地面积：65x 130 sq. ft
使用面积：5000+ sq. ft
装饰装修：全新奢华欧洲文艺复兴巴洛克主义装饰，名贵实木地板，名品奢华顶级家电，桑拿，私人酒窖，尊贵游泳场
车库车位：2个Build in宽大车库，外加4个停车位
地下面积：精装3000 sq. ft, Walk out步入后花园、游泳场
园艺： 法国古典主义园林风格和英国风景式园林手法有机融合，以规则式和自然式园林构图为造园流派，追求人工美和自然美的情趣，艺术造诣精湛独到
推荐原因：本豪宅官邸位于YORK MILLS 传统主流豪宅区，环抱于ROSEDALE高尔夫球场的自然氧吧中，具有独特的私密空间和贵族的尊贵享受；区内业主大多为主流社会的商业名流、正统的欧洲贵族嫡系血统、各族裔的皇室成员；百年的富豪区域人文理念沉淀，顶尖私校Cresent School和Toronto French School, 著名公立学校York Mills C.I. 高中，Windfields 初中，Owen P.S.小学；全新豪宅，静等明主；使用面积多达6500 sq. ft，全新奢华内部装饰。叫价适中，有较高的豪宅性价比, 有一定的长期升级潜力。
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豪宅精选 280万余 Bayview/ York Mills
本帖最后由 snuabc 于 2014-1-19 09:57 编辑http://www.torontoing.com/uploads/131001/1-131001102TGL.jpg豪宅密档
价 钱：280万
位 置：Bayview/ York Mills
自然资源：紧邻名人Rosedale高尔夫俱乐部，Owen公园，St Andrews 公园和 York Mills公园
教育氛围：近多伦，多顶尖私校Cresent School和Toronto French School, 著名公立学校York Mills C.I. 高中，Windfields 初中，Owen P.S.小学
生活交通：York Mills 地铁站，401 HWY,近Community Shopping Mall
结 构：独立房2层
立 面：花岗岩贴面
内 部：16 Rooms， 5+1睡房，8个卫生间，豪华双主卧
占地面积：83.79x 125 sq. ft
使用面积：6500 sq. ft
装饰装修：全新奢华欧洲文艺复兴巴洛克主义装饰，名贵红桃木实木地板，名品奢华顶级家电，桑拿，私人酒窖，尊贵游泳场
车库车位：3个Build in宽大车库，外加5个停车位
地下面积：精装3000 sq. ft, Walk out步入后花园、游泳场
园 艺： 法国古典主义园林风格和英国风景式园林手法有机融合，以规则式和自然式园林构图为造园流派，追求人工美和自然美的情趣，艺术造诣精湛独到
推荐原因：本豪宅官邸位于YORK MILLS 传统主流豪宅区，环抱于ROSEDALE高尔夫球场的自然氧吧中，具有独特的私密空间和贵族的尊贵享受；区内业主大多为主流社会的商业名流、正统的欧洲贵族嫡系血统、各族裔的皇室成员；百年的富豪区域人文理念沉淀，顶尖私校Cresent School和Toronto French School, 著名公立学校York Mills C.I. 高中，Windfields 初中，Owen P.S.小学；全新豪宅，静等明主；使用面积多达6500 sq. ft，全新奢华内部装饰。叫价适中，有较高的豪宅性价比, 有一定的长期升级潜力。
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一、手机、固定电话、上网服务
Bell
1、Bell 手机的中文服务电话：1-888-884-8333
2、Bell 住宅电话的中文服务电话：1-800-715-1888
3、Bell 商用电话的中文服务电话：1-888-272-1888
Rogers
1、Rogers 手机的中文服务电话：1-800-828-9828
2、Rogers 有线电视的中文服务电话：1-800-787-7953
3、Roger high speed （高速上网）的中文电话: 1-800-787-7953
Fido
Fido手机的中文服务电话：1-866-888-3436
Telus
Telus手机中文服务：1-866-558-2273 或 416-279-2532
二、银行
1、TD Bank 购买互惠基金的中文热线：1-800-387-2828
2、Royal Bank 中文服务热线：1-800-668-8836
3、RBC 中文服务热线：1-888-769-2598
4、HSBC 中文服务热线：1-877-621-8811
5、BMO 中文服务热线：1-888-828-7288
6、SCOTIA 中文服务热线：1-866-800-5159
7、CIBC：1-888-298-8822(国语), 1-888-898-2828(粤语)
280万请问是人民币还是加币啊？ 14# 苏州新移民 您好： 应该是1600万人民币左右
新移民首选Bayview学区房
本帖最后由 snuabc 于 2014-1-13 10:17 编辑今年多伦多周边地区的房市扑朔迷离，房价到底是看涨还是看跌让买家举棋不定。新移民买家咨询的问题中首要的是：“自己房子看了很多，到底再哪个区域买房子会是一定涨的？” 我常常在寻找哪儿是新移民买房的首选？哪里是新移民置业和孩子教育的首选呢？使得买家不会犹豫就会找到适合自己的房源。不论是牛市还是熊市，自己的房价会坚挺并飘红。现如今，买家可以通过传统媒体的渠道来较为详细的了解某个区域，可是常常苦恼于怎样能找到买房预算内最好的学区，给孩子带来最好的教育资源。
影响房子的因素很多，从外部区域到组团规划；从房子立面到平面的功能；从教育资源到交通安全，只要有一个因素是致命缺点都不会成为你的最终房子。客观上即使在市场上没有100%完美的房子，可是尽可能完美也是我们努力追求的方向。试想，在有限的买房预算内买到了超值的房子才是买家的最大快乐，同时在过程中也体现了地产经纪的工作价值。
BAYWAY高中学区无疑是我们的首选。在大多地区的华人钟爱众多学区中最主要的原因是高中排名数一数二，加之孩子可以直接接受IB课程的顶级教育，使得这个学校的教育师资和硬件锦上添花。通常IB课程只是在昂贵的私立高中才设置的，不论是著名男女混校APPLEBY, 男校UPPER CANADA还是女校BROKERSOME每年要三、四万元加币的学杂费。公立学校中IB课程使得侧重分数教育的华裔父母尤为的渴望。IB传统贵族的英式教育体系不但是申请入学欧洲的牛津、剑桥大学所认同，即使是自成现代启发美式教育的美国顶级学府哈佛、耶鲁、MIT大学所承认。良好教育的投资对即使是再穷不能穷孩子教育的中国移民更为突出，更加上近几十年来大陆的土豪们对自己孩子西方先进教育的奢望。父母心里是自己教育水准的缺憾不能让自己的孩子再比其他人少了教育。华夏几千年来海内外华人骨子里的一种对有学识有修养人的一种敬畏。
BAYWAY学区分别由BAYVIEW HILL全部, ROUGE WOODS西边一半，CROSBY, HARDING和OBSERVATORY的GO TRAIN铁轨以东的大部分区域的几大组团构成
第一组团, BAYVIEWHILL即富豪山庄，早已被早期的香港和台湾移民和近十年的大陆移民所熟知。非富即贵的高档名字使得新来的移民所向往。组团内的住户也因为在富人区而为之骄傲。具体区域为西起BAYVIEW, 东至LESLIE, 南起16th, 北至MAJOR MACKENZIE。 早期的专业性的地域规划造就了每户的占地均衡。富人社区，顶尖高中，加之交通便利使它如虎添翼。华裔不仅仅看重顶尖的高中，还有排名靠前的BAYVIEW HILL PUBLIC SCHOOL， 使得小学到高中的教育有体系的完成。占地较大，2-3个车房充足，睡房大而舒适，使得富有的新移民所追捧的最佳地点。区内有溪水BEAVER CRECK贯穿南北，多个社区公园形成休憩和孩子娱乐的场所。
第二组团，ROUGEWOODS是MAJOR MACKENZIE和BAYVIEW的东北面的组团，房屋比较新。大概在15-20年房龄左右，比富豪山庄的房龄新一些。房型以独立房为主，约占65-70%；镇屋约占25-30%；有很少量的半独立房源。北美的美好家园典型房屋代表为4间睡房、4卫生间、2车房、一条宠物犬和一群孩子。在这个组团能满足新移民的理想房子的刚性需求。组团内家庭教育较高，家庭年收入10万多，高于平均年收入。组团内著名的小学有RICHMOND ROSE, 今年的房子买卖比较活跃，上新市三五天就可以成交。值得补充说明的是SHILEY和GOLDER OAK的西南是BAYVIEW高中的学区范围，东北角是RICHMOND GREEN高中的学区范围。
第三组团，CROSBY和第四组团HARDING都是西起GO TRAIN铁轨，东至BAYVIEW
房源以平房为主，房龄偏老。有些重新装修和欧式庭院的房源是很值得购买的。CROSBY小学是整个区域排名50名左右是在2700多所学校中很好的排名了。学校设有天才班，有单方面特长的孩子体现出自己的优势。本组团房子的特点是房龄老，平房多，占地大，华人少。
居民以本地白人为多，大多房源还是住了数十年的一手房主。GO TRAIN车站和YOUNG街地理位置优越。买家可以通过自身的地库出租而减少还贷款压力。
金明圈点，BAYVIEW高中学区是新移民的首选。顶级名校和出众的区域环境，高端豪宅欧式风格，优雅气派，大气简约，与众不同。地势平坦，景色宜人宁静而致远，最为华商名人热捧。 本帖最后由 snuabc 于 2014-1-13 10:17 编辑
Bayview SS学区近日新房
4房4卫双车库4车位，装修升级，主层实木地板叫价$799,000
新移民首次买房流程
本帖最后由 snuabc 于 2014-1-13 12:19 编辑很多人看过移民公司介绍的并不正确的加拿大买房流程或步骤。没有很多实践的人写相关的文章会误人子弟，业内人士看了更会大跌眼镜甚至是哭笑不得。所以，金明很有必要把真正比较详尽和准确的市场现状写出来，使得买家多一些对买房步骤的正确了解，不至于盲目随从，更不知道应该每一步的时候应该注意什么。同时也使得业内地产经纪人帮客人的时候多一份信任少一些解释。主要分成初期：明确目标，预算准备前期：选好代理,挑选房源中期:起草合同，谈判，签署合同，交定金后期：验房,贷款,找律师,房屋保险 尾期：验房,贷款,找律师,房屋保险。以下是每一步的具体说明。
初期：明确目标，预算准备
明确目标 (Goal)
首先买家要明确目标房源，是自住房还是投资房。房子刚性需求首要解决是名校学区还是交通生活方便。
目标明确才不会左右摇摆，看到好房源还举棋不定，错过最佳的时机。买家能找到一名对区域和建筑方面专业的地产经纪人讨论和咨询一下，会有更全面的了解和进一步的想法的肯定。特别是新移民可能会对于本地新环境的潜在的市场规则和明确的法规条例还不熟悉，能有一个可以信赖的地产经纪人的帮忙是必要的。因为实际上加拿大本土更多得是按部就班的，法规规范上和大陆有很大不同的。
预算准备(Budget)
给自己的资金做预算，首付多少是自己的界限。即要使得自己首期拿出来的现金没有很大负担，又要考量每月还款的压力不是很大为上策。现实买卖交易时，因为没有足够资金支持而好高骛远和本来有足够资金而没有买到心满意足房子的情况都时常发生。这些就是最初的预算着力点模糊，不明确而造成的买房流程的不顺利。
需要贷款，建议尽快去贷款机构办理贷款预批申请(Pre-approved mortgage)，看银行能给怎样的利率和条件，贷款金额落实到多少。此预批利率和条件一般保留90天左右。此申请不用付费。如果完成了贷款预批，能使你如虎添翼。确保你在看到心仪的房子时可以迅速下offer，可以谈判中占有先决的绝对优势。贷款机构一般会建议支付35%以上的首付。新移民还没有建立长时间的信用卡记录和每年报税方面还不是很完美的情况下更要追寻这样的35%的常规。
前期：选好经纪,挑选房源
选好经纪人 (Sale Representative)
在加拿大买卖房子，常规要通过房产经纪人realtor进行。如果你是买房，是不需要另外支付经纪人的雇佣费用。买房经纪与卖房经纪分享卖方所支付的佣金。 比较专业的地产经纪人，不仅能完全把握好买家的需求和喜好，还能专业的协助好买家去银行贷款、联系律师、专业验房，使得这个复杂繁琐的过程简单化、标准化。因为地产经纪人都经过了正规培训和多项严格考核。从建筑物构造，到联邦，省，镇市三级的合同法规，到银行贷款操作运用，借款法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产管理，税务，地产销售技能等都要学懂并能运用。得到经纪人执照后，每两年要续牌。这期间都有一些强制性的训练和考核以保持专业知识的更新和职业道德的达标。地产经纪有地产局数据库MLS资料，很多信息是一般买家自己无法获取的。
加拿大地产局明令禁止没有持有效的地产执照的人带买家showing看房买房。经纪牌是需要地产经纪必须购买从业保险，对客人和房屋买卖中的疏忽和遗漏负责，马上由保险公司对问题索赔。每次看房，经纪可以带买家看很多房源，即节省买家的时间和精力又让买家在买房过程中可以做到轻松，省心和放心。虽然每个经纪都有自己的特点和专长，但是对于买家来说，找到自己最信赖的经纪人是最重要的。当挑选好一个经纪人之后，买方与买方经纪可签订委托，代理，授权协议，全权代理买家的买房事宜。有心的地产经纪不单单是买卖房子的好帮手，还是日常生活上的多方面的朋友，有时是第一个最愿意并有时间和经历帮你的人。
挑选房子 (Searching)
对于自己买房的需求和资金预算有了明确的认识，挑选好的这位被信赖的经纪人就可以为你去搜索和挑选房子了。对房屋的价值来说，最重要的首先是位置Location。对位置来说，选择是买家对生活方式的选择。综合考虑例如周边邻居，工作地点，孩子的学校，超级市场，银行，医院，交通，治安，社区配套服务设施，人文和自然环境及升值潜力等因素，再结合自己的最佳实际需求做出选择。这个过程你可与你的买方经纪人充分沟通交流，表明自己的需求和想法。这样经纪会更明确你的喜好，结合你的具体要求和生活状况提供详细的分析和专业的建议，并筛选适合于你的房源，然后预约去实地看房。
中期： 起草合同，谈判，签署合同，交定金
起草合同(Offer)
术语叫“下Offer”， 并不是一个最后法律生效的合同约定。只是买方提出的一个叫价和列出各种条件的起草文件。是买方的一个初步意向，是买方的要价。
谈判(Negotiation)
一般来说，针对买家所下的Offer, 卖家会还价（Counter Offer）。卖家对价钱会做出调整和修改。通常会有几个来回的讨价还价。地产经纪人能运用谈判技巧和经验帮你争取最好的价钱和条件。使得买家的风险减到最低，最大的保护个人权益。可是在卖方市场的火热时候，经常出现抢Offer的情况，即多个买家同时看上同一个房源，大家同时下Offer, 然后看谁的价格和条件更好、更符合卖家的要求，最后成功把房子“抢”下来。通常抢offer都会以超过叫价成交，合同的附加条款 (Conditions) 甚至没有。
签署合约 (Agreement)
直到双方都接受合同上价钱与条件，合同协议经买卖双方经纪签订确认以后，这份房产合约算是“准成交”。买方经纪人会在Offer里写清楚几个附加条款 (Conditions) ， 这个合同不是最终的合同，而是有条件的合同。如贷款申请和验房所需要的时间，正常为3-5个工作日（Banking days）。
交定金(Deposit)
合同签订后买家一般需要在24小时内交付定金，定金约为成交价的5% 。买方交付银行本票给卖方的经纪公司，存在卖方经纪人公司的信托账户(Trust Account)内。这是法律规定的，绝对安全。如果Offer里面任何一个条件不成立，签订的买卖合同无效最终没有达成交易时，定金是全额归还给买家的，没有任何损失。相反，条件通过了，若你因为个人原因反悔，就是违约，订金不退，归卖家。
后期： 验房,贷款,找律师,房屋保险
验房 (Home Inspection)
签订合同后，买方聘请验房师验房。验房范围包括：房屋的面积，年龄，水电气，暖器空调，屋顶，墙面，上下水道，地库，门窗，地板等。验房师会详细给你讲房屋的优点和缺点，小问题一般由买家承担；大问题，如屋顶积水，地库渗水，上下管道遗漏或结构等，则由卖家承担。验房师最后会出具一份检验报告。
如果购买的是安大略省的新屋，建筑商很多有5-7年新屋保养计划. 如有问题，可能会涉及与卖主交涉或要求降价，严重的而无法达成共识则可能取消合约。如果验房没有问题，买方给卖方签出验房的免除条件通知(Waiver)。
贷款 (Finical Mortgage)
已经申请了预授信的客户，只需要提交买卖合同给银行，将预授信转为正式批准。对于没有收入的新移民，手续也并不复杂，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程几天即可全部完成。详细可以咨询贷款经纪及专业人士。
在加拿大，贷款期与还款期是不同的。按揭还贷的时间一般在5-35年不等，而还款期银行一般规定为一年，三年和五年为周期。到期后银行会和你重新(Renew) 制订下一周期的还款利息。银行一般给你两种选择：一种给浮动利率;另一种为固定利率。另外还款方式可以是按月还款，双周一次和每周一次。不同的银行制定的利息率稍有差异。
如果在5天内无法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。如果一切顺利办好贷款后，买方给卖方签出银行贷款的免除条件通知(Waiver)。同时记得通知律师贷款已经批准了。
通常在合同规定的时间内满足所列条件，签署好免除条件通知 (Waiver) ,取消相应附加条款， 则合同“正式生效”。
律师 (Solicitor)
当贷款和其他条件都满足后，接下来就是要找一个律师，把合同交给律师，由律师帮你完成包括检查房屋的成交历史记录，办理产权转移， 产权检测，是否有债权债务关系，周围争议路权，计算房屋相关费用 (计算应缴地税，管理费，电费等等费用) 结算等相关法律事项。律师费：根据房屋价格在 $1200-1500 左右。
房屋保险 (Insurance)
购买房屋保险、火险、产权保险，拿到保险号码，立刻通知银行和律师。注意：如果需要贷款购买房屋，所有贷款机构都会要求购买房屋保险，尤其是火险，并在交房日当天生效，否则是拿不到银行贷款的。买Condo不需要买保险，因管理费里包含保险。
尾期：交首付；最后检查；交房
首付 （Down Payment）
房屋交接日当天或者前一天，买方交付给律师您的贷款首期付款。
交房日的前两天，到银行开据首期的银行本票，（Certified Cheque 或Money Order， 不是私人支票）交给自己的律师并签署相关文件.
交房日，买方律师把余款划到卖方律师的帐户里，卖方律师把钥匙交给买方律师，双方办理产权交割手续。
最后检查 (Final Check)
交屋前，买方通知房产经纪人安排对房屋做最后检查。如果你发现任何问题需立即告诉律师，律师会要求对方迅速修理。如果时间来不及，也会要卖方律师扣住适当的钱，等买方入住后进行维修，并向卖方律师要回所花费的钱。买家打电话给水，电，天然气公司，通知他们在交屋后给你开新户口。
交房 (Closing)
交接当日由律师通知你去律师楼领取房子的钥匙，办理交接手续。
买家一般可在交房日当天下午6点前，到委托律师处拿钥匙。收房当天，如有发现电器等破损或实物与购房合约所列内容有出入,及时联系经纪，律师,协商解决.
私校系列之Appleby College
本帖最后由 snuabc 于 2014-1-19 09:59 编辑APPLEBY COLLEGE是加拿大一所著名的百年国际私校，位于距离多伦多40公里的美丽的奥克维尔。学校成立于1911年9月14日,创始人John S.H. Guest先生,曾经是加拿大另一所著名私校Upper Canada College的校长。学校刚成立的时候仅有29名男生。该校占地60亩,坐落于美丽的安大略湖畔,环境优美。
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学校现有在校学生约750名,主要来自周边的密西沙加,奥克维尔,伯灵顿市,当然了还有来自加拿大其他地区和其他30多个国家和地区的学生。学校招收寄宿及走读生,大约有240名寄宿生,12年级要求必须住宿。学费每年28,095-53,395加币不等。学校师资力量非常强大,有90多名男女老师,拥有博士硕士学位的老师达到教师总数50%,教师和学生的比例为1:7。
学校有50间教室.9间科学实验室，图书馆，还有6处娱乐场所，如室内体育馆，室内游泳池，室内冰球场，壁球场，网球场等。还有设施齐全的理疗中心。学校还是加拿大第一个把IBM ThinkPad电脑和多媒体整体应用在教学中的中学,强大的网络资源, 网络在教学中得到了充分的应用.学校毕业生毕业后就读的大学包括多伦多大学,西安大略大学,女王大学,哈佛大学,耶鲁大学,布朗大学,宾西法尼亚大学,伦敦经济学院等。该校的知名毕业生包括美国大法官John Harlan, 多伦多股票交易所主席J Pearce Bunting, 加拿大参议院Norman Atkins, Dan Hays, 知名作家Tim Footman, Michael Raynor, 演员,导演,主持,奥运选手等等....
学校成立于1911年,为非营利性质；学校提供联合办学的大学预科寄宿和7-12年级走读；学校有来自30多个国家的725名学生；顾问/学生比率 1:19；教师/学生比率 1:16；学校组织超过20种体育运动,以冰球,游泳,高尔夫,橄榄球,曲棍球,足球为主；语言学习包括: 法语,中文,西班牙语,德语,阿拉伯语；音乐/艺术/戏剧: 舞蹈, 戏剧,音乐(乐队,音乐会乐队,声乐爵士组合,Cantus合唱),戏剧和视觉艺术；在北美第一个提供一体化的全球教育计划的寄宿学校，充分体现爱普尔比大学文凭在全球领导力卓越表现；学校课程融入了创新的教学方法,学生把在课堂中学到的知识很好的应用到课外活动；超过90%的学生进入了他们首选的大学,其中包括知名学府例如: 耶鲁大学, 哈佛大学, 牛津大学,多伦多大学和麦吉尔大学等。
类型: 男女混校
年级: 7～12年级，可住宿年级为9～12年级
学费: 49245（加元/2010）
入大学率：100%
建校年份: 1867
学生人数：750人（住校250人，非住校500人）
地址: 298 Lonsdale Rd. Toronto
电话: 416-483-4325
网址：http://www.appleby.on.ca/
入学申请要求
1. TOEFL 或者IELTS成绩（针对10年级或者更高年级的申请者）
接受SSAT成绩（针对9年级的申请者）
2.报名表
3. 300美元报名费
4.近期学习成绩
5.数学,英语老师推荐函
社区介绍
奥克维尔西南也就是当地人通常所说的Coronation Park社区在过去的10几年间人口增长很快。区内最早的房子以60，70年代开发的单层房屋为主，但是在过去的10年，由于奥克维尔的人口增长， 对成熟社区，占地大，房子周围绿树成荫的物业的需求的增加，很多房子进行了重新装修或者推倒重建。奥克维尔的西南社区也和奥克维尔老城区(Olde Oakville),Ford和Morrison社区一起成为奥克维尔的豪宅专区。区内沿Lakeshore路以南有很多可观湖景和多伦多市中心远景的超过百万的豪宅。区内最贵的正在销售的豪宅是大约建于1930年， 后来全部翻建，有757尺湖岸线，叫价1150万的豪宅。
私校系列之Bishop Strachan School
Bishop Strachan School，简称BSS，是加拿大历史最悠久的也是最有名的日间与寄宿的女子学校。它是位于多伦多森林山豪宅区内的私立女子中学，由约翰·兰特里（John Langtry）博士于1867年创办，培养了众多出类拔萃的成功女性。该校在创始之时就教育年轻女子在学术上有一定成就。校名是为了纪念英国国教派主教约翰·斯特罗恩（John Strachan），他是多伦多第一个主教，而且终身致力于教育。http://www.torontoing.com/uploads/130927/1-13092G50931921.jpg
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类型: 女校
年级: 幼儿园2岁至12年级
费用: 日校学生学费：$28,400, 寄宿学生学费：$51,470
登陆费：¥7,500
健康保险（非加拿大籍学生）：$492.75
校服费：$800-$1,500
入大学率：100%
建校年份: 1867
学生人数：800名(每班18至22人)
地址: 298 Lonsdale Rd. Toronto
电话: 416-483-4325
网址：www.bss.on.ca
Bishop Strachan School (BSS) 邻近Upper Canada College（UCC），座落于多伦多中心地带St.Clair/Spadina。由于邻近UCC，两校经常举办一些交流活动。BSS的口号是：Girls Can Do Anything。专注培养女孩子的领导力和品德行为。在BBS，老师鼓励学生们做事要积极，有主动思考意识和冒险精神。学校培养女孩子们不但要在学校内成绩优秀，而且要在教室以外社会活动中有优秀的表现。学校在给女孩子们提供良好的各种学习机会的同时，也给她们提供了积极面对生活的勇气、力量和乐趣。实践证明，自建校到现在，从这个女子学校毕业的一批又一批女学生把当初学校的构想变成了现实，成为各行各业的领军人。BSS的历史反映了一批现代女性的成长之路。
BBS为学生提供了非常完善的艺术创作工作室，体育活动室，实验室，电脑室以及剧场。注重在女子的体质，艺术和音乐方面的全面培养，同时设有户外运动和滑雪滑板俱乐部，包括游泳，滑雪，冰球，足球，篮球，排球，羽毛球，网球，垒球等运动。学校每年的不同时段为学生提供各种社会活动，培养学生对社会的使命感和责任感。
该校的另一特色是高年级学生每人一台笔记本电脑。有些课程要求低年级的学生也要使用学校提供的电脑。这样做的目的是为了使学生更熟悉电脑操作，以适应日新月异的科技进步。和UCC一样，该校不提供校车接送服务。但是由于公共交通很方便，所以很多高年级的学生选择乘坐公共交通上学。由于BSS是加拿大最古老的女性寄宿学校，因此针对寄宿学生的教育可谓经验丰富。
申请入学所需材料：
1. 申请表
2. $150-$200新生入学申请费
3. 一张学生或者家庭照片
4. 申请学生的护照或者出生证复印件
5. 申请学生近两年的年度report cards(七至十二年级)
6. 申请学生上一学年的成绩单
7. 一张学生调查问卷（包括申请学生的目标，兴趣爱好以及想法等）
8. 一张家长调查问卷（包括家长的目标，兴趣爱好以及想法等）
除以上申请材料以外，七年级以上的申请学生入学前还要进行SSAT考试。申请入学的高年级国际学生，如果母语非英语，还需要完成TOEFL, MELAB (仅限美加地区), IELTS。校方在收到申请之后就会安排学生和家长到校进行面试。面试过程中，学生要进行30分钟的写作，30分钟的数学能力测试。在学生进行写作考试的同时，学校会与家长进行面试。如果学生无法抵达多伦多，校方也会安排电话，视频面试。
为了鼓励那些学习成绩优异或者在某一项上有天赋的学生，BSS设立了不少奖学金项目。主要的奖学金会发放给三年级，七年级和九年级的学生。申请奖学金的学生可能被要求参加奖学金考试。BSS会向有需要的学生提供经济帮助，金额从$1,500至$30,000不等。申请学生需要递交FACS （Financial Aid for Canadian Students）申请表。
社区简介：
森林山毗邻玫瑰谷和The Bridle Path，是大多地区最富裕的社区之一。社区环境优美，地貌多样，多个大小公园点缀其中。 该区近九成居民为白人，但是近年来也有部分其他族裔迁入。这些白人中有一半是二战时由Spadina北移的犹太人及其后裔组成。半个世纪以来，森林山成为一个备受成功人士追捧的社区，居民大多“非富即贵”，都是些高收入的商人，企业家，银行家，律师，医生等等。这里的每栋建筑都可以说是经典设计，新颖而别致。和其他豪宅区相比,这里的建筑更具时尚而兼富有欧陆风情，两百万以上的豪宅比比皆是。
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