投资买房必读(ZT)四

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假设二：总价50000，使用年限：70年，3成（15000）自有资金，7成（35000）贷款，贷款20年。
　　
　　静态分析：
　　
　　自有资金，资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计，贷款利率是5%。等额还款法，则月还款需231元，年还款需2772。
　　还款年金现值：P=2772*（P/A,2%,20）=2772*16.3514=45326
　　
　　A=（15000+45326）/（P/A,2%,70）=60326/37.4986=1609/年=134/月
　　就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资。
　　
　　动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%，20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法，则月还款需293元，年还款需3516。
　　还款年金现值：P=3516*（P/A,5%,20）=3516*12.4622=43817
　　
　　A=（15000+43817）/（P/A,5%,70）=58817/19.3427=3041/年=253.4/月
　　就是说，你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。
　　

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也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式，如果所有初始条件都不变的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了134元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了253.4元。
　　
　　大家可以发现，贷款的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元，动态的高37.4元。为什么会高呢？说白了，多出来的钱你替银行打工了。
　　
　　现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设二，每月租金就是5068元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是5068元（不计算装修、物业管理等各种费用）。

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且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明一点，收入和可用于流出的现金是两个概念），大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？
　　
　　这个案例主要是财务知识，其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资学来测定资金成本和贴现率的话，太复杂了，而且这些书都是老外写的，即便算出来了，也不能完全符合中国情况。
　　
　　好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了，这代表的是理性的一面。但为什么还有人在高价买入呢？
　　

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经济学有个基本概念，就是“经济人”基本假设，就是人是理性的，人是自利的。所有成熟的经济学都是以这为基础，这也就解释了为什么有时候经济学会失真的原因。因为我们周边的人不都全是理性的。一种本来就是感性的，他们喜欢凑热闹，喜欢起蓬头，喜欢人云亦云，喜欢随大流，典型的上海人（虽然我也是）。还有一种就是无知者无畏，这帮人上海话叫愣头青，喜欢到处乱撞，有时候也能成功，上海人说这叫傻人有傻福。还有一种就是赌性特别重的，好像林语堂就描述过中国人是最有赌性的民族，反正有50%的机会，不成功便成仁，老子20年后又是一条好汉，所以中国杀身成仁的特别多。

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我以前有个同事，月薪2000多块，最近就敢炒一套100万的房子，我不敢说他是哪一种。反正我是挺佩服的，我就不敢。
　　
　　还有就是介于理性与非理性之间的。比如说，一个小伙子，要和自己心爱的人结婚，女孩明说了，没房子就免谈，小伙子明知道一套100万的房子其实只值50万，但为了和自己心爱的人结婚，他愿意出50万的溢价，这就叫做爱情溢价，说明他们这段时间的感情值50万。其实这和女孩子通过是不是愿意为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。
　　
　　还有，中国人的心理很怪的。虽然，因为我是中国人，我能理解，但外国人就不理解了。以前，农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地；现在，城里人为了吃饭、传宗接代和房子把自己固定在每月几千块钱的工资上，生怕失了着落，自己却守着面值100万的大钞。

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现在突然回想起林语堂的《中国人》，越想越想笑；再想想钱钟书的《围城》，也是越想越觉得可笑。
　　
　　再看看上海的楼市，也是越看越想笑，就像看戏一样（滑稽戏？或者说是在看马路上骗子在骗路人，结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局，引得骗子和路人西瓜皮和烂香蕉伺候，哈哈哈哈，笑死我了）。
　　
　　
　　

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很多朋友谈到如何学经济学理论，本论坛也有许多要求推荐经济学科目和一些经济学文章的。经过高等教育的朋友其实都比较了解了，在学校大都靠的是自学，这就要求我们一方面要有比较好的治学方法，另一方面也要有比较好的治学态度。10多年来，在商品经济的浪潮下，我们越来越浮躁，越来越功利，离成功也越来越远。还是举索罗斯这个人吧，他原来是学哲学的，哲学是什么？哲学是研究如何认识世界的学问，是教给我们方法论的学问。哲学不学好，就很难把外面那些杂七杂八的经济理论学明白，他给了我们理论和方法的经验。还有就是历史要知道，记得《世界通史》的开
　　篇就是这样一句话“历史不应该成为记忆的负担，他的的确确擦亮了我们的眼睛和灵魂”。我国5000年的历史就是我们的宝库，他给了我们实践的经验。毛主席就是把中国5000年的历史和西方马克思主义的哲学理论结合起来，才造就了中华民族的崛起。
　　大家，也许觉得我在讲大道理，但事实就是这样，大家学西方经济学的知道，西方把马克思也作为经济学家，因为《资本论》是经济学的基穿在此我向大家推荐两本书，是复旦大学经济学教授洪远鹏的两本书，一本叫《<资本论>教程简编》，还有一本叫《经济理论比较研究》，囊括并剖析了近代西方经济学的大部分理论。确实是好书癌不过话说在前面，估计大家买不到。我花了九牛二虎之力才买到的，从不外借。
　　不客气地说，看完这两本书，大家的经济学理论应该就过关了。
　　

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顺便瞎侃，真正在那埋头做学问和有学问的人，根本就不喜欢抛头露面，胡说八道，就像我们的几位钱老一样。出来瞎蹦跶的，估计水平也有限，因为心态浮躁了，被利益团体利用。我国的能人多得很啊，别看不露面，都在那儿藏着呢。
　　
　　这其实也是我耐心写完这篇文章的第一个目的，引起大家学习的兴趣，教给大家一个学习和研究处理问题的方法，教给大家一个理财的观念。理财、理财，就是如何理性的对待你的钱财，你对它好，它也会对你好。
　　
　　有个朋友说我立意高，抬举我了。还有的朋友对国家失去信心，也偏激了。我只是把自己这几年看到的和思考的问题如实地说不来罢了。我毕业后有幸去过很多地方，去了大半个中国（行万里路，读万卷书，此言不虚啊，大家有空应该到各地去看看，别坐井观天），也有幸和各类企业老总交流。的确，我国的很多地方很差、很穷，制度也不完善，国有资产流失严重，心里难过癌我都曾有念出国，离开这伤心地

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有位朋友说是我文中说的三年以后达到拐点，应该是因为2008的奥运会，还有说我在文中鼓励大家购买外汇，其实也是把人民币放出国门的途径，但是这样以后等到击退游资，rmb回到真实汇率水平的时候，实际上买单的还是广大人民。
　　
　　我不这样看。至于因为2008年，我都忘了。我前面其实已经说了，这位朋友肯定没仔细看，三年是应为产品、行业和经济等周期性因素共同导致的结果。我这儿有一本《美国产业结构》这本书，这也许会告诉你周期是怎样产生的。还有就是我鼓励大家买外汇。我现在的资产结构可以告诉大家，是这样的：没有贷款，1/4各种外汇（其实也等于储蓄），1/4债券，1/2股票或存款（满仓的时候是股票，空仓的时候是存款，一年大概10个月是空仓吧）。大家也许会问，你明明说人民币有升值压力，万一一旦升值，你不是亏了吗？我是这样考虑的，第一，国家未必会让人民币升值；第二，人民币一旦升值，就将面临巨大的贬值压力，到时候我只怕没有渠道（黑市风险太大）能快速把自己的人民币换成外汇，为此我请教了很多做外贸的朋友，有没有快速换外汇的渠道，可惜没有结果；第三，我也要为国家做点贡献。就是这样简单。这是我的第三个目的，就是告诉大家如何管好自己的钱袋子。

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在上面，我之所以推荐大家看看哲学（主要是马克思主义哲学），学学历史（主要是西方经济发展史），因为这样我们才能把经济这个东西给搞清楚（很羡慕西方的教育模式，从小就给孩子灌输经济和财务知识）。因为我们生活在一个经济社会，计划的时代已经过去了，以前我们靠计划分配，现在我们要靠人民币来购买商品。怎样使我们有限的人民币发挥最大的效用，使我们获得最大的福利，这就是一个经济的概念。我们有很多人，包括我们的父辈，由于这方面知识的缺乏，走了很多弯路，损失很大。我的很多叔叔阿姨、亲戚朋友，一辈子省吃俭用，在股票上栽了个大跟斗。买东西效用也不高，记得好像是97年我们家装固定电话，排了一年多的号，花了4200多块，没过半年，初装费就取消了，半年损失4000块癌97年啊，那时候我研究生一年学杂费也就600块。能向谁伸冤啊？这就是不懂政策的后果，如果关心关心报纸和消息，也许就不会这样了。
　　
　　所以说，我们学哲学、学理论就是要知道如何去认识世界、认识规律，学习历史，就是为了要研究历史，了解现在，然后预测未来，才能现在做好决策，因为跟我们密切相关的不是过去也不是现在，而是未来。
　　
　　那两本书希望大家能看看。的确是好书。
　　

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问题8：能否麻烦楼主分析分析在广州现价能否买楼呢?广州楼价在未来三年会是如何的走势?
　　
　　对不起，我真的不知道。因为我不在广州，我不了解。我只知道广州要比上海强多了。我记得洪远鹏教授在《经济理论比较研究》分析了什么东西决定了价格。并分析了许多西方经济学的价值理论。比方说盛行的供给决定价格（也就是市场决定价格），李嘉图的成本决定价格，也包括马克思的价值决定价格。我是比较认同他的观点：价值决定价格，市场调节价格。因为价格可以反过来影响市场，但不能影响价值。
　　是不是有点晦涩或拗口啊？我想说明什么呢？我想说明的是，一个平稳的价格充分反映了市场双方的供给关系，越长时间的平稳说明泡沫越少，也能体现价值的可靠性。
　　一般来说，一个泡沫很少的市场，他的下跌空间是有限的。当然，有一点要注意，房子是要提折旧的，同一套房子稳定下跌是正常的。不知道我说清楚了没有。
　　
　　看到这没回答，那位朋友可能觉得我是个理论家，没有正面回答问题。其实因为，我不敢，我不是权威。我猜这位朋友需要的是某个权威的人士发句话来帮他壮壮胆，就像很多股民喜欢听所谓的专家（股评家）介绍后去买股一样，其实这世界有什么权威。想控制世界的人都死光了。
　　

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问题9：投资实务黄金要比外汇少担不少风险
　　
　　对此我是有点疑惑的。倒不是因为我不投资黄金，而投资外汇。因为学国际金融的朋友们都知道布雷顿森体系这个东西，就是实现美元与黄金挂钩，这个体系崩溃后，就脱钩了。现在的国际货币格局是牙买加协议后形成的格局，也就取消了黄金官价，黄金作为国际货币的作用也就大大削弱了。以后也就仅仅作为一种贵金属（商品）来交易，在黄金交易市场上可以自由交易，说白了平时也就和铜没什么区别。除非人民币崩溃（我指的崩溃不是大幅贬值，而是人民币由于战争或政权颠覆等因素失去信用，失去流通的基础，大家应该知道货币具有流通性、强制性等基本属性吧？），否
　　则黄金就是一种商品，之所以作为国家外汇储备因为容易保存和价值高而已，比方说当国家外币外汇储备由于游资撤出而崩溃（如东南亚），国家可以通过向国际市场出售黄金来换取外汇，来行使支付。这就是黄金的用处，所以你可以看见在中央人民银行的报表上，黄金是归在外汇储备这一块的。还有一个用处就是用来吸纳储蓄和货币，比方说政府在国内出售黄金，很多人民币就回收了，流通在市场上的货币就会减少。因此，我认为在人民币不崩溃的前提下，黄金就是一个商品，而且是一个投机商品，没有收益价值（不会自我增值）。外汇至少还有利息，我是这样看的。黄金也有涨涨跌跌，没有只涨不跌的。如果说它保值，也许是因为经济总量越来越大，对它的需求量也会越来越大，但它是一种稀缺资源，物以稀为贵吧。其实说白了，都是名义负利率惹的祸。否则老百姓也不用想什么保值了。

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问题10：大学生读财务管理，出来干什么，难道纯粹做帐吗？随着会计电算化的不断完善，电脑操作远胜过手工操作，感叹财务管理专业毕业的人干些什么。楼主可否指点，我认为这才是我感兴趣的，做自己感兴趣的事，我认为才有发展前途，谢谢。
　　
　　这位同学不要妄自菲暴刚进大学吧？否则不会搞不清会计和财务的区别。财务是企业管理、项目投资、资产管理的基穿别的不说，我在全文里讲了那么多制度，不知道大家是否理解的制度是什么？国家有各种各样的财务制度。因为敏感，只说一句，制度是上层建筑，是有阶级性的。
　　

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问题11：我买了一套北京东四环的房子，现在的市场租金是2500元，但我所付出的月供是2400元（这里不含物业、取暖费），所以我的房屋成本应是2800元，逆差300元，我想请问我这笔买卖合算吗？这种投资算是成功的吗？
　　
　　我不是很清楚是否成功。第一，我不知道你的财务状况，你的资金性质；第二我不知道你的成本构成，你要月供多少时间；第三，我前面举的海南朋友的例子，用的资金成本只是估算，还不是特别精细，细心的朋友可以发现，银行计算你的月供用的是月利率，而不是年利率，而且我在计算月收益率的时候，没有计算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入（学财务的知道，固定资产大修发生的费用是可追加固定资产原值的），也没有追加物业管理费（因为每个小区的物业管理费率是不同的），最终的结果5068元是偏小的；第四，我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的平均值，但70年未来是否是那样，还要事实证明，有10%的误差是正常的；第五，你听说过由有哪个企业，哪个投资项目的期限会计算70年的？一般的项目40年（如西气东输等）就很长了，70年，你有机会看到结果吗？
　　

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其实我们现在面临的最大困难是什么？说白了，是名义负利率，所我们有保值的需求，但由于我们国家投资渠道的缺乏，巨大的存款和资金没有出路，现在是病急乱投医了。前面我已经说了，房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米，你明知道大米会涨价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄金一样永久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢？）；
　　黄金有一点，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票是很好的选择，但制度不好（大家不可能都是股市高手，其实我再将房产投资的时候把股市投资的基本原理也顺便说清楚了）。债券相对保险，但收益率不高，关键还是心态问题，我们的老百姓穷的时间太长了，暴富心理严重。在近阶段，我个人觉得我国的经济由于多年的问题，情况不是很好，因此保持资产适当的流动性是必要的。还有一点，就是我经常说股民的话，就是真正当股市机会来临的时候，自己已经弹尽粮绝了，眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领，把自己掠夺一空。目前应该把风险放在
　　第一位，收益放在第二位，等别人打得差不多了，形势也看清了，自己再上去打扫战畅流动性越好的资产风险也越低。

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现在我们应该搞清楚了，我们的资产是有成本的。那怎么来衡量我们资产的成本呢？先说债务资本成本，由于我们不是企业，不用缴纳所得税，所以我们的债务资本成本要简单的多，就是我们的贷款利率，目前是5.31%。（企业里做投资分析的朋友，就没这么简单了哦，别生搬硬套）。再说权益资本成本，这就相对复杂得多得多了。因为我们无法对未来的风险做出准确的预测，而且我们每个人自身情况的不同，对收益的要求也不同。（比方说，我有一个很好的股票，我预计每年能得到10%的收益，为了买房，我必须卖掉股票，为此，我的权益资本成本就是10%；别的朋友只能存银行，他的成本就只是2%；有的把国债提前卖了，他的成本就是3.8%,这仅仅是机会成本的概念）。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。现在大家知道我为什么用存款利率来作为权益资本成本了吧？在实际上，一般我们的收益率要高于存款利率，我用存款利率作为贴现率主要为了计算方便，实际上低估了，买方的朋友每个月真正的租金支出实际上要高，要高于5068元。在我国，利率就是无风险收益率。

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为此，我就顺便讲一下我国的金融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金融管理上也生搬美国经验，但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件最大的事情就是金融体制改革（他原先是中央金融工委的主任）。美国的无风险利率是什么呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到最低，美国的商业银行都是企业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行是要破产的（如英国的巴林银行）。因此，美国商业银行的利率要比国债利率高，现在大家发现区别的吧？
　　有心的朋友会发现，这正好跟我国相反，我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢？说白了，我们的商业银行根本不能算是企业，而且我国也没有完整的《破产法》，利率市场化进程也很慢。但是大家可以发现去年央行为应对券商破产出台了关于问题金融机构个人债权对付的一个文件，具体叫什么我忘了，10万以上按9折收购。现在人大也要准备出台金融机构破产法。现在大家应该猜到政府的政策走向了吧？把钱放在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的现象，肯定是要改变的。什么时候能完成，就要看政府金融体制改革的速度了。（所以顺便说一句，我们在运用西方的理论和模型的时候，一定要考虑我国的实际情况，我读书的时候，如果不用国债利率，题目就算做错，老师呆板癌）
　　
　　就目前而言，我们的老百姓还是存银行的多，随意我还是用存款利率来作为无风险利率的，如果用国债利率的话，高位买房的朋友刺激更大了，怕他们受不了。
　　
　　所以我个人认为，整个金融体系的改革（银行存款利率和国债利率倒挂现象消失）至少需要5年，而且即便如此，我国的老百姓可能还是存银行的多（像我父母，实在完全信任国家，信任银行）。所以，我觉得用银行存款利率来代表权益资金成本还是合适的，因为只要你的钱存在银行，你就能拿利息

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看来，大家还是非常关心房价的走势的。外面的声音很多，有时候我看到那些文章和电视只想笑。前天，第一财经的财经开讲，采访个专家，讨论铁矿石上涨对房地产的影响，又在唱。做房地产的朋友都知道，建造成本在房产成本中的比例是很低的，最大的是土地成本。论坛上有做房地产造价工程师的，可以出来说说，每平米的房子能用多少钢材啊？而且铁矿石上涨70%，不等于钢铁成本也要上涨70%，宝钢、武钢早发布了，上涨300—500/吨，10%左右而已。成本能长多少啊？笑话。而且很多文章的作者简直就是瞎说八道，说建材涨了，土地涨了，房价就该涨，这是什么理论啊？
　　强盗逻辑。我来告诉大家这个理论的出处吧，是李嘉图的理论，这个理论早被西方经济学家和马克思批得体无完肤了，没想到跑到中国来借尸还魂了。还真能把我们的老百姓唬的一愣一愣的，以为自己都是赵本山哪？
　　

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关于定价的理论很多，从实践来看，现在最好用的就是两种，市场定价理论（即供求关系决定价格，根据供给双方的力量对比，我们可以研究得出价格走势，为我们投机提供依据），价值决定理论（即商品价值决定价格，根据价值的变化来衡量价格，我们可以研究得出价值中枢，为我们投资提供依据）。其他的理论，不看也罢。
　　
　　说白了，我们的那些财经记者看过什么书啊？懂什么经济理论啊？只不过会拍拍脑袋、胡拼烂凑而已，那些文章不看也罢。我推荐大家个网站：http://www.anjia.com，这个网 ... �大致有多大。
　　
　　至于上海房地产的走势，其实我不说大家也都知道我的看法了，看空的。我在本论坛的另一篇文章上谈过自己的看法，房价下跌的幅度在30%—40%。只不过无法预测需要持续时间。
　　
　　跟贴的在那儿讨论汇率的两位朋友就不用再争了，没多大意义。都站在自己的山头看风景。那问题太大，对我们理财意义却不大。我们只要看政策，今年升值的可能性到底有多大？看来没有。

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今天忙，没空看帖。晚上回家匆匆看了一下大家的回帖。心中却正如“绝对原创”那位朋友所说得那样，真的力不从心了。这位朋友也委实真了不起，我仅仅是提了一下铁屋子的故事，他就能猜到我要做什么。其实这个故事，工作后我跟很多人提过，我也一直想知道这个故事的答案。其实，把世界看得太清楚未必是好事，记得有个电影里，由个人去配眼镜，近视眼嫌眼镜度数配浅了，结果那配镜师傅回答说：看得太清楚，小心头晕。深刻癌有时候觉得自己还是混混沌沌的好。人这个动物也怪，当不懂的时候什么都想知道，知道了才希望什么都不知道。毕业后看了太多的东西。
　　其中一件就是，眼睁睁的看着故事从2245点跌到1300点，在外面“正常调整”、“反转”、“政策性大底”的声音中，只看见股民朋友们一批批的倒下，弹尽粮绝，其中不乏骁勇善战者。难过啊！我也未能幸免，但我能及时总结，并终于在2003年底，把亏损全部补回来。总结经验，回想过去，真为自己的幼稚感到可悲。从此，我用自己的心看世界，并坚决做个聋子、瞎子。现在，股市的那一幕，真真的又在眼前重演。
　　我决心要当一回鲁迅，尽管我的声音是如此的微弱。
　　
　　真的很羡慕谢国忠，他可以把自己想的如实地说出来，做个诚实的人，而且还有一定影响力，能发出比较强有力的声音。而我却只能，躲在论坛里，偷偷摸摸地说几句心里话，还不敢多说，怕说错，引祸伤身。上周，就有个朋友打电话给我，根据这篇文章认出了我。我只能加倍小心了。