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在加拿大买房,下定就等于买了!

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发表于 2005-12-27 11:45:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
(ZT)(地产周刊)近日有读者给本报来电,说他通过抢Offer买下一个房子,一万元定金也已经交了,却发现和他抢Offer的买家有可能是假的,是“牵驴”的。他觉得上当了,于是决定不买了。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:46:12 | 显示全部楼层

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他致电本报,想知道在这种情况下,他起诉对方胜算大不大;如果他因此而不执行Offer,算不算违约,会有什么后果。本报记者为此咨询了几家律师事务所,并采访了一些有经验的地产经纪,
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:47:14 | 显示全部楼层

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大家一致认为,如果不能证明另一个买家抢的是假Offer,那我们的这位买家就属百分之百违约,要承担一切后果,包括经济上和法律上的。而要证明对方是假Offer,这种可能性非常小,毕竟你只是一种猜测。在这个Case中,我们的这位买家下的是firm offer(实盘),是无条件的.
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:47:54 | 显示全部楼层

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一旦双方签字,它就是一个标准的法律文件,任何一方毁约,都要承担责任。Offer漫谈Offer实际上是一个合同法上的概念,中文叫要约,在商贸活动中也叫报价、发盘。接受要约(Accept offer),就叫承诺(Acceptance)。承诺一经做出,合同即告成立。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:48:35 | 显示全部楼层

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在房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:49:50 | 显示全部楼层

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一份标准的购房Offer通常包括以下内容:(一)、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。(二)、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。(三)、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。(四)、买卖双方承担的基本责任和义务。(五)、交房时间和要求对方答复的期限。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:50:18 | 显示全部楼层

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一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,叫firm offer;另一种是有条件的, 叫conditional offer。firm offer一经签署,买卖双方必须无条件接受。有条件offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:51:10 | 显示全部楼层

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所谓贷款条款,即在Offer中注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。所谓验屋条款,即在合同生效后几天之内,房屋要通过验屋师的检验。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:51:47 | 显示全部楼层

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如果对检验的结果满意,买家可以取消验屋这一条款,否则合同无效。对于购买Condo房屋也有这个要求。不过由于Condo房屋通常由管理公司负责房屋的外围及公共地方的维护,所以验屋师通常只检查屋内的情况。由于这个原因,很多人觉得没有太多必要来验屋,于是在购买Condo房屋时,很多买家会把这个条件取消。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:52:21 | 显示全部楼层

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有条件offer主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:53:10 | 显示全部楼层

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本文中的这位买家,就是因为签的是firm offer而非conditional offer,一旦反悔,连回旋余地都没有。所以我们建议,大家购房时最好都选择conditional offer。当然,你中意的房子,别人也可能看上,所以抢offer的事经常会出现。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:54:20 | 显示全部楼层

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这种情况,说明房子物有所值,所以不用担心。这时你所要考虑的是,确立自己可以接受的最高价格上限。在抢offer时,为了能得到你心仪的房子,有时会把条件取消,形成一个无条件offer,以此取悦卖家,以使你的offer在竞争中具有优势。但这应该是你深思熟虑的结果,所以轻易不要反悔。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:55:06 | 显示全部楼层

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毁约的后果这位买家告诉我们,如果上诉不成,他准备不要定金,就当一万元打水漂了。因为这个offer本来就抢高了,本来值25万的房子,现在被“抢”抬到27万。即使不要这一万元定金了,花25万在附近买一幢同样的房子,也还省了一万。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:55:53 | 显示全部楼层

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我们为此咨询了有关律师,他们认为,这种想法,难免有点一厢情愿。最好的结局,是卖家拿到你那一万元定金后,房子很快按原价又卖出去了。但这只是其中很小的一种可能性。更大的可能性是,卖家因为房子不能及时出手或不能原价出手而起诉你。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:56:35 | 显示全部楼层

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而一旦诉诸法律,你要承担多大的责任就是一个未知数了。比如,卖家已经在另一个城市有了一份新工作,因为房子不能及时出手,把那边的工作给耽误了;
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:57:15 | 显示全部楼层

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再比如,这家的房子本来是出租的,因为卖给你了,所以把租客都辞退了,现在你毁约了,租房的损失也得你付。卖家还可以就精神损失起诉你,由于你的毁约,给卖家造成了无法估量的精神损失。还有,卖方经纪人也可能起诉你。还有一种情况,就是卖家在拿到你那一万元定金后,
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:57:57 | 显示全部楼层

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决定不起诉你了,但他同时也买了别人的房子,由于你毁约,以至于这个卖家无法支付下一个卖家的房费,这样一来,这下一个卖家就有可能起诉他的买家。这样一个连带责任,可能会拉的很长,但最终的责任,都会算到你头上。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:58:35 | 显示全部楼层

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诚信是你的身份证除了法律制裁外,还有一个个人信用的丧失问题。在西方社会,诚信早已突破其原有的语意范畴,不再仅仅是个人为人处事、修身养性的一种原则,更重要的,它还代表着一个人的资信记录,一个人的责任能力。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:58:57 | 显示全部楼层

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在加拿大,个人信用如同第二张身份证,每个人从出生时便建立了一个信用记录,把你的信用情况全记录在册,它在银行的地位甚至比其他抵押物还重要。一旦一个人的毁信次数达到一定程度,那么他在升学、求职、投保、看病方面都会出问题。在中国,我们总是说,犯了错误不要紧,改了就是好同志。
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 楼主| 发表于 2005-12-27 11:59:31 | 显示全部楼层

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但在这里,你一旦失信,你的信用程度将大打折扣,你要付出很大的努力、很长的时间,或许可能恢复原先的信用等级。所以在这里,你最好别犯错误,犯了,就很难再是个好同志。
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